01
最近，華潤(rùn)爆出組織架構(gòu)變革，總部做專、大區(qū)做精、城市做實(shí)，很多人員將會(huì)精簡(jiǎn)配置。
說(shuō)實(shí)話，相比于保利、中海，華潤(rùn)作為老牌央企，人均效能一直較低。例如2020年中海人效高過(guò)3000萬(wàn)/人，而華潤(rùn)人效僅370萬(wàn)/人。
較低的人效，較老的背景和資格，華潤(rùn)作為一家擁有83年歷史的紅色央企，“華”代表中國(guó)，“潤(rùn)”取自“潤(rùn)之”，面對(duì)即將到來(lái)的100周年，紅色華潤(rùn)，勢(shì)必要做些什么。
于是，在這樣的背景下，華潤(rùn)開(kāi)始向管理要紅利。
02
說(shuō)實(shí)話，作為商業(yè)地產(chǎn)圈當(dāng)之無(wú)愧的天王，華潤(rùn)為了提本增效，在年初就提過(guò)要向龍湖學(xué)習(xí)、對(duì)標(biāo)。
▲在商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單上，華潤(rùn)當(dāng)仁不讓。
對(duì)此，我還記得，華潤(rùn)年初在內(nèi)部號(hào)召全面學(xué)習(xí)、對(duì)標(biāo)龍湖。從集團(tuán)、大區(qū)和城市，從開(kāi)發(fā)層面得成本、研發(fā)、設(shè)計(jì)等各個(gè)業(yè)務(wù)線，華潤(rùn)都要做一輪摸底和對(duì)標(biāo)，以便向龍湖的 [ 總部——城市 ] 兩級(jí)管控體系邁進(jìn)。而從當(dāng)前的變革方針來(lái)看，華潤(rùn)大區(qū)層級(jí)的“做精”，其實(shí)歸根結(jié)底便是弱化大區(qū)、降低管理層級(jí)。也正因?yàn)槿绱?，那些被認(rèn)為跟大區(qū)管控職能沒(méi)那么緊密的部門人員，比如大區(qū)工程、設(shè)計(jì)、客戶關(guān)系等等，很多人都在被要求向下轉(zhuǎn)移；大區(qū)原有的13個(gè)部門，也被各種合并精簡(jiǎn)為9個(gè)；甚至于大區(qū)管理團(tuán)隊(duì)，也被簡(jiǎn)配為5人+1名紀(jì)委書(shū)記。值得一提的是，鑒于華潤(rùn)一直以來(lái)都是弱集團(tuán)、強(qiáng)大區(qū)的設(shè)定，為了弱化大區(qū)，華潤(rùn)在今年2月初，華潤(rùn)多個(gè)大區(qū)區(qū)首發(fā)生了互調(diào)：原華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛赴任華西大區(qū)總經(jīng)理；原華西大區(qū)總經(jīng)理吳秉琪調(diào)至華北大區(qū)，任華北大區(qū)董事長(zhǎng)；張大為從華北大區(qū)調(diào)往華南大區(qū)，任華南大區(qū)董事長(zhǎng)；原華南大區(qū)董事長(zhǎng)孔小凱調(diào)至華東大區(qū)和東北大區(qū)，任華東大區(qū)和東北大區(qū)董事長(zhǎng)。在今年5月底，華潤(rùn)又將業(yè)績(jī)頭牌華南大區(qū)正式拆分為深圳大區(qū)和華南大區(qū)，其中深圳大區(qū)下設(shè)4個(gè)片區(qū)和2個(gè)城市公司，范圍為深莞惠，黨委書(shū)記、執(zhí)行董事、總裁李欣親自任職董事長(zhǎng)。
▲拆分前的華南大區(qū)。在2020年年報(bào)中，華南大區(qū)的營(yíng)業(yè)額在六大區(qū)域中占比達(dá)到25.3%，同時(shí)華潤(rùn)置地在深圳完成銷售額約為188.33億元，占華潤(rùn)置地華南大區(qū)791.3億元銷售額的23.8%。而剔除深莞惠的“新華南大區(qū)”，為了平衡失去深莞惠區(qū)域業(yè)績(jī)的影響，華潤(rùn)對(duì)廣州進(jìn)行資源重點(diǎn)傾斜，如華潤(rùn)廣州今年4月已經(jīng)宣布，未來(lái)計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目15個(gè)，5個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，落地2個(gè)萬(wàn)象系商業(yè)項(xiàng)目，1座華潤(rùn)大廈項(xiàng)目，城市更新方面華潤(rùn)希望在廣州獲取5個(gè)舊改項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備250萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，新華南大區(qū)將總部由深圳遷往廣州，自此，深圳、廣州將是華潤(rùn)置地的雙增長(zhǎng)極、雙中心。由此，當(dāng)華潤(rùn)6位區(qū)首同時(shí)輪動(dòng)，東南西北相互調(diào)動(dòng)，再?gòu)氐追指钊A南大區(qū)、總裁親自領(lǐng)銜深圳大區(qū)，華潤(rùn)集團(tuán)總部也就迅速收攏了話語(yǔ)權(quán)。這次從三級(jí)管控向二級(jí)管控的過(guò)渡戰(zhàn)，其遭遇的阻力也就大大減少。03
