◎智谷趨勢(shì)Plus（ID：zgtrendPlus） | 旺角黃局長(zhǎng)
01
中國(guó)城市發(fā)展的邏輯正處在巨變的前夕。
就在二三線城市以搶人才為幌子悄悄松開(kāi)限購(gòu)，給干渴的土地收入澆澆水的時(shí)候，中國(guó)最南的省份反而逆向而動(dòng)，真擼起袖子向土地財(cái)政動(dòng)手了。
2017年12月7日，海南省政府印發(fā)92號(hào)文稱，從2018年起土地增值稅、契稅2個(gè)稅種的省和市縣分享比例提高到65∶35，而其他稅種如增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅則進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)財(cái)力下沉。
12月25日，海南宣告2018年對(duì)保亭、陵水、樂(lè)東等12個(gè)市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資取消考核。
2018年1月4日，海南出臺(tái)新意見(jiàn)，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控制度，嚴(yán)控商品住宅用地供應(yīng)，禁止其他用途的土地變性為商品住宅地……
了解中國(guó)地方政府運(yùn)行的，一看這“三板斧”就知道它有多狠。
三者分別對(duì)應(yīng)地方分稅制改革、新版本的城市考核體系、史上最嚴(yán)苛的土地管理辦法。
前者是在土地二級(jí)市場(chǎng)上做文章。省里都將與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的兩個(gè)稅種收入大幅收上來(lái)了，地方就別再拼命賣地給房企了，還不如多動(dòng)點(diǎn)心思發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，那個(gè)稅收你們留成更多啊。
后者則是在收緊土地一級(jí)市場(chǎng)。我把賣地途徑都卡的死死的，像以前那樣賣地是不可能的了，想想怎么用其他方式維持生活把。
中間的最為干脆。小的們，GDP、固定資產(chǎn)投資這些都不再是硬指標(biāo)了，你們的官帽子跟這些東西沒(méi)啥關(guān)系，依托房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)這條大腿，不用再抱了。
02
不知道海南省這次的動(dòng)作和中央環(huán)保督查組狠批房地產(chǎn)行業(yè)破壞海南生態(tài)，說(shuō)當(dāng)?shù)亍柏?cái)政過(guò)分依賴房地產(chǎn)”是否有關(guān)。反正數(shù)據(jù)顯示，2016年海南土地出讓金達(dá)246.34億元，比同年海南省本級(jí)地方一般公共預(yù)算收入218億元還要多。
目前，新版本的城市考核體系以及土地管理辦法，到底會(huì)讓海南省減少多少土地出讓金尚不可知。不過(guò)，各個(gè)市縣為此減少的相關(guān)土地稅收卻是一目了然的。
選取GDP排名前列的兩個(gè)城市：
根據(jù)兩市2017年一般公共預(yù)算收入統(tǒng)計(jì)，并假設(shè)2018年不變
盡管絕對(duì)值不是很大，占比財(cái)政收入的比例也不是很高，但比起那些只會(huì)打嘴炮的城市，這已經(jīng)是非常了不起的開(kāi)頭了。
自1994年分稅制改革之后，中央上收財(cái)權(quán)，下放事權(quán)。地方的事兒很多，教育的、醫(yī)療的、扶貧的都是我的事，口袋的錢卻經(jīng)常捉襟見(jiàn)肘。
不是每個(gè)省都能獲得足夠的中央轉(zhuǎn)移支付的。于是，慢慢的，全國(guó)很多地方都患上了土地財(cái)政依賴癥。因?yàn)榇蠹野l(fā)現(xiàn)，這一大塊收入基本地方說(shuō)了算，用起來(lái)簡(jiǎn)單干脆。
玩法是這樣的：地方政府左手低價(jià)征地，右手高價(jià)出讓，賺取巨大利差，之后再拿一些出來(lái)，繼續(xù)拿地做儲(chǔ)備，循環(huán)往復(fù)。在這其中，一些征來(lái)的地被納入地方融資平臺(tái)，抵押給銀行獲取貸款，用這些錢上地鐵，建機(jī)場(chǎng)，擴(kuò)高速。
這就是過(guò)往幾十年內(nèi)陸城市發(fā)展的邏輯線。以至于政府都被房地產(chǎn)綁架了。所以，自2016年8月開(kāi)啟最嚴(yán)限購(gòu)周期以來(lái)，我們一直在等著有誰(shuí)最早熬不住了。
終于等到了一個(gè)。
1月5日,蘭州打響2018年限購(gòu)放松的第一槍，直接就取消了西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域限購(gòu)。急成這樣只能推斷為是貧血所致：相比前兩年，66.68億元的土地出讓金幾乎腰斬，市場(chǎng)慘淡。
蘭州之所以受關(guān)注，原因在于此前的南京、東莞好歹打出了人才爭(zhēng)奪的幌子，聽(tīng)起來(lái)至少名正言順。
事實(shí)上，比起樓市到底是結(jié)構(gòu)性寬松還是全面寬松，海南的實(shí)驗(yàn)更值得關(guān)注。這才是2018年開(kāi)始最大的事情。
03
在中國(guó)30多年房地產(chǎn)發(fā)展史上，海南本就是一個(gè)特殊的存在。
海南有中國(guó)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)的黃埔軍校之稱，經(jīng)歷過(guò)“三輪”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，積累的經(jīng)驗(yàn)和吃的虧一樣多。
