最近，杭州一套豪宅法拍房火了。
今年3月份，阿里拍賣(mài)平臺(tái)上掛出了一套江南里的房源，起步價(jià)5600萬(wàn)元，單價(jià)約18萬(wàn)元，被認(rèn)為是杭州史上單價(jià)最高的房子。
引發(fā)圍觀人次超過(guò)5萬(wàn)，但最終因無(wú)人報(bào)名而流拍。
該房源的主人曾是杭州金融圈公認(rèn)的“女股神”，早期靠炒股發(fā)家，買(mǎi)下了兩套頂級(jí)豪宅。但后來(lái)接連虧損從而引發(fā)了一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，以致于把豪宅都搭進(jìn)去了。
幾天前，這套豪宅進(jìn)行二次拍賣(mài)，起拍價(jià)為5000萬(wàn)元，比首拍降價(jià)了600萬(wàn)元，圍觀人次近2萬(wàn)，最終1人報(bào)名底價(jià)成交。
江南里這套豪宅的拍賣(mài)，把“法拍房”又一次送入大家的視野之中。
這幾天就有朋友來(lái)問(wèn)菜導(dǎo)：法拍房可以買(mǎi)嗎？它本身價(jià)格就比較低，如果流拍還會(huì)降價(jià)，是不是個(gè)撈便宜的好機(jī)會(huì)？
今天趁這個(gè)機(jī)會(huì)，和大家好好聊聊關(guān)于法拍房的林林總總，看看這到底適不適合我們普通人入手。
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其實(shí)，去年可以說(shuō)是法拍房市場(chǎng)發(fā)展較為迅速的一年。
從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房的掛拍金額達(dá)到1.26萬(wàn)億，首次突破1萬(wàn)億。
2018年全國(guó)共有23.82萬(wàn)套法拍房，這一數(shù)據(jù)在2017年是18.62萬(wàn)套。
長(zhǎng)三角、珠三角的一些城市都出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)的法拍房中介，菜導(dǎo)的朋友圈就有好幾個(gè)天天在那刷屏的。
供應(yīng)量快速增長(zhǎng)的背后，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單：在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境欠好的情況下，以房抵債的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房源也就自然而然地逐漸增多。
另外，根據(jù)阿里拍賣(mài)的最新數(shù)據(jù)，4月份杭州線上拍賣(mài)住宅成交共89套，總報(bào)名戶數(shù)上漲為907戶；單個(gè)標(biāo)的平均報(bào)名戶數(shù)也在上漲，達(dá)到10戶。
并且在這些房源中，高于評(píng)估價(jià)成交的有30套，占房源總套數(shù)的34.1%，環(huán)比增長(zhǎng)了15.6個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)目和占比再刷今年新高。
也就是說(shuō)，關(guān)注法拍房的人越來(lái)越多，市場(chǎng)認(rèn)可度也越來(lái)越高。
市場(chǎng)需求量上升的背后，不得不提去年房地產(chǎn)政策的收緊。
由于多地紛紛出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，多少人爭(zhēng)搶購(gòu)房名額，排隊(duì)離婚、買(mǎi)房等現(xiàn)象也見(jiàn)諸報(bào)端。
在這種情況下，在多數(shù)城市都不限購(gòu)、外地人也能買(mǎi)的法拍房也就開(kāi)始備受關(guān)注，很多人嘗試通過(guò)這樣的方式為自己贏得“曲線進(jìn)城”的機(jī)會(huì)。
政策因素是一部分原因，但在高出天際的房?jī)r(jià)幾近壓垮多數(shù)中國(guó)人的背景下，法拍房的“便宜”其實(shí)才是它最大的賣(mài)點(diǎn)。
法院會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具對(duì)法拍房的評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)一般是低于市場(chǎng)價(jià)的。而且為了吸引更多人參與，起拍價(jià)會(huì)比評(píng)估價(jià)更低，通常是市場(chǎng)價(jià)的7到8折。
而如果出現(xiàn)了流拍的情況，下一次拍賣(mài)則會(huì)折上再折，最低可以到上一次的八折。
房產(chǎn)按規(guī)定可以拍賣(mài)三次，而如果三次都流拍的話，法院會(huì)以更低的折扣進(jìn)行“變賣(mài)”，那時(shí)候的價(jià)格就更有誘惑力了。
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可是這么一種價(jià)格低又不限購(gòu)的房子，真的是買(mǎi)到就是賺到嗎？
如果是的話，就意味著這里頭有著很明顯的較大套利空間，在大家爭(zhēng)得頭破血流的過(guò)程中，明顯的套利空間也會(huì)逐漸縮小。
所以并不是的，因?yàn)榉ㄅ姆坷锏呢埬?，多著呢?/span>
這其中最大的風(fēng)險(xiǎn)，要數(shù)買(mǎi)下了房卻住不進(jìn)去。
一個(gè)真實(shí)的案例：
李某通過(guò)法院拍賣(mài)裁定獲得廣州一套住房，后取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。
