2月28日，億翰智庫(kù)發(fā)布了《2018年1-2月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)開(kāi)年412億的銷售額，被保利反超100億 ，不及萬(wàn)科的二分之一，勉強(qiáng)達(dá)到碧桂園的三分之一。

這樣的銷售業(yè)績(jī)，讓關(guān)注融創(chuàng)的朋友，確實(shí)捏了一把汗——恒碧萬(wàn)融的頂部龍頭格局，在2018年還會(huì)持續(xù)嗎？

▲據(jù)星子了解，2016和2017年，融創(chuàng)都是下半年才發(fā)力，到12月份達(dá)到銷售最高峰。以17年為例，融創(chuàng)在2017年1月銷售額僅為80億，但到了12月，單月銷售額上升到627億。也就是說(shuō)，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)模型是逐月遞增的，這與恒大、萬(wàn)科、碧桂園相對(duì)穩(wěn)定的月銷售額，形成了鮮明對(duì)比。

因此，更進(jìn)一步，上述這個(gè)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，融創(chuàng)能在2018年，重復(fù)2016、2017年的逆勢(shì)反超嗎？

從數(shù)據(jù)來(lái)看，恒大、碧桂園的1-2月銷售額，超過(guò)萬(wàn)科、融創(chuàng)是比較正常的。因?yàn)?-2月臨近年關(guān)，正是三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”的好時(shí)機(jī)，而這兩家房企的布局，大多圍繞三四線城市進(jìn)行高周轉(zhuǎn)。恒大更是在過(guò)年前后，以“8.8折售房”率先搶跑，從而打響了2018年降價(jià)售房的第一槍。

而對(duì)重倉(cāng)一二線萬(wàn)科、融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)年并不是銷售的好時(shí)機(jī)——尤其是融創(chuàng)，作為在過(guò)去兩年間銷售單價(jià)均為第一的房企，融創(chuàng)的項(xiàng)目一直是高端豪宅大house的風(fēng)格，受眾相對(duì)窄小，而且受一二線嚴(yán)厲限購(gòu)的影響比較明顯。因此，融創(chuàng)把很多項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，都推遲到3、4月開(kāi)盤(pán)。

▲從百度智能搜索結(jié)果看，融創(chuàng)一季度銷售大概只占全年銷售額10~20%，三月開(kāi)始，融創(chuàng)的推盤(pán)將加速，月銷開(kāi)始節(jié)節(jié)高。

此外，按照地產(chǎn)界的潛規(guī)則，很多房企都習(xí)慣將2017年部分業(yè)績(jī)挪到2018年年初釋放，這也使得各家房企1-2月銷售額差距增大。然而，從同比增速看，融創(chuàng)在2018年開(kāi)年，流量金額同比去年，增速達(dá)127%，仍處于全國(guó)同比增速第二的位置（第一的是金茂）——從這方面來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)在2018年仍然取得了歷史性的“開(kāi)門(mén)紅”。

▲根據(jù)2018年1月銷售額排名，星子得知融創(chuàng)1月銷售額220億，2月銷售額190億。其實(shí)190億這個(gè)數(shù)據(jù)仍然是超預(yù)期的，因?yàn)槭袌?chǎng)上預(yù)測(cè)融創(chuàng)2月銷售額僅為140-160億左右。而2月銷售額190億這個(gè)成績(jī)，同比2017年2月，增長(zhǎng)了90%。

由此，按照以往的經(jīng)驗(yàn)看，恒大碧桂園萬(wàn)科這三家房企，破6000億（1000億X6）是底線，預(yù)計(jì)年度銷售額在7000億-8000億；融創(chuàng)從2015年開(kāi)始，從730億到1500億，再到3600多億，基本都是翻倍走的節(jié)奏。在這樣的情況下，保守預(yù)計(jì)2018年實(shí)現(xiàn)6000億的銷售額，問(wèn)題不大。

其實(shí)，星子在2017年總結(jié)的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)融創(chuàng)在2017年年底，擁有的可售資源超過(guò)3800億元，而融創(chuàng)7月至11月的銷售額只消化了2200多億。這意味著，融創(chuàng)在2018年1月份有1600億的貨值。

