?讀懂財(cái)經(jīng)·金融地產(chǎn)組原創(chuàng)/出品
作者 | 鄭鵬超
編輯 | 武亞玲
開年第一槍，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷前所未有之大變局。
2020年最后一天，央行及銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“房地產(chǎn)限貸令”，將銀行分為5檔，針對(duì)每檔銀行，均設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，銀行規(guī)模越小，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限越低。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是控制水龍頭，從根上收縮流向房地產(chǎn)的資金。
過(guò)去，“越限越漲”幾乎成了房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年幾乎每年都會(huì)出臺(tái)上百條限制行業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)的政策，但都是越限越繁榮。
這次卻不同于往日。如果把之前“三道紅線”看成房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，那么，針對(duì)銀行的“兩道紅線”，多少有點(diǎn)釜底抽薪的意思。
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，新規(guī)是對(duì)資金供給端做收緊處理，這與“三道紅線”，在資金需求端做管理不同，對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)是非常致命的。
房企沒有貸款補(bǔ)給，規(guī)模就沒辦法快速增長(zhǎng)；個(gè)人沒有住房貸款支持，購(gòu)房需求就會(huì)減少。這套組合拳打下來(lái)，徹底斷了房企高增長(zhǎng)的念頭。那么，整個(gè)行業(yè)還有未來(lái)嗎？
/ 01 /
限貸令，
給房地產(chǎn)戴上“緊箍圈”
過(guò)去幾年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策層出不窮，但從沒有哪一年比2020年更嚴(yán)厲。
剛剛過(guò)去的調(diào)控大年，9月出臺(tái)限制房企加杠桿的“三道紅線”，年末又配套出臺(tái)銀行業(yè)的“兩道紅線”。
“三道紅線”落地后，那些高負(fù)債、高杠桿的房企，直接被卡住了脖子。按照規(guī)定，踩中一條紅線的房企，有息負(fù)債每年增長(zhǎng)不超過(guò)5%；踩中兩條的房企，有息負(fù)債每年增長(zhǎng)不超過(guò)10%；踩中三條的房企，有息負(fù)債每年增速也不能超過(guò)15%。
各大房企紛紛踏上去杠杠之路，祭出的第一個(gè)大招，就是出售負(fù)債較高水平的項(xiàng)目，進(jìn)而降低負(fù)債率，回籠資金。
至于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，還有增加負(fù)債經(jīng)營(yíng)的空間。房地產(chǎn)行業(yè)的整體規(guī)模，并不會(huì)受到“三道紅線”太多的制約，但最新出臺(tái)的“限貸令”多少有點(diǎn)釜底抽薪的意思了。
2020年最后一天，央行及銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布一則《通知》，將銀行分為5檔，針對(duì)每檔銀行，均設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，銀行規(guī)模越小，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限越低。
具體來(lái)看，銀行涉房貸款政策分為五擋：第一檔銀行涉房貸款占比最高不超過(guò)40%；第二檔銀行涉房貸款占比最高不超過(guò)27.5%；第三擋銀行涉房貸款占比最高不超過(guò)22.5%；第四檔銀行涉房貸款占比最高不超過(guò)17.5%；第五擋銀行涉房貸款占比最高不超過(guò)12.5%。
說(shuō)白了，“三道紅線”收緊了房企的銀根，而針對(duì)銀行的“兩道紅線”，則是控制水龍頭，從根上收縮流向房地產(chǎn)的資金。這等于給房地產(chǎn)行業(yè)整體的規(guī)模擴(kuò)張上了“緊箍圈”。
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，新規(guī)是對(duì)資金供給端做收緊處理，這與之前的“三道紅線”，在資金需求端做管理不同，對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)是非常致命的。
因?yàn)閷?duì)依賴銀行貸款的房企來(lái)說(shuō)，意味著以后能拿到的貸款少了，放貸速度變緩，只能從其他渠道找錢。
所以你看到，新政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)指數(shù)在五年低位的基礎(chǔ)上，連續(xù)兩日又跌去了5%，可見政策對(duì)行業(yè)的影響之大。
監(jiān)管的目的也很明確，就是要防控房地產(chǎn)貸款占比過(guò)度集中，而帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
不久前，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾發(fā)文稱，上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>
如此也不難理解，監(jiān)管為何要頻頻出手限制房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張了。
最新的“限貸令”，2020年末發(fā)布，2021年第一天便實(shí)施，沒有給市場(chǎng)一點(diǎn)緩沖期。房地產(chǎn)這只“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上緊箍咒。
/ 02 /
“兩條紅線”壓垮房地產(chǎn)？
短期內(nèi)不必?fù)?dān)心
房地產(chǎn)貸款不僅僅關(guān)系到房企，由于一直都是銀行最優(yōu)質(zhì)的的貸款，對(duì)相關(guān)銀行的影響也很大，特別是放貸比例已超上限的銀行。
也正因此，1月4日A股開盤后銀行板塊集體飄綠，股價(jià)下跌的銀行大部分是涉房貸款余額占比超標(biāo)的，比如成都銀行、興業(yè)銀行等。
但“限貸令”影響最深層的實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)。長(zhǎng)期看，這套組合拳打下來(lái)，徹底斷了房企高增長(zhǎng)的念頭。
那么，短期內(nèi)，踩線銀行收縮涉房貸款，究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成多大影響？
