回復(fù)「2019」
送你《2019中國(guó)旅游地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)判》
本文作者：林志愿
小宇有些生氣，2019年6月份時(shí)，為了讓來(lái)自東北的丈母娘能在冬天之前在海南住下來(lái)，他把北京的戶口轉(zhuǎn)到了海南三亞。
小宇同事知曉其此舉后反應(yīng)都只有一個(gè)“？”。
小宇當(dāng)然也知北京戶口福利遠(yuǎn)勝海南百倍，但在去年4月22日海南樓市全域限購(gòu)之后，想在海南買房也只剩下《百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃(2018—2025年)》跟乖乖交60月個(gè)稅這倆通道，在思考了一年之后，小宇下定決心花大價(jià)錢找中介通過(guò)人才渠道把戶口落到海南。
小宇急了一點(diǎn)，2019年10月24日，海南政府出臺(tái)了《海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案(試行)》，將基本取消落戶限制，省內(nèi)居民有合法穩(wěn)定居所即可落戶。
小宇說(shuō)，“中介費(fèi)白花了。”
回想去年，海南發(fā)生了兩件大事。一是4月13日海南在而立之年的生日當(dāng)天，收到了將建自由貿(mào)易港，另一件便是4月22日的海全域限購(gòu)。這兩事，一件讓海南的樓市瘋狂，另一件讓海南樓市陷入寒冬，火冰之差也就9天之隔。
當(dāng)時(shí)，自由貿(mào)易港的建設(shè)傳遍全國(guó)后，全國(guó)的炒房客通過(guò)各種徹夜買下海南的機(jī)票，涌入海南的各市縣，包括那些一直少有人問(wèn)津的海南西線城市，他們不問(wèn)綠化、貸款、戶型、配套、規(guī)劃，直接一層層、一棟棟的買掉。
一位大爺說(shuō)，“海南房子買了就是賺錢，白送的錢你不要？”
此后，海南樓市正式進(jìn)入賣方市場(chǎng)，捂盤、加價(jià)，項(xiàng)目什么事都干得出來(lái)，不給加價(jià)就通過(guò)茶水費(fèi)、電商費(fèi)等方式變相加價(jià)，有一個(gè)項(xiàng)目總說(shuō)，“罰款而已嘛，加價(jià)的成本肯定能覆蓋回來(lái)的。”
那九天，海南共有18個(gè)項(xiàng)目售馨，有銷售9天賺了近一千萬(wàn)的傭金，所以限購(gòu)很快便來(lái)了，那個(gè)賺了千萬(wàn)的銷售說(shuō)，“9天賺了十年的錢。”
實(shí)際，在貿(mào)易港到來(lái)之前，海南樓市已處高位，只是自貿(mào)港引入了太多的投資者，而限購(gòu)之后，鮮有土著消費(fèi)的海南樓市，只剩下那一群有養(yǎng)老剛需的候鳥(niǎo)了。
但不是所有的候鳥(niǎo)，都有一個(gè)愿意為他們改戶籍的女婿。
四季入夏以及面朝大海這兩個(gè)關(guān)鍵詞加在一起，讓這個(gè)還沒(méi)有很多省一個(gè)市大的小島樓市擁有了14億人口的市場(chǎng)。
29歲的內(nèi)蒙姑娘明明，爺爺奶奶父母都做了“新海南人”，在北京工作的明明說(shuō)想回家了，結(jié)果不是往北飛，而是往南飛到了海南，海南成了明明新的家鄉(xiāng)，在海南還有幾十萬(wàn)個(gè)明明這樣的“新海南”家庭。
而正是面對(duì)的是全國(guó)的市場(chǎng)，所以海南任何與樓市有一丁點(diǎn)兒政策出臺(tái)，都會(huì)成為熱點(diǎn)，就這次《海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案(試行)》出來(lái)后，又有一堆人拿出來(lái)炒海南樓市要火了。
但綜合此前限購(gòu)政策中的那一條：自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購(gòu)買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
也就意味著取消落戶限制不等于限購(gòu)取消，當(dāng)拿到海南省戶口后，還需嚴(yán)格執(zhí)行海南省的限購(gòu)政策，本次落戶條件的放開(kāi)對(duì)樓市的發(fā)展沒(méi)有促進(jìn)作用，短期作用不大。
盡管對(duì)樓市沒(méi)多大的促進(jìn)作用，但還是引起了熱議，這還是源于外界對(duì)海南樓市的關(guān)注，畢竟這是一個(gè)面對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)。
剛需者的窗口
一位醫(yī)學(xué)大師說(shuō)，“海南養(yǎng)老是我認(rèn)為最高端的養(yǎng)老方式。”
近些年來(lái)，海南樓市的消費(fèi)導(dǎo)向已經(jīng)從純投資轉(zhuǎn)化為半住半投資。得天獨(dú)厚的氣候驅(qū)動(dòng)海南流失的繁榮。16年，海南樓市銷售額超過(guò)1500億，17年超過(guò)2000億，三亞、海口的房?jī)r(jià)漲幅分別位列全國(guó)第一、第二，18年三亞均價(jià)直逼廈門，漲至4萬(wàn)元/㎡左右。