而實(shí)際上，融創(chuàng)在2018年1-2月，僅銷售了412億。同時(shí)，還新增了227億貨值。

這意味著，融創(chuàng)仍有很大的增長(zhǎng)空間，并再次打破自己創(chuàng)造的單月銷售記錄——前提是它自己不主動(dòng)慢下來(lái)。

▲2018房企新增貨值前20強(qiáng)

融創(chuàng)發(fā)展這么快，會(huì)遭遇當(dāng)年的“順馳困境”嗎？很多人都害怕地說(shuō)，是的，順馳又回來(lái)了。

說(shuō)這話的人其實(shí)也沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)，融創(chuàng)確實(shí)帶著順馳的影子。然而，就跟如今的恒大早已不是08年差點(diǎn)崩潰的恒大一樣，如今的融創(chuàng)，早已不是當(dāng)年的順馳，它在戰(zhàn)略布局、抗風(fēng)險(xiǎn)能力（財(cái)務(wù)杠桿）和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)層面上，都不僅僅是基于過(guò)去的升級(jí)，而是另一種意義的涅槃重生。

為什么這么說(shuō)呢？從商業(yè)歷史看，順馳的失敗，主要在于沒(méi)有做好周期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

2005年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控。2006年，拿了大量地王的順馳與恒大同期陷入資金緊張的狀態(tài)。最終恒大許家印找到香港大佬援手度過(guò)危機(jī)，并不失控股權(quán)，2009年成功上市；而順馳則被迫易主。

隨后，融創(chuàng)的發(fā)展戰(zhàn)略顯然吸取了順馳的教訓(xùn)，發(fā)展穩(wěn)健得多。2010年上市前始終聚焦于6個(gè)城市。上市后城市擴(kuò)張也不快，直到2016年6月才進(jìn)入全國(guó)23個(gè)城市，130多個(gè)項(xiàng)目。融資手法大量使用股權(quán)合作、明股實(shí)債等低風(fēng)險(xiǎn)的手法。

雖然也跟之前一樣，融創(chuàng)一直往前沖沖沖，但是融創(chuàng)的財(cái)務(wù)杠桿、現(xiàn)金流管理，跟以前不可同日而語(yǔ)。

財(cái)務(wù)杠桿一般由三部分組成： 合約銷售，應(yīng)付而未付的土地款及有息負(fù)債。有了前車之鑒，融創(chuàng)對(duì)資金杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)的控制一直較為嚴(yán)格。

而且融創(chuàng)的土地獲取紀(jì)律較為明確：在現(xiàn)金流安全和價(jià)格合適的情況下補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。融創(chuàng)強(qiáng)調(diào)手上有多少現(xiàn)金拿多少地，也就是說(shuō)拿地的時(shí)候現(xiàn)金已經(jīng)準(zhǔn)備好了，在買地時(shí)便付清土地款，目前很少能有開(kāi)發(fā)商在這方面能與融創(chuàng)媲美（即便是碧桂園，拿地時(shí)也經(jīng)常要求分期付）。

為了將現(xiàn)金流水平保持在最為安全的狀態(tài)，融創(chuàng)在公司內(nèi)推行銷債率管理，即將銷售回款收入和同期債務(wù)總額進(jìn)行比例換算，以確保公司的安全運(yùn)行。這樣，如果銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行借款，那么融創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)就在可控范圍內(nèi)。

由此，雖然融創(chuàng)近幾年的負(fù)債率較高，與前年的恒大相同，在主要房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎是最高，但其銷債率卻很高，風(fēng)險(xiǎn)較過(guò)去的恒大更為可控。

而另一方面，較高的負(fù)債，也正是融創(chuàng)近年來(lái)謀求發(fā)展所必經(jīng)的階段。想一下2012-2015年房地產(chǎn)的大環(huán)境，無(wú)數(shù)企業(yè)因?yàn)闆](méi)踩對(duì)節(jié)奏，而折戟沉沙。

