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【作者】法律小編
【來源】北大法律信息網(wǎng)、北大法寶司法案例庫、最高人民法院公報、江蘇省高級人民法院公報、北京法院網(wǎng)參閱案例、人民法院報、、最高人民法院網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)
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10.當(dāng)事人將現(xiàn)實狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的房屋出售給善意第三人，后因行政限制無法過戶，該房屋買賣合同效力如何認定
——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.889646）
關(guān)鍵詞：房屋買賣；效力；過戶
案例來源：《最高人民法院公報》 2012年第11期（總第193期）
裁判要旨：根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信的效力。所以，善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴利益應(yīng)予保護。另外，《物權(quán)法》還規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力。因存在行政限制導(dǎo)致無法過戶屬于合同履行范疇，不能因房屋過戶存在障礙就否認買賣合同的有效性。綜上，當(dāng)事人將現(xiàn)實狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的房屋出售給善意第三人，后因行政限制無法過戶，除非該房屋買賣合同具有《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，否則應(yīng)認定有效。
11.定向開發(fā)房屋買賣中，因房屋安全質(zhì)量問題停工導(dǎo)致房屋無法按時交付的，買受方可以要求解除合同
——廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.242284）
關(guān)鍵詞：合同目的；解除合同；違約金
案例來源：《最高人民法院公報》 2010年第5期（總第163期）
裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人一方可以解除合同。定向開發(fā)的房屋買賣合同中，開發(fā)方，也即出賣方負有按時向買受人交付符合安全質(zhì)量標(biāo)準的房屋的義務(wù)，而買受方有按照約定足額支付價款的義務(wù)。因房屋安全質(zhì)量問題而停工，導(dǎo)致房屋無法按時交付的，買受人所期望的合同目的已經(jīng)不能實現(xiàn)，因此，買受人可以要求解除合同。
12.在賣方未取得房屋權(quán)屬證書情況下簽訂的房屋買賣合同有效
——馬金芳訴趙年霞等在未取得權(quán)屬證書情況下簽訂的房屋買賣合同被認定為有效案
（法寶引證碼：CLI.C.4104388）
關(guān)鍵詞：房屋權(quán)屬證書；管理性強制性規(guī)定；效力性強制性規(guī)定；有效合同
案例來源：《江蘇省高級人民法院公報》
裁判要旨：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不能進行轉(zhuǎn)讓，這一規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于效力性強制性規(guī)定。在賣方未取得房屋權(quán)屬證書的情況下簽訂的房屋買賣合同，不會導(dǎo)致合同無效。因此，在賣方未取得房屋權(quán)屬證書情況下簽訂的房屋買賣合同，系合同雙方的真實意思表示，并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為有效合同。
13.房屋買賣合同糾紛中，雙方未就付款期限協(xié)商一致，買方在賣方提出的付款期限之后支付購房款，賣方不能以買方違約，合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同
——葛某與王某房屋買賣合同糾紛上訴案
（法寶引證碼：CLI.C.3252526）
關(guān)鍵詞：房屋買賣合同糾紛；付款期限；合同目的不能實現(xiàn)；遲延履行
案例來源：北京法院網(wǎng)參閱案例
裁判要旨：房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人雙方未就付款期限協(xié)商一致，賣方單方提出的付款期限并非基于雙方當(dāng)事人合意，對買方不能產(chǎn)生約束力，買方在賣方提出的付款期限之后支付購房款，不屬于遲延履行。同時，由于買方已經(jīng)支付購房款，賣房的合同目的實際已經(jīng)達成，也不存在合同目的不能實現(xiàn)的情形。根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。由于買方并未遲延履行債務(wù)，賣方的合同目的也已經(jīng)實現(xiàn)，因此，賣方不能以買方違約，合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同。
14.開發(fā)商違反預(yù)約合同的，應(yīng)如何確定其賠償范圍
——江蘇無錫中院判決陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.888095）
關(guān)鍵詞：開發(fā)商；違約；預(yù)約合同；賠償范圍
案例來源：人民法院報
裁判要旨：所謂預(yù)約合同，是指當(dāng)事人在簽訂本約合同之前，為準備簽訂本約合同，明確有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，表達共同意向而訂立的協(xié)議。所謂本約合同，本是一般合同，如合同法中明確規(guī)定的有名合同，只是因預(yù)約合同的存在與其對應(yīng)，故而稱之為本約合同。預(yù)約合同多以認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、定金收據(jù)等非合同書形式出現(xiàn)。預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任，在性質(zhì)上屬違約責(zé)任。預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益。在本約未達成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，但信賴利益的損失不能超過履行利益損失。因此，開發(fā)商違反預(yù)約合同的，其賠償范圍應(yīng)以機會損失為基礎(chǔ)，不超過履行利益為限，綜合考慮案情，予以確定。
15.第三人在一房二賣情況下有理由相信房屋的現(xiàn)狀足以影響合同目的的實現(xiàn)而收回了已經(jīng)支付的定金，不構(gòu)成違約
——沈輝訴徐健健房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.8210641）
關(guān)鍵詞：房屋買賣合同；一房二賣；誠實信用原則；不安抗辯權(quán)
案例來源：北大法寶司法案例庫經(jīng)典案例
裁判要旨：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、誠實信用的原則。房屋原所有權(quán)人在已經(jīng)與案外人訂立“房產(chǎn)使用、變更協(xié)議書”的情況下，又與第三人另行訂立房屋買賣合同，其“一房二賣”的行為違反了誠實信用原則。第三人有理由相信房屋的現(xiàn)狀足以影響合同目的的實現(xiàn)，故收回了已經(jīng)支付的定金。該行為是行使不安抗辯權(quán)的行為表示，并不構(gòu)成違約。
16.在二手房買賣中，網(wǎng)簽合同的成交價格明顯低于實際交易價格，但網(wǎng)簽合同的其他條款系雙方真實意思表示的，其他條款依然有效
——李某訴楊某房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.4343513）
關(guān)鍵詞：房屋買賣；陰陽合同；意思表示；部分無效
案例來源：北大法寶司法案例庫經(jīng)典案例
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