2018年中國金茂實現(xiàn)合同銷售額1280億元，同比增長85%，業(yè)績增幅明顯，行業(yè)排名提升至第24名，完成全年1200億的目標(biāo)。在土地投資方面，金茂持續(xù)重倉二線城市，并擇機(jī)進(jìn)入潛力三四線城市，全年新增土地儲備約1103萬平，總土地投資額為896億元。2018年毛利率上升6個百分點達(dá)38%，與此同時，金茂年報公布的凈負(fù)債率為71%，現(xiàn)金流充裕，能夠覆蓋短期債務(wù)。金茂持有物業(yè)為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入。
一、堅持市場化運作，業(yè)績增幅明顯
金茂可以說是央企當(dāng)中市場化程度較高，也是完全按照市場化規(guī)律運行的一家典型房企，2018年業(yè)績的高速增長也是金茂這么多年來堅持市場化運作的非常好的成果體現(xiàn)。2018年,中國金茂實現(xiàn)合同銷售額1280億元，首次突破千億并完成1200億元的銷售目標(biāo)；業(yè)績同比增幅為85%，明顯高于同期TOP30強(qiáng)32%的平均業(yè)績增幅，5年內(nèi)業(yè)績符合增長率達(dá)50%,明顯高于其余同期同規(guī)模房企。
圖：中國金茂2014-2018年整體銷售情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC
二、推動金茂府迭代升級，產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高
在2018年金茂府2.0發(fā)布會上，中國金茂正式對外宣布：未來5年金茂要深入到40個城市，布局100余座金茂府。并且公司還堅持產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先策略，以全能智慧科技親情大社區(qū)為核心，從智能系統(tǒng)、智能硬件及應(yīng)用終端入手，積極推動金茂府2.0產(chǎn)品升級。在克而瑞發(fā)布的《2018年房企項目銷售金額排行榜TOP100》中，上海大寧金茂府，杭州濱江金茂府，北京亦莊金茂府，杭州首開金茂府四個府系項目進(jìn)榜，共計錄得近250億的銷售金額，市場對金茂府項目認(rèn)可度可見一斑。
三、土儲充裕，且有城市運營項目為企業(yè)帶來更多土儲資源
總土儲資源可維持企業(yè)2020實現(xiàn)2000億目標(biāo)。截止2018年底總土地儲備達(dá)6420萬平，其中物業(yè)開發(fā)土儲建面為4148萬平，根據(jù)金茂常規(guī)商品房銷售均價計算，能夠支撐企業(yè)完成2019-2020年1500億元、2000億元的銷售目標(biāo)。
此外，城市運營已進(jìn)入規(guī)模復(fù)制期，并為企業(yè)帶來更多土儲資源。目前中國金茂已完全在運營的城市運營項目分別為長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際新城、以及2018年新在運營的寧波寧南國際科技新城項目，截止2018年底，已累計獲取及鎖定15個城市運營項目，公司城市運營形象將進(jìn)一步鞏固。與此同時，金茂曾公開表示在5年后城市運營項目對集團(tuán)供應(yīng)土地希望能占到60%，逐步下調(diào)招拍掛比例。
表：截止2018年底中國金茂城市運營項目情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績公告、CRIC
四、盈利水平保持高位，資金獲取成本較低
盈利水平穩(wěn)步提升。根據(jù)年報公布數(shù)據(jù)來看，2018年中國金茂各項盈利指標(biāo)有所上升，保持行業(yè)較高盈利水平，毛利潤同比上升45%至145.38億元，毛利率增長至38%，同比上升6個百分點。
金茂在資本運營方面，公司財務(wù)風(fēng)險控制情況有所改善。2018年凈負(fù)債率71%，仍處于行業(yè)正常的水平，從現(xiàn)金短債比來看，公司持有現(xiàn)金257.82億元，能夠很好覆蓋公司短期有息債務(wù)，風(fēng)險把控方面有所改善，而從融資成本來看，金茂2018年平均借貸利率為5.11%，近幾年來也一直維持行業(yè)較低水平。對于金茂來講，由于一般能夠獲得較低成本的資金，不放大企業(yè)杠桿是不合算的，對于央企來講，更應(yīng)該放大杠桿獲取資金發(fā)展。
圖：中國金茂2014-2018年負(fù)債情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC
五、可以擴(kuò)大杠桿，提高運營收入的比重
自中國金茂從“地產(chǎn)商”轉(zhuǎn)型為“城市運營商”后，相繼在2016年青島產(chǎn)業(yè)峰會上提出從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的戰(zhàn)略升級，其中，“雙輪”為地產(chǎn)開發(fā)與持有，“兩翼”則是服務(wù)與金融。在持有物業(yè)方面，能夠為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入。2018年金茂酒店板塊營業(yè)收入為人民幣20億元，毛利率為49%，整體營業(yè)收入與盈利水平較為穩(wěn)定, 而物業(yè)租賃毛利率同比增長4個百分點至87%，營收為14億元，同比增長6%。
而對于金茂“雙輪兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，我是非常認(rèn)同的。今天也只有金茂這樣的央企才能夠在持有物業(yè)方面比較有優(yōu)勢，主要是因為企業(yè)能夠獲得較低成本的資金。我建議金茂未來應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大杠桿，在持有運營方面進(jìn)一步拓展，不論是在土地市場當(dāng)中拓展，還是二級市場上拿存量的項目，都可以做一定的嘗試，這有助于優(yōu)化企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)，提高運營收入的比重。
金茂作為央企，在資源獲取方面更具優(yōu)勢，且有中化集團(tuán)的背書，在資本市場上也能夠以較低成本獲取資金。不管是在央企、還是在規(guī)模房企當(dāng)中，金茂的運營管理班子都是可圈可點的。在“錢、地、人”的三大房地產(chǎn)維度上，金茂均具備較強(qiáng)的競爭力。如今，作為規(guī)模央企的金茂已經(jīng)在機(jī)制上做了改進(jìn)，用市場化方式來運作，未來潛力可期。
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