中國(guó)金茂回購(gòu)公司股份的動(dòng)作已經(jīng)持續(xù)了三個(gè)交易日。
2月1日晚，中國(guó)金茂公告稱(chēng)，其公司于當(dāng)日回購(gòu)454萬(wàn)股公司股份，回購(gòu)價(jià)介于3.11港元至3.21港元，耗資1446萬(wàn)港元。
1月28日、29日，中國(guó)金茂分別回購(gòu)1200萬(wàn)股、626萬(wàn)股公司股份，分別耗資3632萬(wàn)港元、1906萬(wàn)港元。由此，上市公司累計(jì)回購(gòu)2280萬(wàn)股，總代價(jià)為6984萬(wàn)港元。
連續(xù)3個(gè)交易日的回購(gòu)，終于扭轉(zhuǎn)了中國(guó)金茂近期下行的走勢(shì)。2月2日，在經(jīng)歷一個(gè)上午的震蕩后，中國(guó)金茂午后翻紅，以1.87%的漲幅收盤(pán)，報(bào)3.27港元。
中國(guó)金茂這番股價(jià)下行的起點(diǎn)是2020年度業(yè)績(jī)預(yù)警公告。
1月25日晚，中國(guó)金茂發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2020年公司股東應(yīng)占利溢利較2019年同比下降40%-50%。受此影響，1月26日，中國(guó)金茂股價(jià)低開(kāi)逾13%，并持續(xù)走低，以16.54%的跌幅收盤(pán)。
中國(guó)金茂表示，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致其項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。據(jù)國(guó)泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預(yù)計(jì)在30億-40億元。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)金茂此次一次性計(jì)提的原因是其此前大手筆拿下的地王埋下了“雷”。
國(guó)泰君安證券分析師謝皓宇認(rèn)為，中國(guó)金茂近兩年銷(xiāo)售增速（2020年增長(zhǎng)44%）和均價(jià)（2萬(wàn)元/平以上）優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說(shuō)明并非銷(xiāo)售端問(wèn)題，而是歷史公開(kāi)市場(chǎng)拿地價(jià)格過(guò)高碰上嚴(yán)格限價(jià)。
公開(kāi)信息顯示，在地市火熱的2016-2017年間，中國(guó)金茂在包括南京、深圳、廈門(mén)等在內(nèi)的各地頻繁拿下地王項(xiàng)目。如2016年5月時(shí)，中國(guó)金茂在南京以約3.7萬(wàn)元/平方米、3.69萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，搶下河西兩個(gè)地王，而當(dāng)時(shí)周邊二手房銷(xiāo)售均價(jià)則僅為3萬(wàn)元/平方米出頭。
而緊隨著火熱市場(chǎng)而來(lái)的是一輪嚴(yán)格的調(diào)控，“限價(jià)”等政策相繼出臺(tái)，中國(guó)金茂面臨的利潤(rùn)空間被壓縮問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年，中國(guó)金茂凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，同比增速分別為-16.75%、56.88%、31%、23.82%，凈利潤(rùn)增速在2017年觸頂后開(kāi)始下滑。
利潤(rùn)增幅逐步收窄的同時(shí)，中國(guó)金茂的毛利率也出現(xiàn)震蕩。2018年，其整體毛利率達(dá)到38%的高點(diǎn)，2019年就不可遏制地大幅下挫了9個(gè)百分點(diǎn)，整體銷(xiāo)售毛利率為29%。
而這主要是城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊毛利率下降所致。年報(bào)顯示，2019年，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率較2018年下滑9個(gè)百分點(diǎn)至27%。
2020年中期，中國(guó)金茂毛利率下滑態(tài)勢(shì)得到暫時(shí)緩解，整體毛利率32%，較2019年底增長(zhǎng)有所上漲，但截至2020年9月末，其整體毛利率再度下滑至22.47%，較2019年同期40.69%的毛利率水平則幾近腰斬。
值得一提的是，中國(guó)金茂開(kāi)辟了多元化拿地方式，逐步拉低拿地成本。據(jù)國(guó)泰君安研報(bào)，2016-2020年上半年，城市運(yùn)營(yíng)模式在金茂的拿地占比由7%提升至50%，帶動(dòng)樓面價(jià)由17274元/平方米降至8024元/平方米；金茂累計(jì)土儲(chǔ)高達(dá)9069萬(wàn)平方米，其中31%由城市運(yùn)營(yíng)模式貢獻(xiàn)。
不過(guò)，這又能給中國(guó)金茂未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)多少空間，仍需要時(shí)間檢驗(yàn)。
據(jù)悉，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目選址多為長(zhǎng)三角的三四線(xiàn)城市，較其過(guò)往的城市布局出現(xiàn)下沉。
有資深地產(chǎn)分析師向記者表示，城市布局下沉也是造成金茂銷(xiāo)售均價(jià)降低原因之一。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)金茂的月均銷(xiāo)售單價(jià)為2.05萬(wàn)元/平方米，而2019年為2.15萬(wàn)元/平方米，2018年為2.55萬(wàn)元/平方米。
上述分析師向記者表示，城市運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，未來(lái)金茂可以通過(guò)導(dǎo)入資源、完善配套等方式，把房?jī)r(jià)賣(mài)上去，但未來(lái)利潤(rùn)空間提高能有多少，不確定性還是很大。
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