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■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤(pán)》出品人

最近咨詢(xún)購(gòu)房的人陡然增多。

一夜之間，石家莊等城市的突然加碼調(diào)控政策，令購(gòu)房者風(fēng)聲鶴唳。

在這個(gè)政策多變的時(shí)代，面對(duì)稍縱即逝的機(jī)會(huì)，誰(shuí)都不愿意錯(cuò)過(guò)，更不愿意選錯(cuò)。無(wú)論敏感與否，在去年那一波行情里沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)的，肯定后悔得捶胸頓足。

  1  

大浪淘沙

品質(zhì)開(kāi)發(fā)商是首選

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但是，在那個(gè)雞犬升天的年代，無(wú)論任何項(xiàng)目都能夠賣(mài)個(gè)精光，消費(fèi)者饑不擇食般蜂擁而上。群雄逐鹿時(shí)代的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，縱有購(gòu)房者百般青睞，也難掩開(kāi)發(fā)水平參差不齊的事實(shí)。

在很多場(chǎng)合我均強(qiáng)烈的表達(dá)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，請(qǐng)大家選擇品牌開(kāi)發(fā)商。甚至，有人私下咨詢(xún)我一些非品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)時(shí)，市場(chǎng)上不熟悉的一律不推薦，轉(zhuǎn)而推薦相對(duì)靠譜與保把的品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，甚至建議他們放棄掉品牌口碑極差的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。

那么，什么才是有口皆碑的開(kāi)發(fā)商呢？

沒(méi)有人給鄭州的開(kāi)發(fā)商劃定過(guò)具體的評(píng)判指標(biāo)，比如你成立多少年，開(kāi)發(fā)過(guò)多少個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)量超過(guò)多少萬(wàn)平方米。但是你要是問(wèn)，鄭州品牌最好的開(kāi)發(fā)商有哪幾個(gè)？許多人會(huì)把以康橋?yàn)榇淼倪@個(gè)開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)告訴你。

這是潛移默化的。是老百姓的口碑，也是消費(fèi)者的心智。

拿北龍湖來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)陣容已經(jīng)空前豪華了，但大家依然覺(jué)得康橋的缺席是一個(gè)缺憾。今年的8月18日，康橋以熔斷價(jià)136500萬(wàn)元，樓面價(jià)30918元/㎡的價(jià)格在北龍湖摘地，被認(rèn)為是補(bǔ)齊了北龍湖的品牌開(kāi)發(fā)陣容。

一方面是對(duì)康橋的認(rèn)可，另一方面也是期待。這與康橋十多年的積淀和深耕密不可分。

現(xiàn)在的鄭州市場(chǎng)，外來(lái)地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐總體上提升了整體的人居水平，市場(chǎng)依然缺真正的好項(xiàng)目，尤其是規(guī)劃好、設(shè)計(jì)好、建筑好、景觀好、物業(yè)好的項(xiàng)目。要說(shuō)堅(jiān)持得好的，還真得數(shù)康橋他們這些本地化的代表。

對(duì)于購(gòu)房者而言，企業(yè)扎扎實(shí)實(shí)地投入，實(shí)實(shí)在在地付出一定會(huì)在項(xiàng)目上顯現(xiàn)出來(lái)，尤其是通過(guò)對(duì)比，更能看得出哪些是值得選擇的好品牌、好項(xiàng)目。

  2  

飛越迷霧

找準(zhǔn)需求少走彎路

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每個(gè)購(gòu)房者都有自己的邏輯和判斷，但不一定能掌握足夠量的信息。

所以，對(duì)于為什么要買(mǎi)房這事兒還沒(méi)有完全弄明白的前提下，讓他精準(zhǔn)的說(shuō)出自己要買(mǎi)一個(gè)什么樣的房子，在哪兒？幾層？多大面積？有無(wú)大陽(yáng)臺(tái)？有無(wú)落地窗戶？開(kāi)商多大？進(jìn)深多大？……

說(shuō)實(shí)在的，有些困難。

在同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，同期推向市場(chǎng)的項(xiàng)目摩肩擦背，而且，大家在定位上差異不大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，大同小異，在公共資源享有上，同等待遇，在部品配置上，略有不同，在景觀園林打造上，各有千秋，在客戶服務(wù)上，微有投入。

不細(xì)心去了解，不投入時(shí)間去體驗(yàn)，真的很難做出準(zhǔn)確判斷。

其實(shí)很簡(jiǎn)單。中國(guó)有句老古話：不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨。翻譯成現(xiàn)代流行的話叫：沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害。

最近，去過(guò)各大售樓部看房的人應(yīng)該都會(huì)還在腦海中停留有印象，哪家的接待周到，哪家的景觀漂亮，哪家的服務(wù)體貼，哪家的講解到位，哪家的樣板標(biāo)準(zhǔn)，哪家的用材講究。

