“人生沒有捷徑，所有的捷徑，都要付出相應(yīng)的代價，而且捷徑帶你走向的，往往不是成功，更有可能是萬丈深淵。
世界上最快的捷徑，就是不走捷徑。
世界上最快的捷徑，是慢慢來。”
我對這個觀點特別不認同。
因為這個世界是可以投機的。
這個世界也有近路可走，而投機走近路，人生成功的概率才會更高。
這個觀點'投射’到買賣房產(chǎn)，特別明顯。
只要在2018年之前，隨便一個城市、一個區(qū)域購買一套房子，無論房子大小、無論房子新舊，房子總價的上漲帶來的收益，遠超大部分人10年的職務(wù)性收入。
這話什么意思？
就是你上班996到007獲得的工資收入，遠低于一套房產(chǎn)增值的溢價收益。
這就是我剛剛說的：投機走近路，人生成功的概率會更高。
如果現(xiàn)在是樓市上行周期，這個邏輯任何人都無法辯駁。
但是，現(xiàn)在是樓市下行周期。
很多人對這個邏輯會表示不認可。
認為現(xiàn)在樓市下行周期，房子總價不漲，房產(chǎn)增值的溢價收益幾乎為零。
怎么會有近路可走呢？
我告訴大家，依然有近路可走，只要做到兩點：
（1）樓市下行周期買房；
（2）在下行周期買到筍盤；
樓市下行周期買房的邏輯大家都清楚，下行周期等于“逢低抄底”，只要等到復蘇周期來臨，那么下行周期的買入行為就是回報率最高的。
（2）在項目銷售接近尾聲，或者大型房企要做財務(wù)報表的6月、12月，房企出于回款壓力，針對“價格C”的折扣力度也會更大。
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最后，對于商品房筍盤的選擇邏輯做一個總結(jié)：
一、包子的定價邏輯。
商品房價格體系分橫軸與縱軸。
針對時間而言，橫軸是逐級遞進的關(guān)系；
針對房子而言，縱軸是線性遞進的關(guān)系；
商品房的價格體系，就是不斷推進的精算過程。
這個過程中的每一個要素，包括每一個樓層、每一個景觀、每一個單元，每一米陽光都會通過精算，標注相對應(yīng)的價格。
二、包子的定價標準。
這部分內(nèi)容，對普通購房者而言，屬于最難理解的底層邏輯，我盡量把內(nèi)容掰碎了說給大家。
（1）價格C。
每個商品房項目都有一個“價格C”，這個“價格C”是項目整體的均價。
這個均價從開發(fā)商角度看，是計算成本和利潤的坐標；
從產(chǎn)品角度看，是各種戶型、裝修、采光、景觀加權(quán)的坐標；
通常情況下，這個價格會經(jīng)過競品對標，根據(jù)同期在售的競品情況，包括產(chǎn)品、戶型、裝修、銷售價格等等評估得出，從而確保均價“價格C”與自己在售的產(chǎn)品形成市場競爭力。
也就是說，產(chǎn)品+價格=整合競爭力，這個競爭力需要跑贏同期產(chǎn)品。
但有2種情況例外。
第一種例外情況——
就是品牌開發(fā)商會根據(jù)自己的品牌價值，增加品牌溢價，所以從筍盤的角度看：
同一區(qū)域的在售項目，沒有品牌溢價的“價格C”項目具有筍盤優(yōu)勢，而有品牌溢價的“價格C”項目不具有筍盤優(yōu)勢。
在一線城市，同一區(qū)域、同一地段的品牌開發(fā)商與本地開發(fā)商的均價大概相差1000元/㎡到2000元/㎡。
同時，物業(yè)管理費也遵循品牌溢價這一原則。
所以，同時間、同地段、同戶型的兩個項目，沒有品牌溢價的項目屬于筍盤。
第二種例外情況——
假設(shè)同一地段有“1號項目”和“2號項目”，兩個項目的銷售均價都是“價格C”。
但“1號項目”為了追求更高利潤，會在產(chǎn)品維度增加裝修品質(zhì)提升每平米的銷售價格、或者捆綁車位、捆綁商鋪或者公寓提高銷售總價。
這種時候，“1號項目”的銷售價格就不是“價格C”，而是“價格C”++。
所以，2號項目才具有筍盤優(yōu)勢。
在商品房實際買賣過程中，開發(fā)商敢于在價格上增加品牌溢價，在“價格C”的基礎(chǔ)上捆綁裝修費用、捆綁車位或者相關(guān)產(chǎn)品、提高管理費價格.......
