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要不要提前還房貸？怎么還最省錢？這些問題一定要注意！

磊好文章 >《娛樂生活》

2023.03.14 上海

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無論在哪里，買房置業(yè)，都是人生大事中的大事，動不動幾十上百萬的總價，想想就讓人壓力山大。

等真下定決心，湊夠錢開始走買房流程吧，各式各樣的手續(xù)和術語又弄得我們云山霧罩，什么等額本息、等額本金、LPR……

等按揭了一段時間，還有不少手上寬裕點兒了的朋友開始糾結，到底要不要提前還款……

很多朋友面對這些問題時，常常有點無從下手，這不，甚至還有人算錯了數(shù)，結果鬧出了笑話……

圖片來源于網(wǎng)絡

其實這也能理解，普通人買房還貸確實一輩子也經(jīng)歷不了幾次，不熟悉當然可能搞出點小亂子。

但正因為如此，我們更要學習一點相關的知識，以免選擇錯誤結果導致多花錢，或者短時間內(nèi)經(jīng)濟壓力驟增的窘境。

接下來咱們就詳細說說，大家最關心也最實用的買房時貸款相關的知識，以及提前還貸的問題。

01

還款方式怎么選？

還款方式，一個選項是等額本息，另一個選項是等額本金。

先說等額本息，這也是一種很常用的還貸方式，這種方式非常好算——每個月還的錢一樣多。

一開始還的主要是利息，之后每月還貸金額里本金的比例會不斷提升。

再說說等額本金，這種還貸方式的特點是一開始就把本金按貸款時間分好，每個月還的是當月的本金和尚未償還的貸款產(chǎn)生的利息。

機智如你一定發(fā)現(xiàn)了，等額本金會越還越少，因為剩余的貸款會越來越少。

不僅如此，等額本金最后產(chǎn)生的總利息會比等額本息少，所以如果你光從數(shù)字上看，似乎是等額本金更劃算，但事實上真的是這么回事嗎？

為方便大家按自己情況估算，這里假設商貸 100 萬整，貸 25 年，為了方便按固定 4.9% 的基準利率來計算；

等額本息的話，每個月的月供是接近 6000，第一個月還的 4000 多是利息，本金只還了不到 2000，但是等額本金，第一個月還款可達近8000；

之后逐月遞減，最后算下來，等額本金的利息少了 12 萬多（如下圖所示）。

截自貝殼app貸款計算器

說到這里，有一些朋友的心態(tài)可能是“不能讓銀行占了便宜”。

其實這也沒必要，因為道理很簡單，正因為咱手頭沒那么多錢，才需要找銀行借錢來達成我們的目的（比如買房）。

而銀行呢，也需要房貸收利息才能維持運營和發(fā)展，這都是各取所需，也是經(jīng)濟活動中的正常操作。

我們應當從自己的實際需求、經(jīng)濟承受能力、經(jīng)濟趨勢、通脹以及風險等因素綜合考慮進行選擇，不必僅僅考慮利息的因素就選擇等額本金。

為什么這么說呢？

我們可以看看上圖，等額本金雖然還的總利息少，但是它每個月的月供總額，降幅其實非常低，只有十幾塊錢。

得還上 10 年，才能減少到等額本息的月供的水平。

而我們普通人買套房子，往往得積攢多年，東湊西借才能湊齊首付，貸款一貸 25 年。

買房之后，存款清零不說，往往還有后續(xù)裝修，還得償還親友支援的借款，這種情況下，選擇等額本金的話，短期內(nèi)壓力會非常大。

因此也難怪很多人買房的時候，會首選等額本息了。

況且，將來經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)之后，不是還能提前還款嗎？同樣也能節(jié)約些利息（后文會討論提前還款問題）。

對比一下，同等額度、年限、利率的貸款，等額本息每月還款固定為5787.79

當然，對于那些賺錢能力超強，只是買房當時恰好沒那么多現(xiàn)金，貸款不多，年限只有 5 年到 10 年的朋友們，等額本金則是更好的方式。

因為利息更少，而且月供來說每個月等額本金與等額本息差不太多。

02

利率選LPR還是固定利率？

這個問題其實放在現(xiàn)在很好解答，你現(xiàn)在去貸款買房，肯定是 LPR 浮動利率，沒什么可選的。

而在以前，房貸是固定利率，固定利率很好理解，即按國家規(guī)定，是多少就是多少，各銀行照著執(zhí)行就是。

后來，在 2019 年，國家又出臺了新的政策，開始使用 LPR 利率（貸款市場報價利率）。

它的特點是與市場供求關系有關，可升可降。

我們實際房貸的利率，是各個銀行根據(jù) LPR 利率再增加一點浮動利率。

咱們貸款的時候，跟銀行確定的是這個“浮動利率”，這個數(shù)定下來之后，具體利率則要看 LPR 增減了，一般一年一變。

我們會承擔一點 LPR 上升導致利率增加的風險，但同樣會享受 LPR 下降利率減少的收益，而且從 LPR 實施以來，總的來說 LPR 變化趨勢是穩(wěn)中有降，所以不用為此過分焦慮。

近期LPR公告，截圖自中國人民銀行官網(wǎng)

03

我該提前還貸嗎？

近期的確有不少朋友提前還貸，那么這種做法靠譜嗎？

這個問題的答案，取決于你的還款目的，以及經(jīng)濟實力和投資方式，以及你還了多久。

通常琢磨提前還款的朋友，往往是經(jīng)濟條件不錯，度過了買房開始時候的窘迫期，手頭有些余錢了，這時候一些人可能有不錯的投資方式；

收益率不錯，那么他可能不一定有必要提前還貸，因為這筆錢拿去投資收益更高。

但對于多數(shù)人來說，往往錢就存銀行，或者做點定投，覺得投資其他高收益的產(chǎn)品風險較大；

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