丁祖昱評樓市，獨家原創(chuàng)點評。只要做得“更少”、做得“更精”，做得“更長”，做得“更重”，華潤置地才會更有可為！
3月21日，華潤置地在香港公布了2015年全年業(yè)績，整體表現(xiàn)相對不錯。合同銷售額851.5億元，同比增長23.0%；簽約面積675.9萬平方米，同比增長2.4%；毛利潤率31.2%，比2014年的30.5%略有改善。另外，投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入65.4億港元，同比上升20.3%。
之前，華潤置地也經(jīng)歷了一段快速發(fā)展期。從2010年開始加快布局速度，當年新進9個城市；2011年繼續(xù)新進8個城市，將戰(zhàn)略布局城市增加到39個。而銷售額也從2011年291億跨越式發(fā)展到2012年521億。當然，這當中也有部分屬于今天評價一般的二線偏弱城市以及部分三線城市，如萬寧、淄博、贛州等。城市數(shù)量確實得到大規(guī)模的擴張，但城市平均的質(zhì)量水平卻被削弱了不少。再加上整體市場的調(diào)整，最近三年華潤置地的毛利率、凈利率也在逐年下降。
另外，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)這塊開業(yè)速度相比建設(shè)速度也稍微慢了一些。去年開始才是華潤萬象城的開業(yè)高峰，去年全年開業(yè)7家，16年將再開2家，17年開9家。到17年末，將達到31家。
但感覺華潤置地銷售的增長仍然不快，2013年已接近700億，2015年僅略超850億。這2-3年業(yè)績發(fā)展跨度不大，更是沒有實現(xiàn)跨上千億臺階的預期。作為一家擁有充足資金和各方面資源的央企來說，發(fā)展速度還是顯得稍慢了一些。
從這幾年華潤置地的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)，華潤雖然掌握了資金資源等各方面優(yōu)勢，但仍存在幾方面的問題。
1、城市聚焦問題
華潤置地占領(lǐng)了北京、上海、深圳這三個中國最具發(fā)展力的核心城市，也在這三個城市當中擁有不少項目。但2015年年報顯示，深圳大區(qū)貢獻率27%，上海大區(qū)僅10.2%，北京大區(qū)9.3%，北京和上海的比例仍然偏少。而其他不少偏弱的二三線城市也看到了華潤置地的身影，例如山東的威海、日照、淄博，躋身其中完全沒有必要。華潤置地完全可以在北京、上海、深圳這三個核心城市投入重兵、全力以赴，都能夠按照深圳的市場占比把聚焦戰(zhàn)略做到位。
2、增長速度仍然偏慢
2013年，華潤置地銷售額已經(jīng)達到663.1億，但2015年華潤置地的銷售業(yè)績?nèi)匀恢挥?51.5億，不僅沒有進入千億行列，而且和后面的房企差距縮小，其后的融創(chuàng)中國734.6億，華夏幸福723.5億，差距已不足百億。當然，由于當中出現(xiàn)了一定的人事風波，增長緩慢本身可以理解。但對華潤來講，最近幾年也錯失了快速發(fā)展很好的契機。當前穩(wěn)住了陣腳，在這種情況下應(yīng)該迎頭趕上。在對部分城市聚焦的前提下，應(yīng)盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績的長足提升。
3、商業(yè)地產(chǎn)“溢價”不夠
雖然，從數(shù)量上講萬象城要比萬達少得多，但從單個項目的質(zhì)量和效益來講，卻要倒個個兒。華潤置地完全可以跟萬達走不同的道路，萬達進入更多的三四線城市，華潤置地則可以在原有的一線和部分強二線城市深耕。一來可以和萬達有所區(qū)隔，二來也可以通過萬象城的優(yōu)勢在拿地過程當中擁有更多靈活的方式和優(yōu)惠條件，而不是像今天這樣單純通過價格競爭去拿地王。（去年，華潤四大地王也被很多投資者所質(zhì)疑。1月份，聯(lián)合首開、平安競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊， 86.25億元；3月和6月，聯(lián)合華發(fā)競得上海閘北區(qū)姊妹地塊，分別70.52和87.95億元；8月，競得武漢光谷地塊，47.2億元，刷新武昌單價地王紀錄。）另外，住宅、公寓、養(yǎng)老、休閑等居住類產(chǎn)品也可以和商業(yè)充分組合，形成更多特別的產(chǎn)品線，而不是今天商業(yè)地產(chǎn)就是辦公加商業(yè)。
當然，華潤置地作為央企，還是具有很多其他企業(yè)沒有的優(yōu)勢。比如說，資金優(yōu)勢，華潤置地的資金成本在10強房企中屬于相對較低的；比如品牌，萬象城也是國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的商場品牌；還有華潤集團其他產(chǎn)業(yè)資源也可以跟華潤置地進行有機的結(jié)合。在這種情況下，華潤置地應(yīng)該利用其特殊優(yōu)勢，去獲取更多一二線城市的核心土地或項目。一方面可以做住宅開發(fā)銷售的快速周轉(zhuǎn)模式，另一方面也有條件留下更多的“重資產(chǎn)”運營后升值。
因此，只要做得“更少”、做得“更精”，做得“更長”，做得“更重”，華潤置地才會更有可為！
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