如果說去年“三道紅線”調(diào)控政策的出臺是給房企量身定制了一個卡尺，今年的財報季上，房企的財務(wù)情況經(jīng)不經(jīng)得住這套卡尺的測量，就成了最大的關(guān)注點。
在這個問題上，融創(chuàng)這家企業(yè)的看點在于，短時間內(nèi)實現(xiàn)了“三條紅線”連降兩檔至黃色檔。
這背后，融創(chuàng)有息負(fù)債的大幅下降當(dāng)然是重要因素，這也是我們注意到的“融創(chuàng)少了的部分”。
而另一邊我們也注意到，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動性相當(dāng)充裕。
通過這“一增一減”的剪刀差，融創(chuàng)財務(wù)上的安全墊就這樣被放大了。
當(dāng)然，降杠桿控負(fù)債通常的做法是減少拿地指出，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)實中融創(chuàng)也是這么做的，例如自2019年下半年起，融創(chuàng)主動執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”的動作，拿地支出相比 2019 年大幅下降，權(quán)益應(yīng)付土地支出大幅減少。
而另一邊，在融創(chuàng)的現(xiàn)金流量表中，經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流入737億元，投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流出172億元，籌資業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流出354億元。
也就是說，融創(chuàng)的增量資金來自于經(jīng)營業(yè)務(wù)。
此外，融創(chuàng)通過年初高價配股，募集資金80億港元；而旗下物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)去年成功上市后，也為融創(chuàng)募集資金近80億港元。
融創(chuàng)財報上呈現(xiàn)的成績，也印證了融創(chuàng)行政總裁汪孟德的話，未來公司主要依賴經(jīng)營現(xiàn)金流而不是融資來獲取現(xiàn)金流的增長，且公司憑借權(quán)益類合作而獲得合作伙伴的投資，這方面的優(yōu)勢將在很長時間內(nèi)持續(xù)。
其實，對一家房企而言，單一的負(fù)債率高或低不能完全風(fēng)險等級劃等號，關(guān)鍵看企業(yè)是否能夠在保證正常經(jīng)營的前提下，有能力將負(fù)債率降至合理水平，同時保障企業(yè)發(fā)展節(jié)奏處于可控邊界之內(nèi)。
融創(chuàng)始于地產(chǎn)，而不局限于地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期的背景下，融創(chuàng)思考的不僅僅是地產(chǎn)主業(yè)如何繼續(xù)做強(qiáng)，還思考如何突破傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，實現(xiàn)“地產(chǎn)+”的真正轉(zhuǎn)變。
去年融創(chuàng)服務(wù)和融創(chuàng)文旅都取得了較優(yōu)異的成績，此外融創(chuàng)文化也通過多部爆款作品成功出圈。
2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)登陸港交所，不僅為融創(chuàng)的加速降杠桿帶來近80億元人民幣的融資，更是其“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的重要一躍。
從近日的業(yè)績報告數(shù)據(jù)可以看到，其在市場的表現(xiàn)較優(yōu)異，其盈利能力實現(xiàn)了大幅提升：
2020年融創(chuàng)服務(wù)錄得營業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。
此外，融創(chuàng)服務(wù)的規(guī)模也在持續(xù)增長：
截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米。
按照融創(chuàng)服務(wù)目前的規(guī)模，在行業(yè)中處于腰部位置，如果融創(chuàng)服務(wù)想要進(jìn)一步提升其市場地位，還要不斷進(jìn)行外拓。
2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)以15億估值收購開元物業(yè)84.92%股份，收購開元物業(yè)后，融創(chuàng)服務(wù)的在管面積大大增加，此前融創(chuàng)服務(wù)招股書顯示，2019年末，融創(chuàng)服務(wù)外拓項目才1個，收購開元物業(yè)后，2020年6月底顯示外拓項目為311個，涉及在管建筑面積4024.6萬平方米，占全部在管面積的比重為38.2%。
除收購開元物業(yè)外，融創(chuàng)服務(wù)通過成都環(huán)融收購成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè)95%的權(quán)益，對價867.23萬。資料顯示，環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)擁有超800萬平米的管理面積，其所承接的成都環(huán)球中心，建筑面積逾200萬平方米。
在業(yè)績會上，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲表示，市場拓展是融創(chuàng)服務(wù)首選增長途徑，目前3月底大概有1000萬平方米體量的收并購。
除了融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)增長外，融創(chuàng)另一個比較亮眼的多元化產(chǎn)業(yè)是融創(chuàng)文旅也在去年通過開放式經(jīng)營、主題夜游、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等創(chuàng)新的經(jīng)營策略，業(yè)績實現(xiàn)較大增長。
年報顯示，2020年下半年融創(chuàng)文旅客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。
值得注意的是，在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪因為四季運營優(yōu)勢，已完成市場提前卡位，目前布局全國18個城市，規(guī)劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業(yè)，總接待333萬人次。目前，融創(chuàng)已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運營商。
哈爾濱冰雪大世界
另外值得注意的是融創(chuàng)文化，其在2020年成功破圈。旗下?lián)碛腥趧?chuàng)影視、樂創(chuàng)文娛、夢之城、Base Media、千萬間等業(yè)務(wù)，堅持以“IP+內(nèi)容+場景”的發(fā)展戰(zhàn)略，聯(lián)動融創(chuàng)其他產(chǎn)業(yè)板塊。
2020年，融創(chuàng)文化完成了7大動畫工作室布局，并在影視領(lǐng)域打造出多款作品。旗下Base首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超9.83億和5.75億的票房。
融創(chuàng)在投資領(lǐng)域也是收獲頗豐。2017年，融創(chuàng)以26億人民幣獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)；20年8月貝殼找房（原鏈家）完成美股上市，截止3月11日市值700.9億美金，融創(chuàng)的投資回報非常理想。
預(yù)計融創(chuàng)服務(wù)上市帶來的現(xiàn)金與貝殼找房上市來的金融資產(chǎn)公允價值收益，將有助于增厚權(quán)益及降杠桿。
都說房地產(chǎn)多元化發(fā)展太難，但融創(chuàng)卻用實際行動和數(shù)據(jù)來證明：房企也能做好多元化，融創(chuàng)“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略正在形成協(xié)同效應(yīng)，助力融創(chuàng)實現(xiàn)進(jìn)一步的跨越。
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