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這一次，康橋玖璽園真的爆。

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樓市已經(jīng)很久都沒有這樣的漣漪波蕩了。

一次性開盤推了554套，這么大的量，在2016年之后，就很少見到。

整體去化510套，去化率高達(dá)92%，對于眼下的市場，更像是天方夜譚。

玖璽園的火爆，揭開了鄭州市場的兩個現(xiàn)狀。

1、就在以玖璽園為代表的品質(zhì)盤熱銷的時候，整個鄭州的市場卻整體處在一個負(fù)反饋階段。

從中遠(yuǎn)郊到主城，從金水北到惠濟(jì)到高新區(qū)到中原區(qū)，從2018年開始，市場整體都在陰跌。

這是一個怪圈，行情越不好，客戶越謹(jǐn)慎；越?jīng)]客戶越降價，越降價越?jīng)]客戶；從門庭如市到門可羅雀不過眨眼間。

玖璽園的熱銷，無疑是給市場注入了一針強(qiáng)心劑，提振了鄭州樓市整體信心。

這是市場整體的分化。

2、玖璽園的熱銷，跟中原區(qū)的價值并沒有關(guān)系。

你把它挪到二七區(qū)、管城區(qū)，仍然會是這樣。有關(guān)系的是：第一康橋這個品牌；第二主城改善的缺失。

你會發(fā)現(xiàn)，在鄭州買改善只能去東區(qū)。不要說金水北，金水北沒有改善，不是價格貴就是改善，現(xiàn)在的金水北的價格只是成熟片區(qū)的配套溢價。

從鄭州樓市的開發(fā)現(xiàn)狀來說，北龍湖基本上總價500萬起，主城基本上在250萬以下。300萬上下總價的中產(chǎn)改善，是斷層的，極度缺乏。

你只能買到楊金，但是很多人并不甘心。

玖璽園的正好填補(bǔ)了這個空白。

高層127的大三房總價在200萬；

小高層140的四房總價在250萬；

洋房140四房總價在330萬。

這真的是一個大師級的操盤，從拿地到做規(guī)劃，對市場的一切都了然于胸。

這一個截然分明的價格梯隊，囊括了主城改善的各種需求。

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康橋的品牌就像一個夯基，支撐了這個價格區(qū)分。

玖璽園這次推出的554套房子，前期一共認(rèn)籌了1226組客戶。

中簽率連一半都不到。

很多人不知道，玖璽園幸運(yùn)的500多戶中簽業(yè)主中，有40%都是康橋老客戶。更夸張的是，玖璽園的老業(yè)主轉(zhuǎn)介率，高達(dá)56%。

幾年前，我去杭州看綠城的項目，低調(diào)的連售樓部都找不到。宋衛(wèi)平說，客戶買房主要是沖著綠城口碑和老業(yè)主介紹來的，售樓部接待下就行了，不用那么花哨。

宋衛(wèi)平的自信讓我很吃驚。

沒想到幾年后，在玖璽園我又看到了這樣數(shù)據(jù)。

很久以來，康橋在中原和二七老城接連開發(fā)了數(shù)個明星樓盤，康橋上城品、溪山御府、金域上郡，和康橋華城。

在今天，這些項目無一不是區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的二手房。市場是最好的檢測師，這個檢測的唯一標(biāo)準(zhǔn)，就是價格。

2016年，在7月份鄭州大行情暴漲前：

康橋上城品的二手房單價是11726元，在今天則超過了16000；溢價率45%。

康橋華城的二手單價是11526，今天的二手房價格超過了20000；溢價率81%。

康橋金域上郡單價是15000，今天則超過了19000；溢價率26%。

康橋溪山御府單價是14000，今天則超過了20000。溢價率42%。

康橋在老城的過往樓盤的超高溢價率，就是市場給予玖璽園的最大的信任背書。

而這些溢價率，又無一不是建立在康橋品質(zhì)這個基石之上。

上述樓盤的品質(zhì)，在各自的片區(qū)內(nèi)，甚至到今天都無人能超越。你只要去看過溪山御府或者說金域上郡，你就能知道，康橋的二手房為什么在中原區(qū)的都能賣到20000。

康橋金域上郡實(shí)景

一直以來，康橋以產(chǎn)品+景觀+服務(wù)的均好型定位贏得市場，在今天則還要加上科技。而主城改善越是缺乏，康橋的這種品質(zhì)定位就越能贏得市場。

這是什么？

這是人們的改善居住和審美需求的覺醒，與現(xiàn)實(shí)中斷崖式落差的結(jié)果。

你數(shù)來數(shù)去，最近時間內(nèi)的主城改善，你既能買又對開發(fā)商和項目品質(zhì)都認(rèn)可的，也只有玖璽園。

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鄭州西郊的改善業(yè)主很憋屈，在鄭州，中原老城的人是區(qū)域歸屬感最強(qiáng)烈的一群人。

