問題：

城市建成區(qū)內(nèi)，絕大部分土地都已被征收，且村民已成建制轉(zhuǎn)為居民，剩余的少量居民自用宅基地，其權(quán)屬性質(zhì)如何確定？

解答：

城市建成區(qū)內(nèi)，剩余少量居民自用的宅基地，只要沒有依法履行征收手續(xù)，則土地權(quán)屬性質(zhì)不變，仍屬于集體土地。

一、2004年之前，可以通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。2004年之前，不少地方通過將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民即“村改居”的方式將原農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。其中最典型的例子就是深圳。深圳從1993年開始通過村改居的方式將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的土地，2004年深圳將全市戶籍人口全部改為城市居民，全部的集體所有土地也都轉(zhuǎn)為國有，使其成為中國首個無農(nóng)村無農(nóng)民無集體土地的城市。雖然《憲法》第十條第一款規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”，但是目前惟一只有深圳的土地全部屬于國家所有，其他城市的建成區(qū)內(nèi)都還或多或少存在集體土地。

深圳等地之所以能夠通過村改居的方式將集體土地變?yōu)閲?，是因為有下列相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)：一是《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地”；二是1995年原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）第十四條規(guī)定：“因國家建設(shè)征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國有土地使用權(quán)”。

二、2004年以后，國家明確禁止通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。

2004年，國家出臺政策禁止通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。當(dāng)年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定：“禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地”。

三、“村改居”后剩余的少量土地仍然屬于集體土地，只有依法經(jīng)過征收才能變?yōu)閲宜型恋亍?/p>

2005年3月4日，《國務(wù)院法制辦公室、國土資源部關(guān)于對〈中華人民共和國土地管理法實施條例〉第二條第（五）項的解釋意見》明確對《土地管理法實施條例》第二條第（五）項作出如下解釋：“該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有?！币虼?，在城市建成區(qū)，即使絕大部分土地都已被征收，且村民已成建制轉(zhuǎn)為居民，剩余少量居民自用宅基地的土地權(quán)屬性質(zhì)仍然屬于集體所有。

（中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）