銷(xiāo)售增長(zhǎng)
過(guò)去包括去年銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)26%的增長(zhǎng)，之前每年也是有40%-50%增長(zhǎng)，未來(lái)我們其實(shí)是調(diào)低了增長(zhǎng)速度，從2000億到3000億，實(shí)際上我們每年也只有20%多增長(zhǎng)。我們貨值還是非常充足的，總貨值大概6000億，即使現(xiàn)在很少拿地，也能滿足2000億、2500億這兩年的目標(biāo)，未來(lái)我們會(huì)按照市場(chǎng)情況和增長(zhǎng)速度進(jìn)行土地資源安排。包括城市運(yùn)營(yíng)的道路，城市運(yùn)營(yíng)是可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)土地儲(chǔ)備方式。2022年希望城市運(yùn)營(yíng)拿地占比能到60%，大量土地通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)來(lái)做到。今年供貨總量超過(guò)3000億，供貨節(jié)奏也有改善，集中在2、3季度，供貨沒(méi)什么問(wèn)題。針對(duì)疫情情況，從一月份啟動(dòng)計(jì)劃，把在線銷(xiāo)售抓起來(lái)，目前效果還不錯(cuò)，3月份啟動(dòng)溫暖安家計(jì)劃進(jìn)行定向讓利，效果也不錯(cuò)?，F(xiàn)在各地售樓處也開(kāi)放了，金茂綠色健康產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)口碑都是不錯(cuò)的，體現(xiàn)了產(chǎn)品力。我們?nèi)路輹?huì)很大程度提高我們的銷(xiāo)售額，今年可售貨值3110億，對(duì)于2000億銷(xiāo)售目標(biāo)還是很有信心的。
銷(xiāo)售細(xì)節(jié): 毛利率, 權(quán)益及布局
今年毛利率有一定幅度下降，主要是因?yàn)?6、17年的調(diào)控周期，有些地土地價(jià)格比較高，總體毛利，包括已簽約未結(jié)算在25%-26%，2020年毛利下降趨勢(shì)會(huì)得到改善，18、19年無(wú)論是招拍掛還是城市運(yùn)營(yíng)，很多都是底價(jià)和低溢價(jià)率拿的。二級(jí)市場(chǎng)已售未結(jié), 大概2336億(全口徑的，不完全反應(yīng)到營(yíng)業(yè)收入中)，這部分毛利率大概25-26%，預(yù)期后面能保持比較好的增長(zhǎng)。今年希望努力結(jié)算40%，今年還有一部分是當(dāng)年銷(xiāo)售，還是會(huì)努力加快最后的交房，大概會(huì)有一個(gè)月的工期受疫情影響，會(huì)進(jìn)一步加快結(jié)算速度。2020貨值20%是城市運(yùn)營(yíng)的地，毛利率在35%以上。未來(lái)希望不斷獲取城市運(yùn)營(yíng)的土地提升毛利率和權(quán)益比。我們一直嘗試提升權(quán)益比例，去年應(yīng)該是有所提高的，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)項(xiàng)目權(quán)益是100%。19年銷(xiāo)售超過(guò)50%的權(quán)益比例。隨著城市運(yùn)營(yíng)比重加大，未來(lái)權(quán)益比重也會(huì)加大?；乜盥蔬_(dá)到95%的原因, 一個(gè)是一二線城市布局，去年一二線城市銷(xiāo)售是2位數(shù)增長(zhǎng)，雖然總體只有4點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，因?yàn)?線城市有下滑。金茂正好處在一二線城市，80%貨值都在一二線，整個(gè)銷(xiāo)售都是比較可觀的。另外中國(guó)金茂對(duì)銷(xiāo)售考核也大幅調(diào)整，只考核回款不考核簽約。
疫情影響
公司對(duì)疫情影響做了一個(gè)判斷，周期大概是影響一個(gè)月，內(nèi)陸現(xiàn)在基本已經(jīng)控制住了，主要控制輸入性的疫情。整體對(duì)我們年度的供貨影響非常有限，因?yàn)橐患径蠕N(xiāo)售供貨本來(lái)就占比14%左右的量，而且有一些也是續(xù)銷(xiāo)，銷(xiāo)售在一季度會(huì)有一些影響，但對(duì)全年影響有限。目前公司整體復(fù)工率達(dá)到97%，只有武漢項(xiàng)目暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)工，暫定4月15號(hào)開(kāi)工，對(duì)金額影響不會(huì)太大，今年2000億銷(xiāo)售任務(wù)是堅(jiān)持希望能完成的。2000億里面大概50-60%是滾存的，40-50%是新增的，上半年一季度有新增的項(xiàng)目，還是有希望增加新增貨值儲(chǔ)備。