從融創(chuàng)財報，看孫宏斌如何踏準中國地產的節(jié)拍
這可能是房地產行業(yè)最有“故事”的時代。在經歷了跌宕起伏的樓市行情之后，眾多房企在這個春天交出的一份份2019年年報“答卷”，可能正在寫出中國最重要行業(yè)之一的未來去向。冰與火之間，那些能用數(shù)字闡述的細節(jié)提醒人們，“陣痛”之中，總有一些公司能夠在寒冬中“逆行”，并成為下一個春天的最大贏家。這也是為什么，融創(chuàng)的年報，受到市場如此關注。2019年，融創(chuàng)中國的合同銷售金額達5562.1億元，同比增長20.7%；營業(yè)收入達1693.2億，同比增長35.7%；毛利為414.1億元，同比增長33.0%；凈利潤創(chuàng)歷史新高至260.3億元，同比大幅增長57.1%。當然，有人只看到增長，有人卻看到背后的邏輯。短短幾年間，孫宏斌大開大合，讓融創(chuàng)實現(xiàn)從千億房企到五千億房企的蛻變。究其原因，在于他一直踏準了中國地產的節(jié)奏——現(xiàn)金、核心資源與整合服務。手握1257.3億元現(xiàn)金
除去那些大幅的增長，在年報中，一項數(shù)據(jù)讓融創(chuàng)甚至沒有辦法“低調”。公司表示，集團秉承穩(wěn)健經營原則，繼續(xù)保持充裕的流動性，擁有賬面現(xiàn)金余額1257.3億元。1257.3億元！在這個現(xiàn)金為王的年代，顯得如此“富裕”。要知道，近幾年，地產行業(yè)一個明顯的變化，正是“現(xiàn)金”越來越多地被重視。從2018年開始，房企規(guī)?；⑿袠I(yè)集中化的趨勢愈發(fā)明顯，但同時隨著調控深化、企業(yè)銷售回款變慢、融資難度增加等帶來的資金風險逐步顯現(xiàn)，“現(xiàn)金為王”不再是一句口號，而是關系企業(yè)生死存亡最重要的事情。很多房企這么做了。萬科就在2018年喊出“活下去”，并表示工作重心和目標是6300億元回款；碧桂園也在2018年中期業(yè)績會上宣布“提質控速”，并表示“寧可發(fā)展慢一點，也要發(fā)展穩(wěn)一點”……融創(chuàng)卻比它們反應得更快。早在2016年年底，孫宏斌就明確指出，對于房地產資金調控的嚴峻程度，很多企業(yè)預計不足。他認為，未來資金將是企業(yè)的重中之重，將幫助企業(yè)掌控機會，穿越周期。年報中，融創(chuàng)享受已經到“穿越周期”的利好，2019年，融創(chuàng)在合同銷售增加的基礎上，實現(xiàn)經營業(yè)務的現(xiàn)金流入凈額272.5億。截至報告期末，融創(chuàng)總資產9606.49億，同比上年末增長34%；所有者權益1140.94億，較上年末增長56%。調整后的資本負債率進一步下降，實現(xiàn)連續(xù)三年呈下降趨勢。而在被疫情深刻改變，現(xiàn)金變得更加“值錢”的2020年，融創(chuàng)提出，2020年上半年，集團預計可售貨值超3400億元，按照正常的去化水平，這些貨值仍將繼續(xù)貢獻大量經營現(xiàn)金流。“白衣騎士”的字字箴言
現(xiàn)金充沛，適合“搞點事情”。實際上，投資對于一個企業(yè)而言，向來是把雙刃劍——風險和收益總是形影相隨，誰都離不開誰。而對于那些選擇相信孫宏斌，并且買入融創(chuàng)股票的投資者而言，他們可能更懂得其中道理。因為，最近幾年，孫宏斌和融創(chuàng)給市場留下的不僅僅是“白衣騎士”和“并購王”美名，而是一次次精彩“接盤”后，那些原本被看空的資產大多都能“涅槃重生”。其中魔力何在？如果有人梳理一百家偉大公司的成長路徑，他會發(fā)現(xiàn)，商場并沒有太多新鮮的事情。保持饑渴，但尊重風險，是融創(chuàng)和其它偉大公司共同的不二法則。通過最新的年報可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)認為，房地產企業(yè)所有的風險都在于買貴了地，因此，融創(chuàng)一直擁有審慎把握市場機會，憑借敏銳的周期判斷能力，建立并持續(xù)強化了土儲競爭優(yōu)勢。