轉(zhuǎn)眼間，萬象城進(jìn)入鄭州將要滿一周歲了。過去的一年里，萬象城不僅提升了鄭州二七商圈的定位與檔次，還將其活力摩登潮流的國際化品牌組合以及成熟的購物中心經(jīng)營理念帶進(jìn)鄭州，為鄭州商業(yè)發(fā)展史寫下了濃重的一筆（鄭州首個真正意義上的城市綜合體與國際化購物中心）。
雖然受所在位置、交通等因素的影響，但華潤所帶來的先進(jìn)的購物中心運(yùn)營理念、合理的業(yè)態(tài)布局與建筑規(guī)劃都給予了本土商業(yè)項(xiàng)目極大的啟示。隨著2015年萬象城二期的動工，萬象城仍將在未來持續(xù)不斷的為鄭州營造更多的驚喜。
今日，華潤置地正式對外發(fā)布其2014年度財務(wù)報表，其中顯示，截止2014年12月31日，開業(yè)9個月的鄭州萬象城租金總收入為1.03億元（依照公式計算，建筑面積為實(shí)用面積的0.6倍，即鄭州萬象城一期的實(shí)用面積為70327.2平方米），出租率達(dá)94.7%。依據(jù)其去年7月對外發(fā)布的半年報推算（開業(yè)前三個月該項(xiàng)目的總營業(yè)額為3.58億元），全年華潤萬象城的總營業(yè)額應(yīng)該在10-12億元間。
與自持的萬象城相比，做為銷售型物業(yè)，華潤悅府項(xiàng)目2014年累計銷售面積為7.3萬平方米，銷售額達(dá)8.37億元，但與2013年銷售單價（17698元/平方米）相比，下浮達(dá)36%，僅為11411元/平方米。與之形成鮮明對比的是2014年開賣的華潤大廈，其銷售勢頭不錯，去化達(dá)4.6萬平方米，總銷售額達(dá)9.62億元。
2015年將要開工建設(shè)的萬象城2期建筑面積將達(dá)到72,700平方米，同期開工的華潤君悅酒店建筑面積則為55,800平方米。
Burberry 英國傳統(tǒng)奢侈品牌
Prada 意大利奢侈品牌
Dolce&Gabbana 意大利奢侈品牌
Emporio Armani 阿瑪尼為年輕人設(shè)計的副線品牌
孵化戰(zhàn)略
利用集團(tuán)公司的資金實(shí)力優(yōu)勢，讓一些土地先期由集團(tuán)來購買和持有，等到項(xiàng)目比較成熟時再按市場價格注入公司，以支持上市公司的發(fā)展。
2004年至今，華潤集團(tuán)對華潤置地注入的資產(chǎn)金額高達(dá)234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到60億港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成。
資本運(yùn)作的核心：
◆有效降低賬面風(fēng)險
◆提升財務(wù)指標(biāo)
◆擴(kuò)大股權(quán)融資空間
◆借助資本市場做大做強(qiáng)
◆成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)
專業(yè)的事交給專業(yè)的人
在購物中心行業(yè)發(fā)展成熟的國家和地區(qū)，在資金融通方面，可以通過資本市場、信托市場、證券市場等對資金進(jìn)行募集；在商業(yè)規(guī)劃方面，有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司提供專業(yè)的方案；在招商方面，開發(fā)商及其合作團(tuán)隊(duì)有成熟的租戶和品牌；在運(yùn)營管理方面，可以請專業(yè)管理公司來進(jìn)行管理。
由此我們可以得出一個結(jié)論：專業(yè)化是購物中心行業(yè)向前發(fā)展的一個根本性問題。
建筑設(shè)計顧問：美國凱里森建筑事務(wù)所/中國中元國際工程公司
交通顧問：弘達(dá)交通咨詢（深圳）有限公司 北京分公司
結(jié)構(gòu)顧問：廣州容柏生建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計事務(wù)所
機(jī)電顧問：邁進(jìn)機(jī)電工程顧問有限公司
商業(yè)顧問：第一太平戴維斯
