第一、 房產(chǎn)證收不收？
這個(gè)一般情況下銀行是要收走你的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證書，入銀行的金庫(kù)保管的。目的就是為了防止客戶丟失房產(chǎn)證或者拿著去辦二押或其他民間借款什么的。當(dāng)然銀行也可以不收走你的房產(chǎn)證，實(shí)際中也有些銀行就不收房產(chǎn)證只收他項(xiàng)證明。
因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)的房管局對(duì)房產(chǎn)信息都數(shù)字化了，房產(chǎn)的交易和登記信息是相對(duì)容易查詢到的，辦理房產(chǎn)過(guò)戶和抵押后，信息都可以在系統(tǒng)中查詢出來(lái)，個(gè)人都可以在房管局的機(jī)器或手機(jī)APP里查詢，以往的“二押”當(dāng)“一押”這種騙貸行為很難再發(fā)生了，所以收不收走影響不大。
那么已經(jīng)登記了抵押信息的房產(chǎn)證有沒(méi)有什么用？實(shí)際是有用的！照工作經(jīng)驗(yàn)中遇到的情況看，在辦理諸如小孩入托、入學(xué)，小區(qū)舊樓加裝電梯，出國(guó)證明個(gè)人資產(chǎn)實(shí)力，或者相親的時(shí)候改善相親對(duì)象的態(tài)度，還有疫情期間證明你是小區(qū)業(yè)主的時(shí)候，有個(gè)房產(chǎn)證原件紅本本在手里還是相當(dāng)有作用的。
其實(shí)，復(fù)印件也能當(dāng)原件用，在辦理上述業(yè)務(wù)時(shí)沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性差別。所以總之呢，收不收走房產(chǎn)證原件其實(shí)關(guān)系不大，要是擔(dān)心會(huì)用到呢，自己可以多復(fù)印幾份復(fù)印件放家里備用，原件放銀行保管箱里，讓銀行給你免費(fèi)保管多好呢，比放家里安全的多了對(duì)吧！
第二、房貸中等額本金和等額本息有什么差別？
關(guān)于房貸中等額本金和等額本息兩種還款方式有什么差別、又各有什么特點(diǎn)，咱們買房時(shí)到底該怎么選擇？很多人都不太搞得明白，沒(méi)關(guān)系，話不多說(shuō)，張行長(zhǎng)給你一次講清楚了，怎么選就看各位喜好了啊。
等額本金還款
釋義：顧名思義，就是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，
計(jì)算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率
還款總利息=（還款期數(shù)+1）×貸款額×月利率/2
還款總額=（還款期數(shù)+1）×貸款額×月利率/2+ 貸款額
舉個(gè)栗子：老王到銀行辦房貸，100萬(wàn)貸款分20年還，按等額本金方式歸還，現(xiàn)在房貸固定利率4.5%。
按上例計(jì)息：
每月還款金額（第1期）=（1000000/240）+1000000*4.5%/12=7916.7
每月還款金額（第2期）=（1000000/240）+（1000000-1000000/240）*4.5%/12=7901
……（以此類推）
還款總利息=（240+1）*1000000*4.5%/12/2=451875
還款總額=1451875，利息占比45.18%。
等額本息還款
釋義：顧名思義，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）。就是把貸款本金和利息的總和算出來(lái)后再平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月。
計(jì)算公式：每月還款金額= [貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款期數(shù)]÷[（1+月利率）^還款期數(shù)－1]
還款總利息=還款總額-期初貸款總額
還款總額=每月還款金額*還款期數(shù)
按上例計(jì)息：（還是上面栗子，這次換等額本息還款）
每月還款金額=（1000000*4.5%/12*（1+4.5%/12）^240/（（1+4.5%/12）^240-1=6326.49
還款總額=6326.49*240=1,518,358.6,利息占比大概51.83%。
上面等額本息公式里面用到的一種叫“年金現(xiàn)值--償債基金”的經(jīng)濟(jì)學(xué)算法，我不展開講，會(huì)套公式用就行。有興趣的朋友也可以后面再交流。舉了一個(gè)例子用兩種算法一算，等額本金和等額本息的差別在哪里就比較清楚了吧。從每月還款的金額和到期還本付息的總額就可以看出：
1.等額本金還款法特點(diǎn)是每期本金保持相同，利息逐月遞減，每月的還款額逐月遞減；等額本息還款法特點(diǎn)是每期本金逐月遞增，利息逐月遞減，每月的還款額固定不變。
2.兩種還款方法比較，最終到期算還款本息總額，等額本息要比等額本金多付出一筆不少的利息。
那是不是就選等額本金好呢？其實(shí)這個(gè)還是要看個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況來(lái)定，因?yàn)?00萬(wàn)的貸款20年，等額本金還款開始時(shí)每月還款接近8000、等額本息卻只要6000多。拿每個(gè)人每個(gè)月的收入對(duì)照一下，還得起月供才行。如果貸款200萬(wàn)買一套房，差別就會(huì)更加明顯了，所以選哪一種房貸方案，還是要看每個(gè)人的實(shí)際情況。
另外有一點(diǎn)想說(shuō)說(shuō)的，目前實(shí)際情況發(fā)現(xiàn)，很多人的房貸都沒(méi)有供20或30年這么久的，很多人都是提前還貸了?；蚴且?yàn)橘u了換房、或是賣了換錢，供個(gè)幾年后就提前還貸的人還是非常多的。就提前還款這個(gè)問(wèn)題來(lái)說(shuō)，用等額本金法若提前還款，由于前期還的本金比例較大，所以提前還款的話就可以避免后期的利息，付息成本相對(duì)少；而等額本息法由于前期基本還的都是利息，而本金并沒(méi)有還多少，所以提前還款付息成本會(huì)相對(duì)高一些。但是張行長(zhǎng)覺(jué)得呢，5年左右兩種方案還款方式造成的本金差額并不大，而5年內(nèi)較少的月供金額會(huì)更有助于把錢花在其他方面，如提高個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活水平，至于為什么是5年，大家看了上期的節(jié)目肯定就懂！
第三、LPR是什么，要轉(zhuǎn)換了該怎么選？
說(shuō)到從今年3月1日起全國(guó)銀行開展的存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，跟咱們也是息息相關(guān)啊。大家關(guān)注的LPR到底是什么？銀行要求大家自己選，說(shuō)實(shí)話很多人都不懂LPR是啥，那該怎么辦？其實(shí)很簡(jiǎn)單，張行長(zhǎng)下面講一講，講完了大家自己作決定。