但對(duì)于購(gòu)房這件事情本身而言，購(gòu)房者自己最應(yīng)該清楚自己要什么，這樣就容易比較了。比如，最貴的、最好的和最合適的，你會(huì)選哪一個(gè)？

買(mǎi)房本身就是一個(gè)做減法的過(guò)程，把一些跟自己需求不匹配的選項(xiàng)刨除，剩下的就更容易接近自己的目標(biāo)選項(xiàng)。面對(duì)紛紛擾擾、眼花繚亂的區(qū)域市場(chǎng)，根據(jù)自身需求找定位，一定會(huì)事半功倍，但也一定要量力而行。

比如，市場(chǎng)上流行的大平層備受購(gòu)房者青睞。稍加分析就不難發(fā)現(xiàn)，同時(shí)兼具戶型設(shè)計(jì)人性化、居住功能扁平化、室內(nèi)空間私密化及社區(qū)配套高端化的優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)情景體驗(yàn)很能打動(dòng)消費(fèi)者。

  3  

從容尺度

張弛之間見(jiàn)優(yōu)雅

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說(shuō)得直白一點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子，更多的是購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)用來(lái)安放生活的理想空間，這才是需求的根本。

那么，無(wú)論是基于什么樣背景考慮，都應(yīng)當(dāng)考慮居住本身所應(yīng)當(dāng)具備的功能、優(yōu)點(diǎn)、便捷等，這才是最最重要的根本性因素。

上個(gè)周末，到綠博片區(qū)的香溪郡看房子。不是新項(xiàng)目，但做的吸引人。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，現(xiàn)在正在推的這一期是8號(hào)院，一個(gè)“全生命周期產(chǎn)品”房子。這宗地塊的建筑密度僅為14.37%，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目所在區(qū)域其他項(xiàng)目的建筑密度的25%左右。

也就是說(shuō)，有了低密度這一個(gè)優(yōu)勢(shì)，地塊上就可以閃出更大的空間來(lái)做景觀，安放業(yè)主們優(yōu)雅的生活。

地塊長(zhǎng)約230米，寬約150米，總共有六棟高層住宅圍合而建。其中，南北兩排建筑，每排三棟樓。從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，既保證了項(xiàng)目品質(zhì)，又滿足了經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，可謂一舉兩得。

精彩之處在于，寬曠的小區(qū)中央圍合了一個(gè)60*230米的中央公園，一下子亮了景觀的作用，也提升了小區(qū)的品質(zhì)與價(jià)值。

放眼市場(chǎng)，如此大的景觀空間，不光是在綠博區(qū)域，就是在整個(gè)鄭州市場(chǎng)都是少見(jiàn)的。當(dāng)然，為保留如此大尺度的住區(qū)公共空間，項(xiàng)目必須做出了一定的利潤(rùn)犧牲，放棄了利潤(rùn)率更高的高低配產(chǎn)品規(guī)劃方案。

和龍湖地產(chǎn)一樣，康橋極早就異常重視對(duì)于社區(qū)景觀的打造，并成為其立市的法寶之一。

香溪8號(hào)院的景觀打造不但拓展了社區(qū)空間，提升了項(xiàng)目品質(zhì)，區(qū)別于市場(chǎng)其他項(xiàng)目，也是康橋?qū)η捌诰坝^打造的一次升級(jí)。

要知道，未來(lái)居住區(qū)景觀不再是以前純觀賞的存在，而是要具備承載生活要素功能的，是豐富業(yè)主生活的，是增添生活情趣的，是與業(yè)主形成互動(dòng)的。

▲精心鋪設(shè)的兒童游樂(lè)區(qū)

因此，居住小區(qū)的景觀應(yīng)該是有關(guān)懷的景觀、有溫度的景觀。8號(hào)院的這個(gè)有“七重秘境” 加持的景觀，應(yīng)當(dāng)會(huì)給業(yè)主帶來(lái)驚喜。

不唯如此，作為康橋布局成品房戰(zhàn)略的重要項(xiàng)目，香溪郡繼續(xù)承襲企業(yè)一貫的精細(xì)之道，這一次，將更加嚴(yán)格與周密。

前不久發(fā)布的“康橋集團(tuán)人文住宅白皮書(shū)”中寫(xiě)道：“康橋?qū)Ｗ⒂诰幼」δ艿奶嵘瑥募夹g(shù)、建材、設(shè)計(jì)等方面升級(jí)產(chǎn)品，打造成品生活家，減少裝修時(shí)間和改造成本?！辈w納了康橋成品房體系的67個(gè)細(xì)節(jié)。

早在2年前，康橋就已經(jīng)在籌備做精裝修。

在長(zhǎng)達(dá)2年的時(shí)間里，公司考察了十幾個(gè)國(guó)內(nèi)在精裝修房方面比較靠前的城市，為了取得真經(jīng)，更是不遠(yuǎn)萬(wàn)里，遠(yuǎn)赴德國(guó)、日本、新加坡去學(xué)習(xí)國(guó)際上最新的精裝修房的設(shè)計(jì)理念。

