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進入4月，多家年報披露完畢。
往年我們解讀年報，往往會拆解企業(yè)的財務數(shù)據(jù)和商業(yè)模式來解讀，比如，一家房企的年報數(shù)據(jù)里，顯示了這家房企的盈利能力、償債能力、經營能力、以及對股東的回報能力。
而年報里各種商業(yè)模式——開發(fā)、代建、商業(yè)、科技及物業(yè)、運營等方面能力的拓展，顯示了這家房企未來發(fā)展的想象力。
其實，年報里有趣的事情有很多，原本有些標題我都想好了，比如：
碧桂園機器人化后的工地，空無一人
造車的恒大雖還沒有車，但伸出估值翻倍的“獠牙”
萬科的豬場戰(zhàn)事……
這些都在說的是房企的多元化。
但看完年報后發(fā)現(xiàn)，這些養(yǎng)豬的、造車的、造機器人的，目前的主營業(yè)務收入還都是賣房子。而這些多元化，目前還沒收到什么真正的大效益，目前最大的作用也就是增加估值。
但你也能看到，對于養(yǎng)豬萬科是認真的，造車恒大是認真的，造機器人碧桂園是認真的……
在不遠的未來，我們不是沒可能在餐桌上吃到由碧桂園中餐機器人做出來的萬科紅燒肉
甚至很多房企在做物流、商業(yè)、長租公寓、酒店及冰雪度假等各種地產以外的事，他們都投入了巨額的資金去做這些事。
核心原因看完年報你就知道了。
無論是合約銷售額7000億的萬科，5700億的碧桂園，還是賣了5752億的融創(chuàng)，5072.5億的恒大，有一個核心是，這些房地產風向標的毛利率、凈利率都出現(xiàn)了不同程度的下滑。
最可悲的如禹洲地產，2020年，全年合約銷售達到1049.67億元，2020年收入為人民幣104.11億元，實現(xiàn)毛利4.79億元，實現(xiàn)歸母凈利1.17億元。
千億銷售額的房企結轉利潤1.17億？和誰說理去。雖說和結轉的關系很大，但也可以看到禹洲地產的內部管理有多差。
但，這還不是最嚴重的
2020年，百強房企凈利潤率均值、凈資產收益率均值分別只有11.1%、15.9%，房地產已經逐漸進入存量時代，房地產行業(yè)賺大錢快錢的時代已經過去了。
那么尋找第二增長曲線就是各大房企對未來增量的渴求
微博上有很多財經大V讀完年報后開始說房地產不行了，因為房地產的增長就像上面那個曲線一樣，已經到了增長拐點
確實，利潤空間開始收窄了。增收不增利是現(xiàn)在年報里屢見不鮮的畫面，除了有些房企在粉飾年報外，很多人應該也能感受得到：在房住不炒的當下，房地產確實越來越不賺錢了。
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在不賺錢的時代，房企接下來做的第一件事就是茍且紅利，房地產大佬們對未來的思路是驚人的一致
連萬科的郁亮在年報上都在說：房地產已經進入了管理紅利時代，房地產行業(yè)應該向制造業(yè)學習。
融創(chuàng)的孫宏斌則說：現(xiàn)在是優(yōu)秀房地產企業(yè)的盛世年華。
那么除了優(yōu)秀龍頭房企去吃紅利，其他房企怎么玩？
讀了十幾家年報后，越來越得出一個悲觀結論：從2021年開始可能是一個新的分水嶺，房企出現(xiàn)了我們無法想象的階層固化，從今年開始，跳出來黑馬的可能性，越來越小了。
為什么這么說？
首先，給你看一張圖，這是近期各家年報公布后截止至2020年12月底各家三道紅線的榜單。
這個榜單里，你能看出來政府給畫了紅線：大家也都在“努力降低負債，提升現(xiàn)金流”，很多房企都做到了由紅轉黃甚至紅轉綠，但很多房企并沒有擺脫三道線，負債率依然高企。
綠地、華夏幸福、泰禾等企業(yè)尚未發(fā)布年報。
既然還有這么多龍頭房企都在踩線，那制作三道紅線有什么意義？
我們不得不佩服規(guī)則制定者的高瞻遠矚：
每一檔都規(guī)定了有息負債的增速限制。
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我們都知道房企是怎么開發(fā)的：簡單點說就是拿地-產品設計-施工-銷售-交付-資金再流轉
但是如果開發(fā)商們都只靠賣房子賺的錢去開發(fā)房地產，那可能就不會有碧萬恒融這些房企巨鱷了。那么實際上開發(fā)商們是怎么擴張的呢？
有人說是產品標準化，有人說是品牌口碑，有人說是發(fā)展戰(zhàn)略，其實核心還有一個：借錢買地。
房企們借錢拿地-開工-銷售-還錢，我簡單畫了個圖來感受下房企實質上是怎么流轉的：
在一些開發(fā)商老板眼里，當一個項目銷售到尾盤時，基本就算結束了。因為這個項目基本不會再有大的資金出入，現(xiàn)金流也早已挪到別的項目上。
那么房企擴張的關鍵，就在于借錢的能力。
之前業(yè)內有個開發(fā)商老板曾經說：我司發(fā)展的天花板，就是我的杠桿倍數(shù)。前幾年很多房企瘋狂擴張邁千億，瘋狂高周轉就是這么來的。
但自從去年三道紅線規(guī)則頒布后，房地產市場的玩法徹底變天了。
這說明，當你踩不同的線時，你拿到的授信降低，能借來的錢變少，借錢成本增加，沒錢就拿不到地，開工項目、銷售項目肯定都會相應減少。我又畫了一張圖：
融不到錢，原有的正反饋循環(huán)被打破成了負反饋循環(huán)，原有的滾雪球玩法消失了：
三道紅線成為房企融資路上的三座大山，紅線越高越難融到錢，這徹底摁死了房企高杠桿擴張的方法。通過降杠桿給房地產降速，這就是供給端的“房住不炒”啊。
沒有杠桿效應，房企想要躍層級擴張，是難上加難的事情。所以在未來，可能房企們再也不能變著法的擴張了，因為三道紅線帶來的信貸標準，就是圈養(yǎng)各家房企的枷鎖
說到這里，那些剛破千億的房企老板們可能捏了把冷汗：幸虧邁入千億門檻俱樂部了
但頭部房企的馬太效應卻會越來越明顯，未來Top100房企可能會遵循二八法則，逐漸蠶食掉中國80%的新房銷售
這不是危言聳聽，而是未來發(fā)展的必然。未來可能生存下來的房企只有兩種，一種是大而不倒的巨型房企，或者說不應該叫房企了——而是服務商：他們不僅僅開發(fā)房地產，還造車造機器人做物流做服務搞各種其他產業(yè)
而另一種，則是像仁恒、濱江、永威、萬華這些“小而美”認真做產品的房企。
真心希望，認真做好產品的企業(yè)再多一點。
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