產(chǎn)品規(guī)劃
1、購物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)的規(guī)劃模式；
2、人流銜接模式。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫、主力店，連接項(xiàng)目各區(qū)；
3、主動線精簡：整個購物中心只有一條主動線，無次要通道；
4、不均衡層高設(shè)計；
5、大量運(yùn)用挑空設(shè)計。
運(yùn)營模式
運(yùn)營策略：住宅開發(fā) 持有物業(yè) 增值服務(wù)
租售策略：
住宅：完全出售
社區(qū)商業(yè)：完全出售
購物中心：100%持有
施工時間：
一期（開業(yè)） 36個月 購物中心、寫字樓
二期（完工） 50個月 住宅、酒店
招商時間：
一年 完成4家主力店的招商工作
兩年 完成80%的商業(yè)面積的招商工作
招商策略
①以商業(yè)地產(chǎn)管理部為中心，在全國拓展品牌資源；
②其他各地萬象城合作的品牌資源，在新品牌進(jìn)入異地萬象城或與異地萬象城合作一段時間后，商業(yè)地產(chǎn)管理部將有價值的品牌引入鄭州萬象城；
其中，通過第一種途徑獲得的品牌大部分是目標(biāo)品牌，但消耗的時間長、獲取品牌商戶的數(shù)量少；第二個來源是最有價值的途徑，通過全國各地萬象城商戶品牌資源共享，可以將品牌在異地萬象城進(jìn)場或退場作為合作條件，擴(kuò)大萬象城與品牌商戶合作中的主動權(quán)。
萬象城與商戶約定的租期大部分是在三個月到一年之間，商業(yè)地產(chǎn)管理部每年也會根據(jù)商戶經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營行為、品牌形象，以及商場整體經(jīng)營業(yè)績狀況等綜合因素，提出租戶大面積調(diào)整方案。
營銷活動推廣
1、會利用好每一個周末與節(jié)假日策劃組織各式各樣的活動，以此達(dá)到不斷的吸引人群進(jìn)店、消費(fèi)的目的；
2、大部分的主題活動都帶有“時尚”的特征，時尚的商品、時尚的形式、時尚的形象、時尚的海報；
3、每個月安排特賣會；
會員及在線營銷
1、利用項(xiàng)目自身的網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布信息，和消費(fèi)者產(chǎn)生互動；
2、對包括萬象會會員和聯(lián)名會員在內(nèi)的會員定期及不定期發(fā)送節(jié)日祝福短信或活動邀約短信；
3、與銀行聯(lián)合推出“聯(lián)名信用卡”，辦理持有該卡的消費(fèi)者就是萬象城的聯(lián)名會員。
鄭州商業(yè)觀察簡評：
萬象城為鄭州帶來了更全的品牌、更為細(xì)分的業(yè)態(tài)，但仍難以避免其在鄭州這一年來的頹勢。其在選址及定位上的欠缺考慮在鄭州商業(yè)觀察看來是致命的，其雖然定位為城市級一站式高端購物中心，但從開業(yè)后的經(jīng)營狀況來看，更像是區(qū)域型商業(yè)，不僅受到了交通的制約，其品牌驅(qū)動力也大大下降。年輕人更愿意去國貿(mào)360，一般消費(fèi)者更愿意去萬達(dá)廣場，而高端消費(fèi)人群則仍以丹尼斯、裕達(dá)福福百貨為據(jù)點(diǎn)。根據(jù)主編以往的看盤經(jīng)驗(yàn)，鄭州萬象城的狀況類似于沈陽中街的恒隆廣場，均系地處城市核心級商圈，受交通影響較大，與之相比恒隆做出了適當(dāng)調(diào)整，不再堅持一味的高端，而是逐步根據(jù)商圈內(nèi)的主力客流對品牌進(jìn)行了重新調(diào)整。拋開地段不講，該項(xiàng)目雖然在開業(yè)時間與招商上搶占了先機(jī)，但仍無法避免丹尼斯大衛(wèi)城開業(yè)后對其的影響，以及面對消費(fèi)群遭到分流的問題。試想，假如當(dāng)時的選址放在鄭東新區(qū)，或許會有更多驚喜。
文/鄭州商業(yè)觀察
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