說(shuō)實(shí)話，華潤(rùn)是一家非常低調(diào)的公司，雖說(shuō)幾乎所有的龍頭開(kāi)發(fā)商都在標(biāo)榜自身的運(yùn)營(yíng)能力，但細(xì)數(shù)起來(lái)，或許只有華潤(rùn)置地真正擔(dān)當(dāng)?shù)闷稹俺鞘羞\(yùn)營(yíng)商”的稱號(hào)。
“家大業(yè)大”，華潤(rùn)人喜歡如此形容他們所在的企業(yè)。萬(wàn)科曾經(jīng)說(shuō)，未來(lái)希望能“和城市一半的人有交集”，華潤(rùn)置地或許已經(jīng)早就達(dá)成了這一目標(biāo)。
而在這次與龍湖對(duì)標(biāo)的變革中，華潤(rùn)除了在組織架構(gòu)管理上有所變動(dòng)，對(duì)于“拳頭產(chǎn)品”商業(yè)條線，華潤(rùn)其實(shí)也期待有所革新。
為什么這么說(shuō)呢？從羅湖萬(wàn)象城開(kāi)始，既能建立成功的商業(yè)品牌線，又能有幾家?guī)е敕ㄔ谧觥笆隆钡膯蔚甑纳虡I(yè)地產(chǎn)品牌，在國(guó)內(nèi)，只有萬(wàn)象城和大悅城兩家。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象城主導(dǎo)了國(guó)外奢侈品集體進(jìn)駐中國(guó)一二線市場(chǎng)的契機(jī)，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的革命性玩法。也正因?yàn)閾碛小叭f(wàn)象城”這么成功的商業(yè)，華潤(rùn)自然是成為眾多政府的“香餑餑”，政府不惜以遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)的土地價(jià)格給到華潤(rùn)，以此換來(lái)一座"萬(wàn)象城"，所以這才有了此后的成都二十四城、重慶二十四城以及杭州、合肥等一系列項(xiàng)目。然而，隨著龍湖商業(yè)“天街”系的擴(kuò)張，其開(kāi)業(yè)數(shù)量、收入增速迅猛，華潤(rùn)開(kāi)始感受到一絲危機(jī)感。例如，杭州前幾月的集中土拍，龍湖在九堡豐收湖拿了一塊地做天街，其帶來(lái)的影響力，直線逼近萬(wàn)象城。而另一方面，作為紅色央企，華潤(rùn)對(duì)于商業(yè)的開(kāi)發(fā)，還是非常有節(jié)操和耐性的。所謂的節(jié)操體現(xiàn)在：華潤(rùn)不會(huì)像其他開(kāi)發(fā)商那樣，把住宅修完，商業(yè)散售擦擦屁股就走人，而是會(huì)“秉承”當(dāng)年與政府的簽約承諾，把萬(wàn)象城等商業(yè)給做出來(lái)了，哪怕其中有些地塊，真的不太適合做萬(wàn)象城……因此，單單從開(kāi)發(fā)節(jié)奏、成本控制來(lái)看，華潤(rùn)商業(yè)在這方面，并不是特別令人滿意。因此，不僅是在 [ 總部——城市 ] 兩級(jí)管控體系上，在商業(yè)層級(jí)上，華潤(rùn)也希望像其他玩家那樣，梳理出一條商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線，包括定位在高端購(gòu)物中心的萬(wàn)象城，定位區(qū)域商業(yè)中心的萬(wàn)象匯，以及定位社區(qū)小商業(yè)體1234space等，系統(tǒng)跟進(jìn)、創(chuàng)新一些新的玩法。04
說(shuō)實(shí)話，從今年開(kāi)始，華潤(rùn)開(kāi)始全面加速，釋放業(yè)績(jī)追趕一線央企的野心。
無(wú)論是各路土拍、內(nèi)部整理，還是對(duì)外釋放相關(guān)信息，我越來(lái)越感受到華潤(rùn)的雄心萬(wàn)丈。
而另一方面，作為地產(chǎn)行業(yè)融資成本最低的幾家公司，華潤(rùn)平均融資成本僅4%。
無(wú)論資金面還是政策面，對(duì)于華潤(rùn)這樣的央企而言，當(dāng)下無(wú)疑是一個(gè)大的機(jī)會(huì)。
關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。
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