2-3月份疫情對(duì)酒店餐飲商業(yè)影響是非常大的，我們預(yù)測(cè)酒店和商業(yè)對(duì)收入影響大概2-3個(gè)億，需要后續(xù)工作趕回來(lái)，寫(xiě)字樓整體比較正常。收入這一塊預(yù)測(cè)比較保守，46個(gè)億不會(huì)有太大的影響，取決于未來(lái)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)的量有多大。當(dāng)年SARS也是影響2個(gè)億，后期都比前一年有兩位數(shù)增長(zhǎng)，隨著相關(guān)政策退出來(lái)，如果3-4月初疫情有所控制，影響不會(huì)特別大。酒店總體整個(gè)行業(yè)2019年是比較困難的，我們整個(gè)酒店上市板塊營(yíng)收基本持平，加上未上市自有部分總的是增長(zhǎng)的。我們酒店定位還是不錯(cuò)的，金茂酒店在行業(yè)表現(xiàn)還是比較突出的。
混改進(jìn)展
疫情估計(jì)會(huì)延后進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年會(huì)完成，脫表時(shí)間還不確定。兩化合并給城市運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，這個(gè)體量還在商談之中，目前對(duì)接了貴陽(yáng)、北京、青島、濟(jì)南等城市，比較快的應(yīng)該是貴陽(yáng)項(xiàng)目，去年年底也和貴陽(yáng)簽訂了推進(jìn)協(xié)議，今年有可能獲得土地的，其他還是取決于政府的狀態(tài)，中國(guó)化工已經(jīng)全部交給金茂進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要工作進(jìn)程是和政府進(jìn)行對(duì)接，還請(qǐng)大家繼續(xù)關(guān)注具體進(jìn)程。
城市運(yùn)營(yíng)
我們對(duì)項(xiàng)目選擇非常苛刻，大家注意我們的選址基本在大城市周邊，是未來(lái)城市的一塊，城市運(yùn)營(yíng)是城、人、產(chǎn)的邏輯，以城帶人、以人帶產(chǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)更多是自己擁有的，比如說(shuō)酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓，比如投資的科技產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的復(fù)制性很強(qiáng)，最后才是產(chǎn)業(yè)的各個(gè)品類(lèi)，包括現(xiàn)在在大文化、大健康布局進(jìn)行產(chǎn)業(yè)資源的嫁接，也會(huì)會(huì)有所彌補(bǔ)。整個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目會(huì)保障產(chǎn)業(yè)和配套的基礎(chǔ)之上來(lái)確定。一級(jí)開(kāi)發(fā)毛利率還是比較高的，比二級(jí)開(kāi)發(fā)高，毛利率在40%-50%間。2020年二級(jí)開(kāi)發(fā)簽約毛利率應(yīng)該比19年會(huì)高，在25%-30%之間，主要看哪些賣(mài)得好。
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)
主要戰(zhàn)略是根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)定位確定的，酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓都是為城市運(yùn)營(yíng)作為重要配套，不可避免要做一些體量。這兩者是共生共長(zhǎng)的，不會(huì)特意買(mǎi)一塊地做商業(yè)項(xiàng)目，是和城市運(yùn)營(yíng)一起的。每個(gè)業(yè)態(tài)都會(huì)進(jìn)行考核，商業(yè)要達(dá)到6%投資回報(bào)才允許。
第一部分 管理層點(diǎn)評(píng)
一、公司策略
1.1 投資策略
- 拿地以一二線為主，出現(xiàn)了三四線基本都是城市圈內(nèi)的，孤零零的三四線地不碰。未來(lái)計(jì)劃城市運(yùn)營(yíng)拿地占比達(dá)到60%。
1.2 運(yùn)營(yíng)策略
- 金茂布局一批以城為特色的優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，在落地實(shí)踐中詮釋以城聚人，以城促產(chǎn)的“城-人-產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)邏輯。