根據(jù)海通證券研報(bào)，以上市銀行披露的中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，個(gè)人按揭占比超標(biāo)的銀行，如果超標(biāo)部分需要壓降回上限的話，需要壓降8482億元。
給房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比超標(biāo)的銀行，對(duì)應(yīng)需要壓降金額為6637億元。
如果僅看這兩組數(shù)據(jù)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模收縮就是板上釘釘了。
因?yàn)?，個(gè)人買房沒有按揭貸款的支持，需求端必然就會(huì)被動(dòng)大幅萎縮；房企沒有銀行新增貸款支持且還要抽貸，企業(yè)投資規(guī)模能不收縮就已經(jīng)是萬(wàn)幸了。
但實(shí)際上，我們忽略了一個(gè)事實(shí)，即有一部分銀行雖然涉房貸款超標(biāo)了，但仍有一部分未達(dá)上線。如果將未達(dá)標(biāo)銀行占比提高至上限的話，對(duì)應(yīng)的富余貸款額度規(guī)模在2.4-3.7萬(wàn)億之間，足夠覆蓋上述超標(biāo)銀行的壓降規(guī)模。
并且，新規(guī)還給予超標(biāo)銀行2-4年的過(guò)渡期安排。
比如興業(yè)銀行，總涉房貸款超標(biāo)6.2%。對(duì)此，公司投資者關(guān)系部表示：“這個(gè)政策是分4年執(zhí)行，2021年興業(yè)銀行預(yù)計(jì)新增5000億貸款，這是分母部分增加，分子部分每年有10%的按揭貸款到期，到期了就會(huì)調(diào)整到別的地方，所以達(dá)標(biāo)很容易”。
可以看出，哪怕發(fā)放給房企及個(gè)人貸款超標(biāo)高達(dá)6.2%的興業(yè)銀行，也主要是通過(guò)做大分母規(guī)模的方式做到合規(guī)，并不是主動(dòng)降低房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。
也就是說(shuō)，新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的規(guī)模，并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性不利影響。監(jiān)管調(diào)控也是為了讓房地產(chǎn)這個(gè)瘋牛，步子邁得小一點(diǎn)，而不是一棍子打死。
/ 03 /
“五道紅線”高壓，
房企增長(zhǎng)邏輯變了
在針對(duì)房企的“三道紅線”下，部分房企還可以借助行業(yè)景氣度，通過(guò)自己財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
2020年受疫情影響，一季度商品房銷售額斷崖式下跌，但國(guó)內(nèi)商品房銷售金額全年將超過(guò)17萬(wàn)億，同比又增長(zhǎng)了超過(guò)6%。
而一些頭部經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企，比如萬(wàn)科、保利等頭部房企，銷售額增速可以高于行業(yè)兩倍、甚至三倍以上。
但今后，銀行“兩道紅線”將徹底扼殺這種可能。房地產(chǎn)行業(yè)也正式進(jìn)入一個(gè)前所未有的“新時(shí)代”。
以往房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，主要是靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)。以保利地產(chǎn)為例，這是一家在業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)非常穩(wěn)健的TOP級(jí)房企，2019年末保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)280億元，對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債金額高達(dá)2700.9億元。
如果我們對(duì)比，同樣是制造業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)格力電器，2019年末實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)247億元，對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債金額卻只有173.4億元。
可以看出，兩家公司凈利潤(rùn)的差別并不大，但保利地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源主要是靠借貸驅(qū)動(dòng)，格力對(duì)借貸依賴要小很多，主要靠利潤(rùn)再投入驅(qū)動(dòng)。這也使得它們所承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大不同。
而在當(dāng)下，房企在“五道紅線”高壓下，將徹底告別以往負(fù)債驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的模式，改為利潤(rùn)再投入驅(qū)動(dòng)的模式，回歸制造業(yè)。這時(shí)，比拼的就將是房企造房子賣房子的本事，而不是上杠桿的勇氣了。正如萬(wàn)科郁亮所說(shuō)：今后房地產(chǎn)將進(jìn)入管理時(shí)代，也就是依靠?jī)?yōu)質(zhì)的管理以及每年自身造血來(lái)發(fā)展。
需要注意的是，利潤(rùn)再投入這種經(jīng)營(yíng)模式，將使得房企告別過(guò)往的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)。核心在于，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開工，少則需要十億、多則幾十、上百億資金，而多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工，沒有了融資的支持，企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊僮匀痪拖聛?lái)了。
好處則是，房企減少借債負(fù)債率就會(huì)下降，行業(yè)的金融屬性就會(huì)弱化，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。
“新時(shí)代”，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯已完全不同，整個(gè)行業(yè)也將由高增長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，逐漸過(guò)渡到低增長(zhǎng)、低風(fēng)險(xiǎn)階段。而過(guò)往一些“彎道超車、屌絲逆襲”的行業(yè)神話，也將永久謝幕。
聯(lián)系客服
