【艷姐說(shuō)】
今天（8月28日）恒大公布2017半年報(bào)，規(guī)模、利潤(rùn)、低負(fù)債，這三大元素形成了恒大的金三角。數(shù)據(jù)顯示，恒大在規(guī)模、利潤(rùn)上均有大幅提升，恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，較去年同期上漲224％；恒大上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售2440.9億元，較上年同比增長(zhǎng)72.2％。此外，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)下降至75.5%。
今年恒大有一驚人變化：從原來(lái)的“三高一低”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本 ）轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭鸵桓摺保ǖ拓?fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）。恒大又是如何實(shí)現(xiàn)這一變化的？
NO. 1
恒大“金三角”：規(guī)模、利潤(rùn)、低負(fù)債
中國(guó)恒大2017年度半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
2017年，或許是恒大成績(jī)單最漂亮的一年！恒大最新的半年報(bào)顯示：恒大在規(guī)模、利潤(rùn)、低負(fù)債取得了“金三角”的均好和各自利好！
恒大在過(guò)去給人的印象一直是超級(jí)宇宙級(jí)航母，背后也伴隨著高負(fù)債和低利潤(rùn)。恒大在上市之后，創(chuàng)造了一個(gè)行業(yè)奇跡，讓所有房企驚嘆不如的復(fù)合增長(zhǎng)率——在上市后近10年時(shí)間，恒大竟保持了年均71.9%的復(fù)合增長(zhǎng)率，這在龍頭房企中位列全國(guó)NO.1。
克而瑞咨詢：四家龍頭房企銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)
2017年，恒大宣告從規(guī)模發(fā)展進(jìn)入“規(guī)模+效益”型并行發(fā)展。在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印在宣布未來(lái)三年目標(biāo)計(jì)劃時(shí)，就曾明確表示，接下來(lái)恒大將以提升利潤(rùn)作為工作重點(diǎn)。
如今半年過(guò)去了，恒大的成績(jī)出來(lái)了。根據(jù)恒大今晚公布的2017年上半年財(cái)報(bào)顯示，中國(guó)恒大上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1879.8億元，較去年同期上升114.8％，毛利較去年同期上升171.7％至673億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，較去年同期上漲224％。
利潤(rùn)沖刺500億只是金三角的一個(gè)角，恒大上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售2440.9億元，較上年同比增長(zhǎng)72.2％；合約銷售面積2475.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.1％，而全年預(yù)測(cè)將突破5000億。
第三個(gè)金角是負(fù)債率問(wèn)題，其次，無(wú)數(shù)央企、國(guó)企、優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)為恒大背書(shū)和戰(zhàn)投，恒大今年成功引入700億戰(zhàn)略投資，充分表現(xiàn)出央企、國(guó)企、大型金融機(jī)構(gòu)、民營(yíng)企業(yè)對(duì)恒大前景的看好。同時(shí)，恒大6月成功發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計(jì)發(fā)債66.24億美元，利率最低6.25%，期限最長(zhǎng)8年。
據(jù)恒大半年報(bào)顯示，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)下降至75.5%。據(jù)恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮現(xiàn)場(chǎng)透露，到今年年末資產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
500億利潤(rùn)、業(yè)內(nèi)看好的5000億業(yè)績(jī)，67%左右負(fù)債率，恒大的這張成績(jī)單已經(jīng)說(shuō)明金三角的威力！而現(xiàn)在擺在恒大面前的，是如何繼續(xù)保持這種更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
NO. 2
恒大的3大轉(zhuǎn)型密碼
恒大在房地產(chǎn)波云詭譎的市場(chǎng)中能夠一路走到現(xiàn)在，取得卓越的成就，最為深層次的原因就是恒大將“變”植入到它的血液中。從過(guò)去到現(xiàn)在的諸多戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中就能看到恒大強(qiáng)大的應(yīng)變能力。
1、城市布局：從三、四線到一、二線
2010年，恒大敢為天下先，大膽進(jìn)軍三四線城市，“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略立竿見(jiàn)影，當(dāng)年恒大的凈利潤(rùn)比上一年增長(zhǎng)6倍！其他房企之后也紛紛殺入三四線城市拿地。然而已經(jīng)完成積累的恒大，又高瞻遠(yuǎn)矚地做了下一個(gè)大動(dòng)作。
2013年，一二線城市的樓市回暖，三四線城市卻庫(kù)存高企，增長(zhǎng)緩慢。許家印當(dāng)機(jī)立斷，提出城市戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)型：從三、四線城市向一、二線核心城市轉(zhuǎn)型。
恒大在當(dāng)時(shí)砸了520億拿了83塊地，其中420億都花在了一二線城市。隨著2015年330新政之后一二線城市迅速回暖，恒大又一次迎來(lái)新一輪的發(fā)展。
不得不承認(rèn)的是許家印“先知”般的拿地鷹眼。截至2017年6月30日，中國(guó)恒大總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目個(gè)數(shù)719個(gè)，分布于中國(guó)223個(gè)城市，覆蓋了全部一線城市，直轄市，省會(huì)城市（除臺(tái)北，拉薩外）及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級(jí)城市，總建筑面積2.76億平方米，土地儲(chǔ)備原值為人民幣4576.4億元。其中一二線城市土地儲(chǔ)備原值達(dá)人民幣3324.2億元，占比72.6％。
▲注：以上數(shù)據(jù)并未包括恒大持有的深圳、太原、石家莊等一二線核心城市的35個(gè)舊改項(xiàng)目。
2、發(fā)展戰(zhàn)略：由規(guī)模型轉(zhuǎn)變?yōu)?span style="font-size: 15px;">“規(guī)模+效益型”
