案情
2000年8月，市民王某從甲村村民李某的手中花9萬元買下了3間民宅。這3間平房是李某于上世紀(jì)80年代，向村里申請(qǐng)宅基地后修建的。王某對(duì)房屋進(jìn)行了翻建，一直居住使用至今。誰知，2012年甲村拆遷，李某竟然一紙?jiān)V狀將王某告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)。理由是，王某屬城鎮(zhèn)戶口，在購房時(shí)不是村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無權(quán)購買宅基地。
法庭上，王某辯稱，自己購買這處民宅時(shí)，這里已規(guī)劃為城鎮(zhèn)，該宗地已經(jīng)不是集體土地了。
評(píng)析
本案的關(guān)鍵在于，雙方買賣的房屋是不是屬于農(nóng)村的宅基地。對(duì)于農(nóng)村宅基地，相關(guān)法律有明確的規(guī)定，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不能出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及城鎮(zhèn)居民。
此案中，雖然李某原始取得該房屋是基于他是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員而批準(zhǔn)的宅基地，但是在房屋買賣時(shí)，該區(qū)域的土地已被征收為國有，村民已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。王某向法院申請(qǐng)調(diào)查取證，最終法院從政府部門調(diào)取了當(dāng)年的征地文件，證明在雙方買賣房屋之前，訴爭房屋所在的某村村民已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，原村民集體所有的土地已被征為國家所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再適用農(nóng)村宅基地限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
王某作為城鎮(zhèn)居民，可以購買該訴爭房屋。同時(shí)，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議系自愿達(dá)成的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該協(xié)議是真實(shí)有效的，李某的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持。
如果訴爭的房屋所占土地仍舊為宅基地，那么王某作為城鎮(zhèn)居民是不允許購買的，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議也應(yīng)認(rèn)定為無效。即便如此，考慮到雙方的買賣行為已經(jīng)發(fā)生在多年前，其間房屋價(jià)格增長顯著，法院在處理類似案件時(shí)也會(huì)權(quán)衡利弊。
如果認(rèn)定合同無效，就本案來說雙方都存在過錯(cuò)。如果按原購房價(jià)返還，對(duì)于買受人而言是顯失公平的。因此基于公平原則，考慮到土地升值的客觀事實(shí)，在買受人返還房屋時(shí)，出賣人應(yīng)給予買受人相應(yīng)的補(bǔ)償。
至于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，在司法實(shí)踐中，法官享有一定的自由裁量權(quán)，法院會(huì)結(jié)合雙方的實(shí)際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)補(bǔ)償。
提醒
很多十幾年前已經(jīng)賣出去的宅基地，如今出賣人為了獲得拆遷補(bǔ)償，不惜花費(fèi)高額成本毀約，將買受人告上法庭的案件屢見報(bào)端。這種違背誠實(shí)信用原則的做法雖然不值得提倡，但必須看到當(dāng)初的買賣合同的確違反相關(guān)法規(guī)，才導(dǎo)致這種事后反悔的情形有機(jī)可乘。所以，特別提醒廣大讀者：購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有相應(yīng)的購買資格，最好不要購買，以免今后留下隱患，到頭來“竹籃打水一場空”。同時(shí)，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，比如本案例就是一個(gè)特例，所以出賣人在毀約之前亦應(yīng)三思而后行。
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