特別是在2014-2015年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入萬(wàn)科所說(shuō)的“白銀時(shí)代”，浙江廣廈退出房地產(chǎn)、華光地產(chǎn)光耀地產(chǎn)破產(chǎn)、上置集團(tuán)被收購(gòu)，地產(chǎn)行業(yè)一片哀嚎。如果不在此時(shí)逆向發(fā)展，在2016-2017年的地產(chǎn)大牛市，融創(chuàng)必定會(huì)跟其他房企一樣“泯然眾人矣”。

換個(gè)角度說(shuō)，正是一往無(wú)前向前沖的風(fēng)格，才鑄就了如今的輝煌。

融創(chuàng)孫宏斌說(shuō)過(guò)一個(gè)很“矛盾”的觀點(diǎn)，他說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)很悲觀，但又說(shuō)2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)。

他對(duì)房地產(chǎn)的悲觀表現(xiàn)在大家對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期已經(jīng)趨于統(tǒng)一，房?jī)r(jià)不讓漲，在這種預(yù)期之下，大家從上車到觀望。

但他又說(shuō)2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)，這其實(shí)是說(shuō)給融創(chuàng)自己聽(tīng)的，孫宏斌預(yù)言融創(chuàng)2018年會(huì)比2017年還要好——畢竟融創(chuàng)一直以來(lái)通過(guò)并購(gòu)獲得儲(chǔ)備，這種方式的好處在于將成本控制在合理水平。

對(duì)于專注于高端精品快周轉(zhuǎn)的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)周期最好的策略就是盡可能獲得多的低成本土地。這也是為什么融創(chuàng)要吃下萬(wàn)達(dá)那么多土地，因?yàn)榇_實(shí)太便宜了。這對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，有了這些低成本的土地，周期來(lái)了也不怕，同樣價(jià)格的房子，別人是虧本賣，融創(chuàng)還有得賺。

實(shí)際上，我之所以對(duì)融創(chuàng)的增速這么有信心，還有一點(diǎn)就是，去年收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)，將會(huì)自今年快速釋放。我個(gè)人預(yù)計(jì)，萬(wàn)達(dá)文旅城貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)，將會(huì)一直持續(xù)到下半年的10月份，甚至全年。經(jīng)過(guò)上幾個(gè)月的籌備，相信融創(chuàng)在接下來(lái)的一年里，借助萬(wàn)達(dá)城的銷售，上6000億不成問(wèn)題。

由此，從過(guò)去拍地王的順馳到現(xiàn)在通過(guò)并購(gòu)低價(jià)儲(chǔ)備、快速銷售實(shí)現(xiàn)回款的融創(chuàng)，這根本就是兩類房企。大家也無(wú)需擔(dān)心，融創(chuàng)會(huì)“步子邁大了，容易扯著蛋?！?/span>只不過(guò)，兩家房企的共同點(diǎn)在于“快”而已。

除了抗風(fēng)險(xiǎn)能力，融創(chuàng)在這一波周期里與順馳不同的是，融創(chuàng)堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品的發(fā)展戰(zhàn)略,這在順馳時(shí)代是不可想象的。

如果大概地分析一下融創(chuàng)和順馳進(jìn)入的城市布局，我們就能發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)主要聚焦于一二線城市，以及江蘇、浙江、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。

據(jù)融創(chuàng)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2018年預(yù)計(jì)將有超過(guò)260個(gè)項(xiàng)目在售，分布于北京、天津、杭州、重慶等一線、環(huán)一線核心城市。特別是在收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)城之后，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備已達(dá)2億平方米，位居行業(yè)前三。

其中包括現(xiàn)有項(xiàng)目1.01億平米、萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目4970萬(wàn)平米以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目約5000萬(wàn)平米，位于一線、環(huán)一線和核心城市的可售貨值占比超過(guò)96%。這使得融創(chuàng)的戰(zhàn)略布局協(xié)同效應(yīng)非常明顯；

反觀過(guò)去的順馳，則明顯地具有隨意性――既有北京、上海一線城市，又有蘇州、南京、鄭州、石家莊等二線城市，還有連三線城市也算不上的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的普通縣城，如山東省西部的高唐。