就是因為大部分購房者對于新房定價的底層邏輯都不了解。
購房者存在“一輩子買一套房，一套房住一輩子”的心態(tài)，才愿意為品牌溢價、捆綁裝修、捆綁車位支付更高的價格。
從買房角度看，沒有任何附加條件的“價格C”項目，就是區(qū)域內(nèi)的筍盤。
如果“價格C”項目進行促銷，只要促銷力度在“價格C”乘以20%的范疇內(nèi)，那么這個項目的價格就屬于安全的筍盤價格。
（1）價格C的分拆。
想購買筍盤，在樓市上行周期，要找到按“價格C”銷售的項目。
在樓市下行周期，要找到“價格C”乘以20%范疇內(nèi)的安全筍盤。
找到這樣的項目后，購房者要學會看“價格C”的分拆。
什么是“價格C”的分拆？
假設(shè)一個項目有100套房子，這100套房子根據(jù)朝向、樓棟、戶型、裝修、層高、梯戶比等權(quán)重進行了房源定價。
那么，100套房子就有100個價格。
購房者要在這100套房子中，找到屬于筍盤價格的房源。
如何在100套房源中找到筍盤價格的房源呢？
遵循同緯度最低原則。
在同一個項目，尋找同一戶型總價最低的房源。
假設(shè)在一個項目中，根據(jù)朝向、景觀、戶型、裝修、層高、梯戶比的權(quán)重，將項目房源分成三個檔次。
分別是——
A檔次：各維度權(quán)重最高，也就是戶型、朝向、層高、梯戶比等要素最好的房源，這類房源的價格也最貴；
B檔次：各維度權(quán)重居中，也就是戶型、朝向、層高、梯戶比等要素次等的房源，這類房源的價格也是居住；
C檔次：是100套房源中，戶型、朝向、層高、梯戶比等要素最不好的房源，這類房源的價格也最低；
在一線城市實際買房過中，現(xiàn)在的高層項目頂層、中層、底層的總價差額在20萬到80萬不等。
總價越貴、越有景觀優(yōu)勢的項目，不同樓層的差價越大。
在一線城市的豪宅項目中，頂層和底層的總價可以相差200萬到400萬。
購房者如果對自己的未來有信心，認為自己在10年到15年后會進行房屋置換，那么在購買商品房時，要購買C檔次最低價格的房源。
當然，大多數(shù)購房者都不愿意購買最低價格的房源，認為“100萬的總房款都付出了，還在乎多出10萬元，購買更好戶型嗎？”
如果有這種心態(tài)，我建議大家購買“A檔次、B檔次、C檔次”對應(yīng)維度最低價格的房源。
為什么要遵循同緯度最低原則？
因為現(xiàn)實生活中，大部分人都不可能真的一輩子住一套房子，那么房子在進入二手房銷售階段，商品房（新房）的所有價格體系將蕩然無存。
商品房的“價格C”體系在二手房階段，將被瓦解，你在新房階段為采光、景觀、朝向、樓層付出的錢，在二手房階段很難同比例收回。
所以，如果你購買人生第一套房，并有新房情結(jié)，一定要購買新房。
那么選擇新房時一定要遵循三個原則，就能找到投資的近路，跑贏同期購買的大部分購房者。
這三個原則是什么？
（1）下行周期買房；
（2）購買同一地段“價格C”優(yōu)惠20%以內(nèi)的安全筍盤；
（3）在安全筍盤里，選擇最低價房源，或者選擇同檔次最低價格的房源。
這是一篇連載文章，今天的文章圍繞商品房角度，告訴大家購買商品房選擇筍盤的原則。
明天我們會寫二手房的筍盤原則，大家連續(xù)看完之后，就會明白從買入新房，到賣出房子，也就是新房變二手房的過程，價格的錨定體系完全不一樣。
所以，大家在購買新房時，不僅要琢磨景觀、采光、朝向，還需要考慮未來項目出售時，怎樣才能獲得最高回報。
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