但原業(yè)主拒不搬離，而拍賣(mài)公告又明確不交吉（執(zhí)行法院“不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付”的意思），所以李某只能以所有權(quán)人身份另案起訴，要求原業(yè)主騰房。
廣州市中級(jí)人民法院二審判決：李某明知拍賣(mài)不交吉而競(jìng)買(mǎi)，無(wú)權(quán)要求原業(yè)主騰房，判決駁回李某訴訟請(qǐng)求。
買(mǎi)下了房子，擁有了產(chǎn)權(quán)，卻沒(méi)法趕走強(qiáng)行住在自己房子里的人？這事引起了網(wǎng)友的憤憤不平。
于是2018年11月30日廣州中院重啟核查，并于2019年4月12日再審判決：原業(yè)主搬離涉案房屋并支付競(jìng)買(mǎi)人占有使用費(fèi)。
盡管最終的審判結(jié)果是符合購(gòu)房者權(quán)益的，但這之間花的精力和時(shí)間成本卻是巨大的。
如果買(mǎi)下了房，原業(yè)主卻死賴(lài)著不走，或者叫幾個(gè)“老弱病殘”在那霸占著房產(chǎn)，一時(shí)之間又能怎么辦呢？走起法律程序來(lái)則是長(zhǎng)征路漫漫。
除了原業(yè)主賴(lài)著不走，如果房子本身有租賃約定，也是個(gè)麻煩事。因?yàn)?“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是基本的原則，如果房子本身有著多年甚至長(zhǎng)達(dá)十幾年的租賃合同，那可就虧大發(fā)了。
不過(guò)也有例外的情況，比如，抵押權(quán)設(shè)立于租賃權(quán)之前，或者法院公告時(shí)房主或租客沒(méi)有申報(bào)租賃合同關(guān)系，那么租賃關(guān)系是可以破除的。
第二個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)權(quán)屬有問(wèn)題。
房屋權(quán)屬可能存在某種瑕疵，比如未交齊土地出讓金、沒(méi)有房產(chǎn)證等。
再有，稅費(fèi)和欠費(fèi)都由買(mǎi)房來(lái)承擔(dān)。
雖然和普通房屋相比，法拍房要交的稅費(fèi)比例是一樣的，但不同之處在于，法拍房的稅費(fèi)一般全部由買(mǎi)方承擔(dān)的。
并且除此之外，還可能有各種隱性費(fèi)用，比如原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)等，這些都要由買(mǎi)方來(lái)支付。
第四，戶籍遷入或有風(fēng)險(xiǎn)。
房子的原業(yè)主有可能已經(jīng)用了該房產(chǎn)的戶口，如果出現(xiàn)業(yè)主跑路不配合的情況，戶籍遷入就會(huì)遇到困難，從而影響了孩子上學(xué)等重大問(wèn)題。
第五，按揭貸款難，資金壓力大。
雖然很多法拍房是允許貸款的，但在實(shí)際操作中是比較困難的，貸款銀行一般會(huì)設(shè)置諸多附加條件，有些甚至難以達(dá)到。
在貸款難辦的情況下，又需要全款付清房款，并且需要在規(guī)定的幾日時(shí)間內(nèi)付清，資金壓力是很大的。
第六，權(quán)利尋租等亂象叢生。
有些優(yōu)質(zhì)的法拍房早就被某些人內(nèi)定了，導(dǎo)致拍下了房產(chǎn)后卻又被告知無(wú)法過(guò)戶等情況發(fā)生，費(fèi)時(shí)費(fèi)力不說(shuō)，還浪費(fèi)了高額的資金成本。
還有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，比如法院為了吸引競(jìng)拍者，對(duì)于房屋的信息展示不全，并且又沒(méi)有售后服務(wù)。
比如從拍賣(mài)到落地，整個(gè)周期拖得很長(zhǎng)，特別是法院和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方的情況更甚。
或者是由于原業(yè)主欠債眾多，三天兩頭有人上門(mén)鬧事，嚴(yán)重干擾買(mǎi)方的正常生活等等……
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既然法拍房的坑這么多，水這么深，那么是不是就完全不能碰了呢？
其實(shí)也不是。雖然可能過(guò)半的法拍房會(huì)有大大小小的問(wèn)題，但如果足夠謹(jǐn)慎、做了夠多功課的話，也是能淘到好房的。
如果有意向購(gòu)買(mǎi)法拍房的話，菜導(dǎo)給你幾個(gè)小建議：
首先，沒(méi)有清場(chǎng)的法拍房，還是盡量別碰了。
再者，不能僅憑法院公告的房產(chǎn)信息就決定是否要報(bào)名參加這個(gè)房產(chǎn)的拍賣(mài)，還應(yīng)該實(shí)地去考察，看看這個(gè)房產(chǎn)的租賃、物業(yè)、裝修等情況如何。
并且要通過(guò)各種渠道全方位地去了解所拍房產(chǎn)的信息，包括房產(chǎn)證號(hào)、能否正常過(guò)戶、稅費(fèi)情況、土地性質(zhì)等。
當(dāng)然，上述這些在操作過(guò)程中遇到什么難題，也可以考慮找中介或者律師幫你了解情況或解答困惑。
而且如果想撿便宜，對(duì)于一些不火爆的法拍房，可以在第三次拍賣(mài)的時(shí)候，或者等三次流拍后法院進(jìn)行變賣(mài)時(shí)再出手，價(jià)格會(huì)便宜很多。
總而言之，價(jià)格低又不限購(gòu)，但其中又藏著很多陷阱的法拍房，一面是天使，一面是魔鬼。這個(gè)便宜可以撿，但也不好撿啊！
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