- 將在現(xiàn)有中國(guó)金茂及金茂酒店雙上市平臺(tái)基礎(chǔ)上，加大住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、物業(yè)、裝飾等各板塊資本運(yùn)作力度，搭建專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化、市場(chǎng)化的地產(chǎn)基金平臺(tái)，豐富投融資渠道，支持核心業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)成為新的盈利來(lái)源。此外，還將積極探索與設(shè)計(jì)PPP基金、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品，在與公司核心業(yè)務(wù)發(fā)展形成良性互動(dòng)的同時(shí)也將貢獻(xiàn)良好的投資收益。
第二部分 業(yè)務(wù)回顧
2.1業(yè)績(jī)亮點(diǎn)
- 合同銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，銷(xiāo)售金額按年增26%：合同銷(xiāo)售額為人民幣1608億元，同比增長(zhǎng)26%，銷(xiāo)售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，連續(xù)三年位列行業(yè)第一；已售未結(jié)2336億元，已售未結(jié)部分毛利率25-26%，維持2020年2000億目標(biāo)不變。
- 低融資成本，穩(wěn)健杠桿水平：2019年4.94%平均借貸成本，凈負(fù)債率74%，較去年上升3個(gè)百分點(diǎn)，公司2019年保持派發(fā)核心盈利約40%作為股息。
- 回款率超95%，銷(xiāo)售回款1573億元：2019年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)簽約回款1573億元，回款率超過(guò)95%。
- 六大城市群累計(jì)落地20余項(xiàng)目：截至2019年底，在全國(guó)6大城市群累計(jì)落地20個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)城市、區(qū)域、項(xiàng)目級(jí)能源站46個(gè)，總供能面積約2,800萬(wàn)平方米。
2.2收入結(jié)構(gòu)：
- 報(bào)告期末，本集團(tuán)物業(yè)及土地已簽約銷(xiāo)售未交付結(jié)算的金額約為人民幣2336億元。
- 共6個(gè)城市簽約超過(guò)100億元，四季度簽約金額比重分別為14%、31%、32%、23%。
2.3其他業(yè)務(wù)
- 物業(yè)租賃：物業(yè)租賃收入14.5億元，占總收入3%，按年變動(dòng)百分比為0；
- 酒店經(jīng)營(yíng)：酒店經(jīng)營(yíng)收入19.7億元，占總收入5%，按年變動(dòng)百分比-4%；
- 其他收入：其他收入22.2億元，占總收入5%，按年變動(dòng)百分比49%%；
2.4投資回顧：
- 2019年新增土儲(chǔ)1390萬(wàn)方，權(quán)益比例53%，平均地價(jià)7525元/平方米，新增土儲(chǔ)成本逐年下降。二級(jí)總土儲(chǔ)為5857萬(wàn)方，79%位于一二線城市，總可售貨值超過(guò)6000億元。
第三部分 財(cái)務(wù)狀況
1、重點(diǎn)指標(biāo)
- 收入433.6億元，同比增長(zhǎng)11.9%；
- 毛利約為127.65億元，同比減少約12.2%；
- 凈利潤(rùn)約86.29億元，同比增長(zhǎng)約16.97%；
- 歸母凈利潤(rùn)約64.52億元，同比增長(zhǎng)約23.8%；
- 母公司股東應(yīng)占每股基本盈利約0.55元。
2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：
- 凈負(fù)債率為74%，較去年末上升3個(gè)百分點(diǎn)；
- 截止2019年12月31日，融資總額約為人民幣960.4億元，上年同期融資總額為人民幣879.7億元，同比增長(zhǎng)9.17%。
- 債務(wù)結(jié)構(gòu)
· 1年內(nèi)到期的債務(wù)266.6億人民幣；
· 1-2年內(nèi)到期的債務(wù)199.7億人民；
· 3-5年內(nèi)到期的債務(wù)349.1億人民幣；
· 5年以上到期的債務(wù)144.94億人民幣；
第四部分 業(yè)務(wù)展望
- 今年實(shí)現(xiàn)2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)問(wèn)題不大，20年可售貨值3110億元，去化率64%即可實(shí)現(xiàn)。計(jì)劃到2021年、2022年分別實(shí)現(xiàn)2500、3000億元銷(xiāo)售目標(biāo)，其中2022年租金收入達(dá)到50億
- 截至2019年底，在全國(guó)6大城市群累計(jì)落地20個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)城市、區(qū)域、項(xiàng)目級(jí)能源站46個(gè)，總供能面積約2,800萬(wàn)平方米。
聯(lián)系客服