1988年海南建省、建經(jīng)濟(jì)特區(qū)，大批人馬抱著淘金的夢(mèng)蜂擁而入。潘石屹多年后回憶起當(dāng)年的情形仍感到驚嘆，“1989年坐船來(lái)到海南時(shí)還是黑蒙蒙一片,第二天醒來(lái),發(fā)現(xiàn)一夜之間,島上已經(jīng)涌進(jìn)了15萬(wàn)人?！?/span>
當(dāng)時(shí)工業(yè)、旅游業(yè)還在襁褓中，他們的首站幾乎都選了房地產(chǎn)。這里邊，既有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中糧集團(tuán) 、核工業(yè)總公司的中央軍，也有廣東湖北等地來(lái)的雜牌軍。
1991年，海南?？谑袇^(qū)，街頭的小攤及租買房廣告
1992年鄧小平南巡開(kāi)啟了海南房地產(chǎn)第二春。600多萬(wàn)人口的島上，擠滿了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，租金、房?jī)r(jià)全面開(kāi)花，到處都是工地，到處都是瘋狂的表情。
1993年上半年，海南房?jī)r(jià)7500，比5年前漲了4倍多。以四大商 業(yè)銀行為首的金融體系大肆放水，與政府、開(kāi)發(fā)商結(jié)成了緊密的鐵三角，參與進(jìn)這個(gè)擊鼓傳花的游戲——很多時(shí)候，一塊地皮拍下來(lái)，根本就不用蓋房子那么辛苦，轉(zhuǎn)手賣給下家就能賺得盆滿缽滿。經(jīng)過(guò)幾番倒手，地皮從幾萬(wàn)一畝起步可以一路炒到百余萬(wàn)一畝。
當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)就是一種擊鼓傳花的游戲，泡沫堆積
很快，潘石屹就賺到了他人生的第一個(gè)一百萬(wàn)，而此時(shí)，市場(chǎng)的投機(jī)性需求占到了市場(chǎng)的70％以上。
國(guó)家一看勢(shì)頭不對(duì)，次年果斷出手，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。開(kāi)篇所提及的“土地增值稅”，一開(kāi)始也是中央為了抑制海南房地產(chǎn)炒作而臨時(shí)開(kāi)設(shè)的一個(gè)稅種。
由于銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，最終留下六百多棟爛尾樓和一大批銀行壞賬，“海南的豬都住在獨(dú)棟別墅”就是當(dāng)時(shí)一片慘淡的寫(xiě)照。
“天涯、海角、爛尾樓”成為海南的三大景觀
爛尾樓到2006年也只處理了80%。最終拯救海南房地產(chǎn)的，除了政策，還有霧霾。別的地方的環(huán)境污染重新激活了海南，過(guò)去的爛尾樓轉(zhuǎn)瞬都成了香餑餑。海南是真正領(lǐng)略了青山綠水就是金山銀山的地方。
誰(shuí)讓全中國(guó)現(xiàn)在就這么一個(gè)海南島呢！
80%的購(gòu)房者是投資客
居民年可支配收入剛過(guò)2萬(wàn)，千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅銷量排全國(guó)前五
經(jīng)濟(jì)總量排名全國(guó)倒數(shù)，房地產(chǎn)投資額占GDP比重位列全國(guó)31個(gè)省市第一（44.2%）
可以說(shuō)，搞土地財(cái)政，第一個(gè)最瘋狂的是它，第一個(gè)系統(tǒng)性崩盤(pán)的也是它
但三十年后，歷史竟然峰回路轉(zhuǎn)，第一個(gè)全面轉(zhuǎn)向的也是它。
04
海南重回到了最開(kāi)始的起點(diǎn)！
這一切的變局，都發(fā)生在中央提出建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、房住不炒之后。
12月底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求。
近期海南的一系列動(dòng)作，就非常強(qiáng)調(diào)“存量?jī)?yōu)化、效益提高”。一句話，就是要告別出讓增量的高速斂錢模式，盤(pán)活存量，走出一條高效益、高質(zhì)量的發(fā)展道路來(lái)。
這就是海南版長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)注腳。
盡管近期房產(chǎn)稅都不可能落地，至少2018年不會(huì)，但是當(dāng)有第二個(gè)、第三個(gè)省響應(yīng)中央的要求，在可自我調(diào)節(jié)的權(quán)限中改革省以下稅制時(shí)，房產(chǎn)稅真有可能會(huì)邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。
這是因?yàn)?，一旦地方告別土地財(cái)政，就一定要有一種穩(wěn)定的稅收填補(bǔ)上缺口，充當(dāng)?shù)胤街匾呢?cái)政來(lái)源，而房產(chǎn)稅的功能就是這樣。
也只有到那個(gè)時(shí)候，當(dāng)二三線城市不再依賴房地產(chǎn)時(shí)，租購(gòu)并舉的住房局面才有可能真正出現(xiàn)。
最為依賴房地產(chǎn)的省份都已經(jīng)攤牌了，其他省市到底是跟還是不跟呢？
這個(gè)問(wèn)題的回答，直接關(guān)系到由海南撕開(kāi)的這個(gè)小口子，是否會(huì)推倒第一張多米諾骨牌，最終引起城市發(fā)展邏輯的巨變。
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