買受人從開發(fā)商處購(gòu)買房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又將該房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，第三人能否直接請(qǐng)求開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書?
對(duì)此實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于合同相對(duì)性原則，第三人只能要求買受人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，不能直接向開發(fā)商主張。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前后合同處于連續(xù)狀態(tài)，第三人代替了買受人的位置，為交易便捷，可以判決中間省略登記，最終買受人可直接要求開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
我們同意第一種觀點(diǎn)，理由是：
(1)符合合同相對(duì)性的法理。合同法第八條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。合同在相對(duì)人之間發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對(duì)于連環(huán)買賣，雖然針對(duì)同一標(biāo)的物，且交易彼此連續(xù)，但仍屬于不同的主體和不同的法律關(guān)系，故第三人不能突破合同相對(duì)性直接向出賣人主張權(quán)利，除非符合合同法第七十三條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。
(2)防止國(guó)家稅收流失。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律規(guī)定，二手房交易需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣人主張過(guò)戶，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，同時(shí)有民事審判阻礙國(guó)家征稅行政權(quán)之嫌。
(3)合理平衡債權(quán)人利益。如果允許第三人直接向出賣人請(qǐng)求過(guò)戶，買受人的債權(quán)人利益可能會(huì)受損。特別在買受人惡意逃債時(shí)，其與第三人虛構(gòu)房屋買賣合同，由第三人通過(guò)法院裁判獲得房屋所有權(quán)，使買受人的債權(quán)人的利益落空。
來(lái)源 | 最高人民法院民一庭編《民事審判指導(dǎo)與參考》2017年第3輯（總第71輯）
問(wèn)題2：如果價(jià)格是合理的，且已占有了該房屋，可否基于物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)呢？答：該問(wèn)題在目前審判實(shí)踐中經(jīng)常被問(wèn)到，雖未辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但是已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施了占有，能否基于善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。對(duì)此，物權(quán)法第一百零六條規(guī)定善意取得需要具備以下幾個(gè)方面的條件：1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；3.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。上述三個(gè)條件缺一不可。雖受讓房屋時(shí)為善意的，價(jià)格是合理的，并且已占有了該房屋，但由于所受讓的該房屋并沒(méi)有辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，即不符合物權(quán)法第一百零六條善意取得規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”條件，故你不能根據(jù)該條的規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)。問(wèn)題3：出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書的，人民法院如何認(rèn)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢？答：對(duì)，根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003] 251 號(hào))第三條的規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定障礙。在《商品房買賣解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如出賣人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、 《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。問(wèn)題4：房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償呢？
答：對(duì)于此問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的標(biāo)損失。在有效的房屋買賣合同履行過(guò)程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購(gòu)買相類似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。另外，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。《合同法》第二百一十四條【租賃期限】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。索引：《 民事審判指導(dǎo)與參考》（ 第 56 輯） 第 228-229 頁(yè)。
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