“這是上市房企半年報(bào)披露以來(lái)最好的一次?！币恍袠I(yè)分析師告訴記者。
自2016年9月30日以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控周期里“突飛猛進(jìn)”奔襲了兩年，上市房企半年度業(yè)績(jī)公布落下帷幕，這個(gè)被稱作史上最好半年度大考，究竟成色幾何？
根據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)披露的A股上市房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)，顯示142家企業(yè)中98家企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，盈利實(shí)現(xiàn)翻一番的有三分之一。按申萬(wàn)房地產(chǎn)分類的141家上市房企中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入751.89億元，同比上升24.95%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1459.65億元，同比上升43.45%，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)892.18億元，同比上升40.62%。
如果從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售總額、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)無(wú)疑創(chuàng)了同期數(shù)據(jù)紀(jì)錄，景氣度之高，在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，給行業(yè)增添一抹陽(yáng)光。
但是，日前政治局會(huì)議明確，“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲?！贝撕笞〗ú恳啾響B(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)“喘口氣、歇歇腳”，要保持調(diào)控政策連續(xù)性。
與此同時(shí)，如同達(dá)摩克利斯之劍的房產(chǎn)稅，推出也有提速跡象；資金面收緊也讓房企負(fù)債高企前行。房企在上述宏觀環(huán)境之下，接下來(lái)的發(fā)展將呈現(xiàn)何種棋局，規(guī)模之后將會(huì)面臨哪些迷局？
房企集中度加速
國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年末，房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷(xiāo)售總額13.37億元，總投資規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積首次突破16億平方米。回溯過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)集中度逐年在提升。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2009年TOP10強(qiáng)中，到2018年上半年，已經(jīng)有三家公司出局，分別是綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、世紀(jì)金源，世紀(jì)金源排名下滑至137位。新進(jìn)的三家公司是融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、新城控股，這三家在當(dāng)時(shí)仍屬區(qū)域性房企。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模從2009年的4.4萬(wàn)億增長(zhǎng)至13.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了3.04倍，融創(chuàng)中國(guó)8年間規(guī)模增長(zhǎng)57倍，年均復(fù)合增速66%，華夏幸福、旭輝集團(tuán)、碧桂園等房企年均增速在50%左右。
因此房企每一次業(yè)績(jī)大考，就是一次房企座次的排定，也是一次行業(yè)集中趨勢(shì)的亮劍。對(duì)于房企而言是好事還是壞事，只因站立角度不同，未來(lái)前景則南轅北轍。
房企TOP100四年前，單從銷(xiāo)售面積來(lái)講，難以撼動(dòng)全國(guó)偌大的市場(chǎng)，但是到2018年，三四線之王碧桂園已經(jīng)下沉到縣鄉(xiāng)一級(jí)，對(duì)于地方房企來(lái)講，這可不是好事情。
今年上半年房企集中度進(jìn)一步提升，TOP100房企的銷(xiāo)售金額從2015年的40%上升到了2018年上半年的69%。從陣營(yíng)增速來(lái)看，TOP31-50的房企增速最快。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從銷(xiāo)售面積的市占率來(lái)看，TOP3房企市占率增長(zhǎng)維持領(lǐng)頭羊位置，TOP31-50中型房企銷(xiāo)售增長(zhǎng)次之，這也能說(shuō)明沖擊千億的中型房企實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。從銷(xiāo)售金額來(lái)看，中型房企TOP31-50的房企增速驚人，市占率達(dá)到10%，同比增長(zhǎng)2.9%。