金水區(qū)、經(jīng)開、管城甚至是惠濟(jì)區(qū)的人，想買改善了，都可以去東區(qū)。唯有中原區(qū)的人不會去。

而對于扎根幾十年甚至幾代人的西郊人來說，城西就是天命。

為了買改善，很多人甚至被逼著只能去高新老城。18500的恒大精裝和同樣價格的公園道高層大戶型，有多少都是來自西郊的改善客戶？

而西郊樓盤扎堆的西三環(huán)—秦嶺路沿線，則全部是售價在13000-15000的剛需盤，甚至被高新區(qū)秒殺。

西郊老城真的是憋屈太久了。

康橋玖璽園，是被作為西郊改善第一盤入市的。從前期認(rèn)籌和銷售數(shù)據(jù)來看，甚至違背了市場原理。

市場是什么呢？越便宜越好賣，總價越低越賣的快。

但是玖璽園120以上戶型卻全部被搶光了，就連220平高層大戶型都一套不剩。這個時候，已經(jīng)沒有人再關(guān)心是不是頂樓了。能買到就是幸運(yùn)。

西郊的改善需求，已經(jīng)荒蕪到這個程度了。

所以，從康橋拍下這塊地開始，很多人都已經(jīng)持幣以待了。

人們對這里真的太熟悉，緊鄰秦嶺路，而在很多國棉廠的人眼中，秦嶺路就是西郊最后的底線，過了這里就不是老西郊。

六號線就在家門口，是純正的地鐵上上蓋物業(yè)，將來二手房溢價會很好；西邊900米外就是六號線和五號線的換乘站。北邊1公里是中原萬達(dá)。周邊都有什么學(xué)校，等等此類的基礎(chǔ)性事物，每一個人都幾乎心知肚明。

人們比較關(guān)注的是，玖璽園的純住宅面積有整整90畝，并且地塊非常方正。這才是最稀缺的價值。

因?yàn)榫坝^。

買中遠(yuǎn)郊的房子，買東區(qū)的房子，客戶不在乎景觀，但是西郊的人不能不在乎。

我們說過，康橋最擅長的是品質(zhì)+景觀+服務(wù)+科技，這其中最有確定性的是建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和科技住宅，因?yàn)樵缫严到y(tǒng)化。最充滿變數(shù)的是園區(qū)景觀。

地塊的大小，直接決定了康橋景觀的可發(fā)揮程度，就算胸中有再大的丘壑，也不可能在小盆景中施展。

好的是，這90畝宅地，足夠了。

夠住著舒服了。

更重要的是，不管是金域上郡，還是溪山御府，又誰能說清景觀對于康橋二手房的溢價占了多大比重。

1/3嗎？只會多不會少。

毋庸置疑的是，105.61畝的總占地，鄭州中心城區(qū)地塊最大最方正的地塊之一，中間無任何分割，3.7的住宅容積率。這樣的優(yōu)質(zhì)條件，足夠康橋施展自己的功力了。

這將是康橋在主城的下一個代表作。

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除了地鐵上蓋+主城核心區(qū)的外部優(yōu)勢之外，玖璽園產(chǎn)品本身才是安身立命最重要的根本。

在我看來，從建筑來說，玖璽園一個很大的優(yōu)勢是，康橋?qū)⒚缽]灣的經(jīng)驗(yàn)直接移植到了這里。

比如說，摒棄以往住宅布局的凹凸式，改成平面式布局。這種形式在鄭州只有個別的大平層在用，就像美廬灣。這一點(diǎn)連北龍湖都沒有完全做到。

玖璽園立面圖

它的優(yōu)勢很明顯，一是私密性很強(qiáng)，二是采光和通風(fēng)更好，羅做到南北通透；三是因?yàn)椴捎昧藢挿Ａ粔?，所以窗墻比很高；四、再配上公建化立面，可以歷久彌新，視覺效果很好，對于二手房保值升值很有用。

但對項目的地塊面積、樓棟布局、建筑立面結(jié)構(gòu)、窗墻比例都有嚴(yán)苛的要求。

在鄭州老城，除了之前綠城代建的幾個輕資產(chǎn)項目外，玖璽園應(yīng)該是第一個實(shí)現(xiàn)這種建筑布局的項目。

玖璽園洋房效果圖

還有就是景觀，我們已經(jīng)說過，景觀是康橋的核心競爭力，并且也是康橋二手房后期升值保值的主要法寶之一。

90畝的住宅，足夠康橋施展騰挪。這一次，玖璽園以一軸一環(huán)五園為結(jié)構(gòu)，營造了一個龐大的景觀系統(tǒng)。

玖璽園效果圖

一軸為高層區(qū)共享景觀軸，一環(huán)為漫步景觀環(huán)線，五園為石溪臨畔、瀚石云軒、流云溪谷、奇幻星空、嬉戲山脈五大主題空間。

整體格調(diào)可以概括為八個字奢華不俗、獨(dú)特不喧。

在之前，我們已經(jīng)被林語鎮(zhèn)和悅榕園的景觀驚艷過，這一次將是玖璽園。

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康橋是鄭州本土的開發(fā)商中，最近幾年變化最多的一個。

2018年的諸子廬，2019年的美廬灣，今年的香麓灣和玖璽園?？禈蛘谝砸荒暌坏絻蓚€代表作的姿態(tài)，不斷帶來驚喜。

所以在那天晚上，我看到康橋玖璽園去化率熱銷的消息時，一點(diǎn)都不吃驚。

因?yàn)檫@是主城的需要，是西郊改善的需要。

同樣的，將玖璽園做成老城的改善明星盤，這是康橋的責(zé)任。

加油，康橋！

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