村民李某將房屋出售給他人十多年后反悔，并以買受人不是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由要求要回房子，由此引發(fā)了一場官司。近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)這起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛作出維持一審判決的終審判決，駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
2008年年初，家住如東縣岔河鎮(zhèn)古壩村的李某為資金周轉(zhuǎn)將其自建的農(nóng)村住宅出售給王某。王某在簽訂合同、付清房款后于2008年4月搬入房屋居住生活。令王某沒想到的是，自己入住十多年后竟被李某告上了法庭。李某認(rèn)為，王某不是案涉房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且王某在其戶籍所在地?fù)碛姓?，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反了我國法律、行政法規(guī)的規(guī)定，為無效合同。李某以此為由請(qǐng)求法院確認(rèn)并要求王某立即返還房屋及附屬用房等。法院審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思表示，合同簽訂后，原告履行了交付房屋義務(wù)，被告履行了支付房款義務(wù)，合同已成立。雖然被告簽訂合同時(shí)與原告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是案件開庭前，被告戶籍已遷入古壩村，成為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且已居住十多年，現(xiàn)原、被告均是古壩村經(jīng)濟(jì)合作社成員，合同履行并不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地所有權(quán)不構(gòu)成影響。據(jù)此，法院確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣合同有效。
法院還認(rèn)為，李某在缺少資金時(shí)賣出房屋并實(shí)際履行，在目前房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲的情況下，又以轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地違反法律規(guī)定為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，其行為亦與民法典倡導(dǎo)的誠實(shí)信用原則相悖。綜上，法院判決駁回李某的全部訴訟請(qǐng)求。李某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持了原判。
農(nóng)村房屋買賣合同效力一般分為三種：第一種情形是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋行為的效力問題。由于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋可能造成農(nóng)民失地的問題，在司法實(shí)踐中，法院往往會(huì)以行為人違反社會(huì)公共利益來認(rèn)定此種買賣合同無效。第二種情形是農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。此種情形下，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地所有權(quán)構(gòu)成影響，一般也認(rèn)定無效。第三種情形是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，此種情形下房屋買賣合同一般有效。本案中，雖然房屋出售時(shí)雙方非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但被告已在涉案房屋居住十多年之久，該集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)未持異議，現(xiàn)原、被告雙方系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為有效。
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