根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，TOP3中碧桂園上半年銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，中國(guó)恒大、萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售分別達(dá)到3041億元、3046億元，同比增長(zhǎng)24.6%、10%。TOP10中，保利地產(chǎn)位居第四。
千億元以上的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，去年年底喊出實(shí)現(xiàn)千億元目標(biāo)的正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、融信地產(chǎn)、中國(guó)金茂、金科集團(tuán)均已實(shí)現(xiàn)50%的銷(xiāo)售目標(biāo)。其中中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售718億元，千億目標(biāo)完成71%，銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)198%，成為上半年的大黑馬。
成為大黑馬的核心法寶，是被眾多房企所效仿的“高周轉(zhuǎn)”模式，閩系、新浙系房企掌握稔熟，如中梁地產(chǎn)、陽(yáng)光城、祥生地產(chǎn)等企業(yè)。根據(jù)東方證券的測(cè)算，上半年上市房企整體周轉(zhuǎn)率(營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn))為9.5%，較去年同期上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，主要是得益于大型房企采用高周轉(zhuǎn)模式加速銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)張，大中小型房企周轉(zhuǎn)率分別為10.6%/8.2%/7.1%，大型房企的周轉(zhuǎn)率明顯高于中小型房企。
華泰證券認(rèn)為，房企五十強(qiáng)在銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)收、利潤(rùn)、運(yùn)營(yíng)能力、負(fù)債和資金上有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，有望在后續(xù)獲得更進(jìn)一步的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)房企TOP100有望在2020年能夠占據(jù)80%的市場(chǎng)份額。
房企增長(zhǎng)密鑰
“銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)”，是的，沒(méi)錯(cuò)。承載了房企快速成長(zhǎng)很多的故事，也詮釋了房企作為資金密集型行業(yè)規(guī)模偏好之深。
房企“高周轉(zhuǎn)”今年上半年已成為全行業(yè)乃至市場(chǎng)人士關(guān)注的焦點(diǎn)，房企無(wú)論維持“集中度”提升，還是“彎道超車(chē)”，規(guī)模增長(zhǎng)依然具有決定性，雖然萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示不再看重房企的排名，但不能代表其他房企在經(jīng)營(yíng)策略上不以規(guī)模為重心。
廣發(fā)證券樂(lè)家棟團(tuán)隊(duì)針對(duì)房企TOP30強(qiáng)(克而瑞)近十年來(lái)房企銷(xiāo)售規(guī)模增速和各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售規(guī)模增速/凈資產(chǎn)規(guī)模這一核心衡量企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)效率的指標(biāo)與杠桿水平相關(guān)性最高，而出色的周轉(zhuǎn)能力則是保障企業(yè)高杠桿的必要因素。隨著行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)必須面對(duì)集中度提升的歷史趨勢(shì)，必須找到企業(yè)維持高杠桿和高周轉(zhuǎn)能力的核心指標(biāo)。
在開(kāi)發(fā)層面，房企面臨的“不可控”因素，如行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)周期、企業(yè)自有資金規(guī)模等，往往通過(guò)改變“半可控”和“可控”因素，增加對(duì)于企業(yè)發(fā)展的掌控性，“半可控”體現(xiàn)在短期難以改變，需要中長(zhǎng)期來(lái)適應(yīng)和塑造，如企業(yè)口碑、拿地模式及經(jīng)營(yíng)杠桿的釋放空間；“可控”因素體現(xiàn)在短期內(nèi)可以改變的經(jīng)驗(yàn)策略。房企在行業(yè)波動(dòng)、集中度加強(qiáng)背景下，需要對(duì)“半可控”因素和“可控”因素的挑戰(zhàn)來(lái)累積競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
在資金層面，短期內(nèi)企業(yè)可以通過(guò)調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)杠桿，來(lái)調(diào)整投資和拿地力度，匹配未來(lái)的市場(chǎng)對(duì)于貨值的需求；中長(zhǎng)期通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)杠桿的規(guī)模來(lái)穩(wěn)定提升整體杠桿乘數(shù)水平，使企業(yè)獲得更強(qiáng)的貨值儲(chǔ)備規(guī)模。