當(dāng)時(shí)，海南人民各種抱怨，“候鳥(niǎo)炒高海南，我們本地人怎么辦？”
而如今在限購(gòu)之后，海南樓市終于回歸正常。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前?？诘男路烤鶅r(jià)為10729元/㎡，三亞的新房均價(jià)為30729元/㎡，同比降幅都超過(guò)20%。
談起全域限購(gòu)前后不同，房產(chǎn)中介說(shuō)，“高價(jià)有市到低價(jià)無(wú)市?！?/span>
另外，從企業(yè)的銷售情況來(lái)看海南樓市，拿雅居樂(lè)清水灣舉例，在限購(gòu)政策前，該項(xiàng)目借助市場(chǎng)先機(jī)率先打開(kāi)局面，以72億元的銷售金額遙遙領(lǐng)先，隨后限購(gòu)后該項(xiàng)目才“沉寂 ”下來(lái)，當(dāng)時(shí)的區(qū)域總裁還因?yàn)殇N售不達(dá)標(biāo)，被集團(tuán)以幾年前犯下的罪公開(kāi)開(kāi)除。
限購(gòu)前銷售的態(tài)度是“愛(ài)買不買”，限購(gòu)后銷售對(duì)你的稱呼都是，“哥”。“18年房?jī)r(jià)大漲沒(méi)湊夠首付，今年下降了很多，我命真好。”此前，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)一直不能跟老婆住在出租屋的老李在今年7月終于迎著房?jī)r(jià)回歸的情勢(shì)下入手了一套90平方米的兩居室，他整個(gè)人都開(kāi)心了。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，至限購(gòu)以來(lái)，海南樓市的整體表現(xiàn)水平一直呈現(xiàn)“三降”，成交金額、成交面積、成交單價(jià)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從整體來(lái)看，2019年上半年海南樓市全省商品房銷售面積312萬(wàn)平方米，同比下降53％；銷售金額787.82億元，同比下降43.1％；而銷售均價(jià)11442元/平方米，同比下降了16.2％。
另外，在二手房方面，因?yàn)樾路康拇蛘叟c限價(jià)，二手房業(yè)主也在讓價(jià)，在二手房方面據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)今海南省二手房均價(jià)為為11125元/㎡，價(jià)格下降幅度為15.83%。
目前全島房?jī)r(jià)下降，東、西線房產(chǎn)項(xiàng)目，出現(xiàn)了很多單價(jià)1萬(wàn)以下的樓盤。11月，在世茂怒放海項(xiàng)目停著來(lái)自各地的車，但他們都是已入住的業(yè)主，項(xiàng)目處人跡寥寥。
該項(xiàng)目銷售說(shuō)道：“現(xiàn)今海南的樓市是買方市場(chǎng)，不好賣，游客很多，想買房也很多，但有資格買的太少了。”
而過(guò)去無(wú)人問(wèn)津的海南西線樓市，因?yàn)闁|線外溢曾有一段時(shí)間“逆襲”，但如今又沉寂了起來(lái)。
在行政上樂(lè)東、東方、昌江、儋州、臨高等地屬于海南西線城市，由于西線自然條件較為惡劣，這些城市的發(fā)展都較東線城市較為落后，在東線貨源短缺、價(jià)格一路上漲，加之限購(gòu)政策多重因素作用下，西線項(xiàng)目曾憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量客戶，川渝及河南客戶是購(gòu)房主力。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年澄邁銷售金額98.7億元，同比增長(zhǎng)145.7%，臨高34.4億元，同比增長(zhǎng)140.2%，儋州116.3億元，同比增長(zhǎng)143.9%，昌江9.1億元，同比增長(zhǎng)19.3%，樂(lè)東26.2億元，同比增長(zhǎng)66.1%。
而在2019年上半年，澄邁、儋州、昌江的銷售金額皆腰斬，昌江甚至不過(guò)億。
而在東部市縣中，主要樓盤都集中在龍樓、清瀾片區(qū)的文昌，去化極難，單價(jià)從17000元/㎡降到了8000元/㎡。
瓊海、萬(wàn)寧、陵水因?yàn)樨浟烤薮螅N售總額的數(shù)據(jù)看上去還那么難看，但均價(jià)皆大幅度下降。海南已然進(jìn)入買方時(shí)代，而剛需用戶也迎來(lái)了機(jī)會(huì)。
大房企的時(shí)代
作為全國(guó)唯一熱帶海岸資源省份，海南的經(jīng)濟(jì)支柱本該是旅游與服務(wù)，但從建省以來(lái)海南儼然已成養(yǎng)老的房地產(chǎn)工廠。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例達(dá)到巔峰，超過(guò)80%，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度過(guò)高，這個(gè)省份的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)依然畸形。
