鄉(xiāng)村，是古往今來文人墨客吟詠寄情的詩意居所，炊煙裊裊、小溪潺潺、瓜藤滿架、山花爛漫，鄉(xiāng)村的如畫美景讓不少城里人樂而忘返，甚至產(chǎn)生了購房置地的念頭。
那么問題來了，城里人可以到農(nóng)村買房嗎？
案情簡介
王某為宜昌市西陵區(qū)人。2019年8月，王某從朋友口中得知峽口風(fēng)景區(qū)某村一棟三層私房欲出售，遂與房主李某聯(lián)系，雙方協(xié)商后以58萬元達成交易。因房屋的宅基地是農(nóng)村土地，房主承諾“走關(guān)系幫買主把房產(chǎn)證辦下來”。
2019年11月，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定首付40萬元，首付五日內(nèi)交付房屋，3個月內(nèi)辦理過戶，余款在過戶后支付。協(xié)議簽訂后，王某向李某支付了40萬元，但李某卻遲遲不能兌現(xiàn)承諾。之后，王某多次與李某聯(lián)系得到的回復(fù)總是“有些環(huán)節(jié)還在做工作”“再等一等”之類的推辭。
因疫情原因，時間推至2021年底，房屋仍然無法過戶，王某遂表示不買了，要求李某退款，但李某不同意。二人協(xié)商無果，王某將李某訴至法院，要求李某退還40萬元，并按中國人民銀行同期LPR的4倍標(biāo)準(zhǔn)支付利息。
法院審理
庭審中，被告李某辯稱房屋未能過戶不是他的錯，并沒有違約，不同意解除合同。同時還提出反訴，認(rèn)為王某占用房屋2年多，要求王某支付租金。
法院審理認(rèn)為，王某作為城鎮(zhèn)戶口人員，買賣農(nóng)村集體土地之上的房屋，違反了法律禁止性規(guī)定，該合同無效。無效的合同，自始無效，雙方應(yīng)各自返還、恢復(fù)原狀。有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失。故，法院判令被告李某退還原告王某購房款40萬元，駁回了王某關(guān)于利息的訴求，同時也駁回了李某關(guān)于租金的反訴。
李某不服一審判決，提出上訴。二審判決：駁回上訴，維持原判。
法官說法
農(nóng)村私房與城市里的商品房不同，土地性質(zhì)是集體所有的宅基地使用權(quán)，這是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才享有的權(quán)利。按照“房地一體主義”原則，房屋買賣，地隨房走，房屋的交易必將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)變化。而宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件。因此，為保障農(nóng)村“老有所居”，同時防止投機炒房，法律對農(nóng)村房屋的流通進行了嚴(yán)格限制，禁止非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員購買房屋。案涉原告王某屬于城鎮(zhèn)戶籍，不具備購房資格，故買賣合同無效。
實踐中，城鎮(zhèn)人員購買農(nóng)村（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）房屋，一般認(rèn)定為無效，但有以下幾種除外特殊情況：
1、房屋所在的宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，宅基地性質(zhì)已發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。
2、城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。
3、城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已辦理相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。
法條鏈接
《民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效；
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。
《土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
來源：宜昌西陵法院、宅基地管理與利用
聯(lián)系客服