研究認(rèn)為，房企規(guī)模增長(zhǎng)的基礎(chǔ)來(lái)自銷(xiāo)售單元規(guī)模的貢獻(xiàn)度。通過(guò)銷(xiāo)售單元能力的比較可以判斷企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，單一項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷(xiāo)售面積越高的房企，具備更強(qiáng)的產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、周轉(zhuǎn)等綜合實(shí)力。但小型項(xiàng)目更容易提高房企運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率，從這一點(diǎn)來(lái)講，房企在單一項(xiàng)目周轉(zhuǎn)上“小比大好”。因?yàn)閱蝹€(gè)項(xiàng)目的消化能力存在上限，單一項(xiàng)目體量越多，越需要時(shí)間來(lái)消化，對(duì)資金的利用效率則會(huì)因土地儲(chǔ)備占用而下降。
在房企布局上，選什么樣的城市、布局在什么區(qū)域至關(guān)重要?！俺鞘惺瞧髽I(yè)項(xiàng)目的容器，對(duì)于城市市場(chǎng)體量和項(xiàng)目布局要相互匹配?！鄙鲜鲅芯恐赋?，城市是房地產(chǎn)項(xiàng)目的“容器”，不同體量的城市規(guī)模代表著不同的容器大小。
2008年之前，房企多扎根一二線核心城市，此后出現(xiàn)“深耕”與“輪耕”戰(zhàn)略，如萬(wàn)科深耕一二線，項(xiàng)目基本上覆蓋了一半以上的二線城市；碧桂園選擇區(qū)域輪耕，一二三四線全線開(kāi)花，把握區(qū)域銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定。
融創(chuàng)行政總裁汪孟德說(shuō)融創(chuàng)堅(jiān)持以一二線城市為主的方向不會(huì)改變。恒大夏海均則表示一二線是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展最好的區(qū)域，恒大將持續(xù)覆蓋一線、二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線、地級(jí)市，四線城市不準(zhǔn)備去。黑馬新城控股堅(jiān)定向三四線城市下沉，自2017年至今，三四線城市拿地成為土地儲(chǔ)備的重心，新城控股認(rèn)為三四線城市的紅利還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，潛力仍在釋放。
究竟布局一二線還是布局三四線，房企莫衷一是。但從上述的表達(dá)我們可以看到，大型房企普遍采取“規(guī)模深耕”，因?yàn)樵趩我皇袌?chǎng)具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，主要重心在一線及核心二線，如萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)；而對(duì)于中小型房企，如果要想勝出，“廣度拓展”成為一種普遍選擇，從當(dāng)前的拿地節(jié)奏來(lái)看，新城控股、中南、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)進(jìn)軍三大經(jīng)濟(jì)圈的三四線城市及周邊城市步伐加快。
此外，房企土地儲(chǔ)備穩(wěn)定性，也是檢驗(yàn)房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)、規(guī)模增長(zhǎng)的指標(biāo)。在金融去杠桿背景下，融資層面收緊會(huì)導(dǎo)致房企在未來(lái)拿地戰(zhàn)略上出現(xiàn)分化，從當(dāng)前拍地流拍的跡象來(lái)看，房企觀望情緒濃厚。
頭部房企趨向于保持拿地規(guī)?？偭康匚徊蛔?，而對(duì)于中小型房企，拿地依然具有緊迫性。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企2018年上半年拿地支出約6970億元，較去年同期增長(zhǎng)39%（2017年同期43%）。
整體看規(guī)模擴(kuò)張速度有所收縮，但中型房企拿地積極，如金地集團(tuán)和招商蛇口擴(kuò)張欲望較強(qiáng)。金地集團(tuán)上半年共獲取了48宗土地，總投資同比增長(zhǎng)121%，招商蛇口上半年拿地已超2016年全年新增土儲(chǔ)總建面，接近2017年全年新增土儲(chǔ)建面的75%。
從當(dāng)前拿地方式來(lái)看，2008年之后較多地以“招拍掛”方式獲取，土地的稀缺性以價(jià)格直接體現(xiàn)。廣發(fā)證券認(rèn)為，房企并不需要通過(guò)大量拿地來(lái)保障銷(xiāo)售的穩(wěn)定性，單一大體量的土地價(jià)值開(kāi)始下降，考慮“高周轉(zhuǎn)”和資金的因素，拿地更大的因素來(lái)自選擇布局城市、拿地成本以及進(jìn)入時(shí)點(diǎn)。
文：李向
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融
（本文首刊于18年9月出版的《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志）
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