去年，恒大以3733.7億元的銷售金額登頂，2017年的目標(biāo)是4500億，恒大地產(chǎn)2017年開(kāi)始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，保持20％左右的規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，增加效益。
這也是順應(yīng)了恒大的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。按照許家印的講話，到2020年，恒大四大產(chǎn)業(yè)年銷售額要超一萬(wàn)億，年利潤(rùn)超600億。
年銷售收入超一萬(wàn)億，在外人看來(lái)是個(gè)不低的數(shù)字，但恒大近三年的業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率為54.9%，即便未來(lái)保持年20%的增幅，到2020年，僅僅地產(chǎn)板塊就可以貢獻(xiàn)7500億的業(yè)績(jī)。
恒大顯然更希望將地產(chǎn)之外的三大產(chǎn)業(yè)做大，這也是恒大要向“規(guī)模+效益型”模式轉(zhuǎn)變的原因。因?yàn)橹挥懈蚶瘟?，才能更好地支撐其他三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
3、發(fā)展模式：由“三高一低”變?yōu)椤叭鸵桓摺?/span>
恒大過(guò)去的發(fā)展模式是“三高一低”，即：高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本，而如今，恒大的發(fā)展模式發(fā)生了顛覆式的變化，轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭鸵桓摺?，即?span style="font-size: 15px; color: rgb(255, 104, 39);">低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)。
近年，土地資源不斷增值，若將土地增值因素計(jì)算在內(nèi)，恒大的真實(shí)負(fù)債率還將進(jìn)一步下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，恒大項(xiàng)目土地原值4576億，世邦魏利仕對(duì)此估值9059億，增值4483億。假設(shè)按土地增值額扣除土地增稅和企業(yè)所得稅后計(jì)算，恒大凈負(fù)債率將降至65.5%。
恒大一直堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”策略，截至2017年6月，恒大現(xiàn)金余額2699億，行業(yè)第一。通過(guò)充足的現(xiàn)金流規(guī)避負(fù)債高所帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，確保公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解，恒大成立至今從未發(fā)生過(guò)一筆債務(wù)違約，即使2008年金融危機(jī)時(shí)也無(wú)任何逾期債務(wù)。
NO. 3
利潤(rùn)之王的“三板斧”
地產(chǎn)上半場(chǎng)，規(guī)模為王；地產(chǎn)下半場(chǎng)，利潤(rùn)為王，房地產(chǎn)不同發(fā)展階段有不同的戰(zhàn)略側(cè)重。
當(dāng)然，如果你規(guī)模又大，利潤(rùn)又高，這當(dāng)然夢(mèng)想美好。但現(xiàn)實(shí)中，房企利潤(rùn)和規(guī)模兩者兼得的，并不太多，恒大算是個(gè)奇葩，不僅規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，而且還是個(gè)“利潤(rùn)之王”，它有它的“三板斧”：
1、高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式
恒大堅(jiān)持一貫“立即開(kāi)發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，這也為恒大輸送了源源不斷的利潤(rùn)。
截至2017年6月30日，恒大在建項(xiàng)目547個(gè)，在建面積9363萬(wàn)平米、新開(kāi)工面積4131萬(wàn)平米、竣工面積2804萬(wàn)平米；新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目79個(gè)。
2、提高產(chǎn)品附加值
雖然是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，但熟悉恒大產(chǎn)品的人都知道，恒大與800余家國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)建立戰(zhàn)略結(jié)盟，確保裝修品質(zhì)，是唯一能夠大規(guī)模建設(shè)，且全部精裝交樓的企業(yè)，這為置業(yè)者省去了不少的麻煩。
恒大從前年起推出“無(wú)理由退房”震驚業(yè)界，這一切都是源于對(duì)房屋品質(zhì)的信息：恒大建立“質(zhì)量錘”質(zhì)量監(jiān)督體系，由恒大工程技術(shù)部門(mén)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行抽查，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)鼓勵(lì)他們一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)舉錘就敲，砸掉重來(lái)，不講人情，不給時(shí)間通融，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)處理。
另外，和某些專注豪宅的房企不同，恒大的項(xiàng)目注重老百姓的剛性需要，比如首次置業(yè)、家庭自住等，從而滿足了不同人群的購(gòu)房需求。中端及中高端產(chǎn)品占比85%，高端產(chǎn)品占比15%，定位剛性需求，市場(chǎng)巨大?？墒呛愦蟀春勒瑯?biāo)準(zhǔn)為普通住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)園林環(huán)境，無(wú)疑可以增強(qiáng)產(chǎn)品的吸引力。
這些舉措都有助于帶來(lái)較高的產(chǎn)品附加值，恒大和購(gòu)房者也實(shí)現(xiàn)了雙贏。
3、恒大超強(qiáng)的成本控制
恒大在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售等多環(huán)節(jié)嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，從源頭上控制成本，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候確保成本低于行業(yè)水平，保持強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。這使得其能在三四線城市造出比原來(lái)市場(chǎng)上高兩三個(gè)檔次的產(chǎn)品，但價(jià)格卻只高出一個(gè)檔次。
除了成本控制，恒大還加強(qiáng)三費(fèi)管控。就在年初集團(tuán)會(huì)議上，恒大強(qiáng)調(diào)2017年在效益年后，要更加強(qiáng)化營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用的管控力度。
聯(lián)系客服