這一點(diǎn)，跟綠城、龍湖的團(tuán)隊(duì)一樣認(rèn)真鉆研。

最有保障的是，項(xiàng)目精選的是全國(guó)頂級(jí)的精裝修施工單位，邀請(qǐng)都是像金螳螂、上海全筑這樣的國(guó)內(nèi)排名第一、第二的施工方，兩家各做一套評(píng)標(biāo)房進(jìn)行對(duì)比、評(píng)標(biāo)，對(duì)每一道施工流程都要求嚴(yán)苛，對(duì)細(xì)節(jié)精心雕琢，最終選擇批量施工階段的合作單位，可謂優(yōu)中選優(yōu)，確保施工質(zhì)量。

這是負(fù)責(zé)任、講良心的企業(yè)行為，得豎大拇指。

  4  

購(gòu)房首選

全生命周期住宅

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其實(shí)，前面講到的關(guān)于購(gòu)房的世界觀和方法論，以及以康橋香溪郡為例解讀的相關(guān)方面的優(yōu)勢(shì)，都不足以表達(dá)文章題目所想告訴大家的核心內(nèi)容。

買(mǎi)房究竟是在買(mǎi)什么，曾困擾著99%的人群，包括現(xiàn)在，依然是許多人的困惑。但看了這個(gè)“全生命周期住宅”，我對(duì)居住空間的含義又多了更深層次的理解。

全生命周期住宅概念起源于日本，其本質(zhì)在于讓一套房子承載每一位家庭成員的生活所需，使住宅可以隨著家庭在不同階段的需求變更而“進(jìn)化”。

以150m2四室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品為例，可設(shè)計(jì)成供二人世界、小太陽(yáng)之家、五口之家和六口之家等多變空間，以滿足不同類(lèi)型需求。

▲功能多變的“全生命周期戶型”

咱們不妨解析一下戶型。

這個(gè)戶型基礎(chǔ)構(gòu)造好，戶型整體方正，南北通透，南向三開(kāi)間設(shè)計(jì)，整體采光效果好，算是戶型設(shè)計(jì)中的上品，難得。

另外，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)就顯出來(lái)空間的優(yōu)越性了。其中南向陽(yáng)臺(tái)7.2米超大開(kāi)間，觀景效果極佳，這就是真實(shí)可享的空中觀景花園。我邊看邊跟工作人員交流說(shuō)，這就是生活的尺度，也是人生的尺度。

接著看。

主臥是套房設(shè)計(jì)，設(shè)男女雙衣柜，且有部分收藏空間，美觀與實(shí)用兼具，品質(zhì)與口味共有，喜歡。廚房北側(cè)緊鄰的大尺度開(kāi)間生活陽(yáng)臺(tái)，替南向陽(yáng)臺(tái)減壓承重，讓生活更加從容。

最最吸引我的就是北向可變空間5m開(kāi)間，可變空間幅度大：假如是夫妻二人居住，戶型南側(cè)可以改為“客廳+書(shū)房”，北側(cè)的大開(kāi)間可變空間可以根據(jù)購(gòu)房者的喜好改成小型家庭影院或者是小型健身房。

如果是一家三口住，孩子還小，也需要有老人來(lái)照顧的話，南側(cè)次臥可以做育嬰房，北側(cè)可變空間則可以做老人房，考慮周全吧。

現(xiàn)在是二胎時(shí)代，如果家里有兩個(gè)小孩，就可以將南側(cè)次臥作為老人房，北側(cè)大開(kāi)間可變空間改為兩間兒童房，也是個(gè)不錯(cuò)的設(shè)計(jì)。

進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，家里如果是有老人而且需要護(hù)理的話，北側(cè)大開(kāi)間可以作為老人房，里面可以放一些護(hù)理設(shè)備，從容而有保障。

有人曾問(wèn)過(guò)我這樣的問(wèn)題，同樣的100萬(wàn)，選擇市區(qū)的高層還是郊區(qū)的洋房。其實(shí)是沒(méi)有可比性的。

所要比較的是，在你需要買(mǎi)房的前提下，你是買(mǎi)可以給生活帶來(lái)無(wú)限優(yōu)越的舒適感且滿足各種功能的空間，滿足自己的心情縱躍、隨心所欲，還是其他？

買(mǎi)房子買(mǎi)的是生活，以及基于生活的延伸，這是人本。所以，弄明白需求本身比選擇更重要，而選擇的前提是你得找到這個(gè)產(chǎn)品和這個(gè)項(xiàng)目。

比如，到售樓部去一趟，順便驗(yàn)證一下老郭的話。相信，你會(huì)有所發(fā)現(xiàn)，會(huì)有更多的收獲。