這種隨意性又明顯地具有機(jī)會(huì)導(dǎo)向：只要有機(jī)會(huì)，就拿下，而不管自己的經(jīng)驗(yàn)、特長(zhǎng)。而這正是當(dāng)初順馳倒下的重要原因。

而在產(chǎn)品戰(zhàn)略層面，順馳也遠(yuǎn)沒(méi)有融創(chuàng)如今高端精品戰(zhàn)略的遠(yuǎn)見(jiàn)。

雖然融創(chuàng)沒(méi)有成功并購(gòu)綠城，但是，借助于這一次契機(jī)，融創(chuàng)吸收了一大批綠城最頂尖的設(shè)計(jì)和工程人才，大大提升了融創(chuàng)的產(chǎn)品力。

從這一方面說(shuō)，正是融創(chuàng)的高端精品戰(zhàn)略，使得融創(chuàng)能夠比同地段的其他開(kāi)發(fā)商多10%左右的溢價(jià)，這也大大提升了融創(chuàng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

融創(chuàng)對(duì)高端產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中處處體現(xiàn)出對(duì)客戶的理解，如私密性和安全性、園林景觀、會(huì)所等實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品溢價(jià)。

其高端精品戰(zhàn)略往往能夠保證公司產(chǎn)品享受10%以上的產(chǎn)品溢價(jià)，且銷售速度不會(huì)受影響，甚至更快。

自此，融創(chuàng)自身的“壹號(hào)院系”、“桃花源系”等高端產(chǎn)品愈發(fā)成熟，如雨后春筍般出現(xiàn)在地產(chǎn)競(jìng)技場(chǎng)上，并成為真正意義上的標(biāo)桿作品。

由此，說(shuō)融創(chuàng)是“順馳又回來(lái)了”，很明顯是只看到單一層面的“快”，而沒(méi)有看到融創(chuàng)在戰(zhàn)略布局、抗風(fēng)險(xiǎn)能力（財(cái)務(wù)杠桿）和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)等多元層面上的突飛猛進(jìn)。

但不可否認(rèn)，在順馳時(shí)代就能大展神威的“快字訣”，再加上融創(chuàng)自身已擁有的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略布局優(yōu)勢(shì)，它成了國(guó)內(nèi)唯一一家既做高端產(chǎn)品、又能保持高周轉(zhuǎn)的房企巨頭?！?/strong>

實(shí)際上，在最近的3月1日亞布力論壇上，孫宏斌在閉幕式上就談及地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)。

他認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)今后的五年都是波動(dòng)的，不存在大幅上漲或下降的可能性，政府的干預(yù)讓地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)變窄，但今后五至十年一二線城市房地產(chǎn)都將波動(dòng)向上。

“我們前年的時(shí)候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少?！?/span>孫宏斌說(shuō)，“正常的行業(yè)是前幾名占的份額很大，就算是非常難整合的汽車行業(yè)，經(jīng)過(guò)這一百年的整合，前四名已經(jīng)占到45%的市場(chǎng)份額，前七八名占到百分之七八十市場(chǎng)份額。汽車行業(yè)挺難整合的，有很多的品牌，分布在美國(guó)、德國(guó)、日本等等，這么多品牌，都能跨國(guó)家整合這么高市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，相信也能跨城市快速整合。”

是啊，都說(shuō)房地產(chǎn)要崩了，但一二月這么亮眼的數(shù)據(jù)，預(yù)示著房地產(chǎn)的春天仍在繼續(xù)。

而中國(guó)房企頭部化行業(yè)整合還遠(yuǎn)未達(dá)成，中國(guó)還有三億人要進(jìn)城，僅僅58.52%的中國(guó)城鎮(zhèn)化率，絕大部分購(gòu)房者仍屬于剛需，這樣的市場(chǎng)境況，也預(yù)示著一個(gè)恒碧萬(wàn)7000-8000億、融創(chuàng)6000億的地產(chǎn)新時(shí)代，正在快步走來(lái)。