目前，限購(gòu)對(duì)海南房地產(chǎn)的影響巨大，一直以來(lái)房地產(chǎn)又作為海南的經(jīng)濟(jì)支柱，因此海南的經(jīng)濟(jì)也因?yàn)橄拶?gòu)大受影響。
不過(guò)，作為自貿(mào)港，高昂的房?jī)r(jià)會(huì)提高商業(yè)成本，海南必須要斷臂改變依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“毛病”，想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必須痛下決心。
為此，據(jù)了解，目前海南省政府要求各市縣嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目審批，供地已經(jīng)很少很少了，因?yàn)楹Ｄ系蛢r(jià)拿地“窗口”不在，由于供地緊張，大房企也開(kāi)始搶食搶奪小地塊，并且小房企又因?yàn)殇N售不暢現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，結(jié)果都是被大房企并購(gòu)，海南已經(jīng)進(jìn)入大房企時(shí)代。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前海南已有恒大、萬(wàn)科、碧桂園、保利、中海、綠地、綠城、華潤(rùn)、融創(chuàng)等幾十家百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入。
而這些房企的目的都是為了買房，但圈地的方式各不一樣，有的依靠產(chǎn)業(yè)建設(shè)，有的就是單純的高價(jià)收并購(gòu)、招拍掛。
而在企業(yè)的戰(zhàn)略中，有些對(duì)海南樓市已經(jīng)“絕望”的房企已經(jīng)在退出海南，但退出總要有“接盤”，而能接盤外來(lái)大房企的也只有另一家外來(lái)大房企，所以那些依然堅(jiān)守在海南的房企在限購(gòu)之后，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)好像是“抄底”，只是不能再像過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)住宅，海南文旅地產(chǎn)的角度思維必須要由原來(lái)簡(jiǎn)單的“賣房子”轉(zhuǎn)向“賣生活”了。
眾所周知，這些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也對(duì)海南的生態(tài)環(huán)境造成了極大的損害。此前，中央第四環(huán)保督察組還特別指出，海南省存在的主要問(wèn)題有：海域岸線自然生態(tài)和風(fēng)貌破壞明顯，沿海市縣向海要地、向岸要房等情況嚴(yán)重；部分自然保護(hù)區(qū)管護(hù)不力；環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等，并且怒批海南“規(guī)劃被房地產(chǎn)綁架”、“鼓了錢袋，毀了生態(tài)”。
富力、雅居樂(lè)兩家企業(yè)經(jīng)常被點(diǎn)名，多次上“生態(tài)線黑榜”。
此前全國(guó)人大代表、海南省省長(zhǎng)沈曉明說(shuō)道“海南要以壯士斷腕的決心來(lái)減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。”
目前，經(jīng)過(guò)一年多的環(huán)境治理以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制，海南的生態(tài)環(huán)境得到了極大的恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)架構(gòu)也在逐漸改善。
對(duì)此，知名旅游地產(chǎn)專家胡曉鶯表示，“海南的地產(chǎn)未來(lái)應(yīng)該脫離純粹拿地蓋樓賣房的時(shí)代，邁向創(chuàng)造美好度假生活時(shí)代。”
“自貿(mào)區(qū)的建立，必將帶來(lái)更好的政策，更多的優(yōu)惠，也助推海南在國(guó)際旅游目的地的打造上更上一個(gè)臺(tái)階。一系列的利好會(huì)讓更好的內(nèi)容聚集海南，更科學(xué)合理的旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將逐步在政策驅(qū)動(dòng)之下形成。”胡曉鶯表示道。
景觀旅游城市海南正逐漸成為大眾買房剛需，房企時(shí)代你對(duì)海南的印象如何？你會(huì)對(duì)海南房產(chǎn)進(jìn)行投資嗎？
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