來源：地產(chǎn)八卦女
1st
不得不說，最近地產(chǎn)圈風(fēng)聲鶴唳。
先是某龍頭房企被傳發(fā)報(bào)告，然后是河南房企抱團(tuán)組成不降價(jià)聯(lián)盟、成都高新區(qū)對(duì)某房企限制融資、房地產(chǎn)板塊股票和債券大跌......這一系列不良信號(hào)的出現(xiàn)，大有一種“山雨欲來風(fēng)滿樓”的氣勢(shì)。
而在這風(fēng)雨背后，是“三道紅線”政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)力。試想如果沒有三大紅線，上述房企勢(shì)必沒有這么大的資金壓力，也就不會(huì)出這么多幺蛾子了。
對(duì)此，萬科董事長(zhǎng)郁亮甚至認(rèn)為，今天“三道紅線”的出臺(tái)，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。它改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，所有的房企都?xì)w零到同一起跑線。房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，已經(jīng)來臨。
2nd
然而，當(dāng)我們仔細(xì)去分析“三道紅線”的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，還是凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，這樣的“三道紅線”，在其他行業(yè)里，都可以說是比較寬松的要求。
那么，為什么獨(dú)獨(dú)在地產(chǎn)行業(yè)里，“三道紅線”卻像推倒第一塊多米諾骨牌一樣，引發(fā)這么多波動(dòng)？
這是因?yàn)椋?/span>中國(guó)的各大房企、銀行、投資人、政府和客戶，往往只通過營(yíng)收來判斷房企的規(guī)模大小，進(jìn)而影響自身對(duì)該房企的決策判斷。
吳建斌曾在《我在碧桂園的1000天》里說，在這個(gè)時(shí)代，房企需要有規(guī)模，有規(guī)模才有更多的紅利，在行業(yè)內(nèi)才有地位。
因此，雖然用營(yíng)收排名比較虛，但這個(gè)指標(biāo)簡(jiǎn)單明了，房地產(chǎn)上下游各方都樂意接受，再加上數(shù)十年來房?jī)r(jià)一直“穩(wěn)賺不賠”，所以大多數(shù)房企就極力加杠桿、擴(kuò)規(guī)模、重營(yíng)收，甚至有時(shí)候明知不賺錢，也要冒著巨額風(fēng)險(xiǎn)上規(guī)模。
3rd
剛才我們說了，很多房企重視營(yíng)收和杠桿，卻忽視真正有質(zhì)量的增長(zhǎng)和運(yùn)營(yíng)，即便穩(wěn)健如萬科，在王石離開后，萬科很快拋棄了原有的輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)的思路，走上了攀比營(yíng)收的道路。
那么，在地產(chǎn)界，就真的沒有不單看營(yíng)收，而是在資金管控、產(chǎn)品、人力、戰(zhàn)略、利潤(rùn)等各項(xiàng)綜合指標(biāo)上都非常重視的房企呢？
還真有，它就是華宇。
對(duì)于華宇，說實(shí)話在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，華宇創(chuàng)立距今已經(jīng)有37年了，比萬科還大一歲。雖然營(yíng)收規(guī)模比不上頭部房企，然而，作為一個(gè)老牌房企，能夠37年穩(wěn)健發(fā)展，而且現(xiàn)在還呈上升發(fā)展趨勢(shì)，這絕非偶然。
為什么這么說呢？就在前一段時(shí)間，華宇披露了其2020年半年報(bào)，讓我們得以管中窺豹這家少見的不上市的百強(qiáng)房企。
▲從資產(chǎn)規(guī)?？矗A宇的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)雖然不像其他房企那樣爆發(fā)式增長(zhǎng)，但每年仍舊保持著可觀的增長(zhǎng)率。
▲從盈利指標(biāo)看，華宇的簽約收入和預(yù)收賬款保持著高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是毛利率和凈利率仍舊高企，說明華宇的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并非依靠有著大量利息支出的“堆杠桿”，而是實(shí)打?qū)嵉淖园l(fā)內(nèi)生性增長(zhǎng)。
特別值得一提的是，剛才說到三條紅線，華宇作為一個(gè)不上市的民營(yíng)企業(yè)，其財(cái)務(wù)自律程度確實(shí)是目前地產(chǎn)行業(yè)里堅(jiān)守比較好的：
半年報(bào)顯示，華宇集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.5%；凈負(fù)債率為77.1%；現(xiàn)金短債比為1.12。面對(duì)“三條紅線”，華宇集團(tuán)無一踩線。
顯然，這樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，已經(jīng)優(yōu)于很多上市房企。比如華宇始終將負(fù)債率控制在70%以下，并堅(jiān)持日均存貸比（銀行存款與貸款總額的比例）大于30%，同時(shí)要求公司常年賬上保持大量現(xiàn)金積蓄，以備不時(shí)之需。
而也正是這種堅(jiān)持自律、有質(zhì)量的發(fā)展的穩(wěn)健作風(fēng)，在日漸苛刻的競(jìng)爭(zhēng)大環(huán)境下，華宇逐步凸顯出長(zhǎng)期主義的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
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