LPR定價(jià)
(Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR)貸款基礎(chǔ)利率，又名貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。各指定行在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)報(bào)價(jià)，每個(gè)工作日在各報(bào)價(jià)行報(bào)出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，剔除最高、最低各1家報(bào)價(jià)后，將剩余報(bào)價(jià)綜合加權(quán)后的定價(jià)就是LPR。LPR作為商業(yè)銀行貸款的利率基礎(chǔ)，其他貸款利率在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
LPR定價(jià)的本質(zhì)就是把以前由人行統(tǒng)一發(fā)布貸款基準(zhǔn)利率的方式，變?yōu)楝F(xiàn)在由18家行報(bào)價(jià)綜合確定的方式。更能體現(xiàn)價(jià)格的市場(chǎng)化，算是利率市場(chǎng)化的重要舉措吧。
LPR利率轉(zhuǎn)換
原文根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)：二、自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
本質(zhì)就是將原來(lái)的利息計(jì)算方式從基準(zhǔn)貸款利率*浮動(dòng)乘數(shù)變?yōu)長(zhǎng)PR+浮動(dòng)點(diǎn)。
舉個(gè)例子：假設(shè)老王五年前辦的貸款利率是當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)價(jià)下浮10%，當(dāng)時(shí)房貸基準(zhǔn)是4.95%。那么他的房貸利率是
P=4.95*（1-10%）=4.455%，現(xiàn)在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的方式，按2019年12月末的五年期LPR報(bào)價(jià)為4.8%算，那么他怎么轉(zhuǎn)換呢？?jī)煞N選擇：
浮動(dòng)利率P1=LPR+(-345Bp)
固定利率P2=4.455%不變
上面的公式就看得很清楚了，由于LPR會(huì)隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而有高有低，而固定利率則會(huì)一直固定不變。所以很多人就會(huì)犯難了，到底怎么選會(huì)比較有利？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我不好說(shuō)，個(gè)人有各自的看法，我就列幾個(gè)數(shù)據(jù)大家可以參考。
最近20年來(lái)看，我國(guó)的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率呈M型走勢(shì)，整體上看經(jīng)歷過(guò)三個(gè)階段：99-08，08-12，12年至今。經(jīng)歷過(guò)這段歷史的人是不是感覺(jué)很眼熟？它和股市與房市的繁榮和調(diào)控、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和金融危機(jī)，呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)關(guān)系（有興趣的朋友可以做一下數(shù)據(jù)的回歸分析）。
因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率一直以來(lái)除了作為定價(jià)工具外，都是作為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要工具之一。復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論就不多說(shuō)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，社會(huì)上人們錢較多的時(shí)候，提高利率、回收資金，預(yù)防通貨膨脹；經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差向下，人們普遍缺錢，不敢消費(fèi)、不敢投資時(shí)，降低利率鼓勵(lì)借貸，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這么一說(shuō)大家就明白了，再結(jié)合自身的情況，對(duì)未來(lái)利率的走勢(shì)就有一個(gè)自己的判斷。
覺(jué)得未來(lái)經(jīng)濟(jì)向好，利率將上升，那就選固定利率，
覺(jué)得未來(lái)經(jīng)濟(jì)變差，利率將降低，那就LPR+浮點(diǎn)。
LPR出臺(tái)以來(lái)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率表來(lái)看，五年期報(bào)價(jià)利率顯現(xiàn)出逐漸下降趨勢(shì)，但是歷史報(bào)價(jià)周期很短只有一年時(shí)間不到，不具備很高的參考價(jià)值。只能說(shuō)后市怎么看還是各位自己判斷。
提醒一下啊，各家銀行的房貸利率LPR轉(zhuǎn)換工作窗口期到今年8月31日就截止了，大家還是早做決定早辦理的好。至于哪些需要辦理、怎么辦？我整理三條大家對(duì)照看：
一、符合以下三點(diǎn)的需要轉(zhuǎn)換
1在2020年1月1日前發(fā)放或者已經(jīng)簽訂借款合同未發(fā)放的
2原利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定的（就是按上浮10%或者打九折）
3浮動(dòng)利率（比如利率按每年1月1日調(diào)整）
二、可以轉(zhuǎn)換為什么？
1LPR+浮動(dòng)點(diǎn)（上面有舉例）
2固定利率
三、注意哪些要點(diǎn)？
公積金貸款不用轉(zhuǎn)，所有房貸客戶都最好主動(dòng)轉(zhuǎn)，每個(gè)人只能轉(zhuǎn)1次，2020年8月31日截止。
各大銀行的網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、網(wǎng)點(diǎn)自助柜員機(jī)、柜臺(tái)、個(gè)貸中心等均可以辦理。
還是那句話：大事小事大小都是事，遲辦早辦遲早都要辦，橫批：事早辦好！好了，這期節(jié)目講完，關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款中的各種內(nèi)幕和各種情況就大致講的差不多了，大家還有什么不懂的可以公眾號(hào)留言交流。