數(shù)據(jù)也顯示，2019年以來，融創(chuàng)獲取了貨值約1.34萬億元的高質量土儲，其中貨值超過78%的土儲位于一二線城市。毫無疑問，充足高質量的土地儲備將有力地支持融創(chuàng)未來的銷售表現(xiàn)和長期的穩(wěn)健發(fā)展。收并購，自然是融創(chuàng)獲取土地儲備的重要方式，年報也提出，公司超過60%的土儲就是通過收并購方式獲取。以去年收購的環(huán)融資產包為例，融創(chuàng)以少量的投入、合理的價格鎖定了貨值超過6200億元的優(yōu)質土儲。據(jù)了解，該資產包貨值約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米，另鎖定土儲貨值超4000億元；名聲在外，也讓市場更加關注孫宏斌對于今年備受疫情影響的并購市場的看法，在最近的業(yè)績發(fā)布會上，他又將激進與風險拿捏得恰到好處。一方面，他把今年定義成一個洗牌年，認為今年的并購機會一定要大很多。另一方面，他提出：“我們覺得今年并購的機會并不是特別好，是因為并購標的特別好、優(yōu)質并購標的的機會不是很多?！?/section>字字箴言，和他自己在判斷今年房企拿地時如出一轍——謹慎拿地，該拿的要拿的堅決，不該拿的就堅決不拿。當然，聽起來簡單做起來難，真正的投資大師總是那些能夠正確把握趨勢和捕捉機會的人，他們需要在有爭議的艱難環(huán)境中展現(xiàn)自己的格局和遠見，這需要太深的行業(yè)見解。而對于普通投資者而言，卻容易得多，“無腦”買融創(chuàng)股票就是個好選擇。因為，融創(chuàng)亮眼業(yè)績的紅利已經顯現(xiàn)，高“分紅”如期而至——公司董事會建議派發(fā)末期股息每股1.232元，同比提升49.0%。面向未來的“底牌”
如果說融創(chuàng)將現(xiàn)金和核心資源牢牢握在手中，是針對當下打出的“王炸”，整合服務，則是融創(chuàng)區(qū)別于大多房企并真正面向未來的“底牌”。或許是原有地產業(yè)務太過“驚艷”，很多人忘記了融創(chuàng)正在悄悄“進化”。隨著融創(chuàng)在房地產開發(fā)業(yè)務躋身行業(yè)四強，它們已將集團戰(zhàn)略升級為“中國家庭美好生活整合服務商”，并定位了四個關鍵詞：基于“中國家庭”的出發(fā)點，追求“美好生活”，強調“整合”的價值，新身份“服務商”。圍繞這一邏輯，融創(chuàng)做出延展，搭建了融創(chuàng)服務、環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團，融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個下屬集團，業(yè)務涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等板塊。2020年，一場突如其來的疫情，恰恰考驗了公司的這次戰(zhàn)略升級，融創(chuàng)的物業(yè)管理也成功經受了疫情大考，全生命周期的高品質社區(qū)服務不僅成功公司的追求，更贏得了消費者的信賴。為將美景送到家中，融創(chuàng)物業(yè)人員為業(yè)主們準備了“插春花”活動
據(jù)第三方權威咨詢機構賽惟咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2019年融創(chuàng)服務的客戶滿意度再度達到90分，遠高于行業(yè)前十85分的平均水平，成為行業(yè)標桿。同時，在中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2019中國物業(yè)品質服務領先品牌企業(yè)”榜單中，融創(chuàng)服務高居三甲。
年報中，這類業(yè)務的數(shù)據(jù)同樣“漂亮”。2019年，融創(chuàng)服務同比上年增長40%，物業(yè)在管面積+合計儲備面積逾3.5億平米，在管面積平均物業(yè)費3.39元/平方米，均彰顯了未來發(fā)展的巨大潛力。
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