什么是“法拍房”？
司法拍賣(mài)房，簡(jiǎn)稱(chēng)【法拍房】。
在房?jī)r(jià)普遍高企，限購(gòu)日漸蔓延的市場(chǎng)環(huán)境下,某寶上的法拍房突然就火了起來(lái)，但是“撿漏有風(fēng)險(xiǎn)，下手需謹(jǐn)慎”，這一塊以往常常是專(zhuān)業(yè)人士才會(huì)觸碰的領(lǐng)域，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)到底有哪些“道道坎坎”需要一一越過(guò)？
今天頭條君就針對(duì)淘寶法拍房來(lái)做個(gè)徹底解答。
文章有點(diǎn)長(zhǎng)，主要包括以下內(nèi)容：
①法拍房的具體拍賣(mài)流程和買(mǎi)入后的手續(xù)
②拍賣(mài)過(guò)程中有哪些雷點(diǎn)？如何避雷？
③常見(jiàn)Q&A
④上海的法拍房真這么便宜？
注：本文在公號(hào)“關(guān)愛(ài)買(mǎi)房公會(huì)”(guanaimaifang)的2篇原創(chuàng)稿基礎(chǔ)上，針對(duì)地域和更多細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行增補(bǔ)，其中轉(zhuǎn)載部分已獲得授權(quán)，特此感謝！增補(bǔ)內(nèi)容來(lái)自法院咨詢(xún)、銀行咨詢(xún)和淘寶。
第
1
趴
-拍賣(mài)流程&具體手續(xù)-
▲公示：法院在網(wǎng)上放出法拍房相關(guān)信息，包括地址、權(quán)屬、居住情況等。
TIP：請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀“競(jìng)買(mǎi)公告”和“競(jìng)買(mǎi)須知”。
▲看樣：提前申請(qǐng)，并在約定時(shí)間由工作人員統(tǒng)一帶領(lǐng)前往拍賣(mài)房源看樣。
TIP：一般公告中會(huì)提示看樣申請(qǐng)時(shí)間，和聯(lián)系方式。
▲報(bào)名：繳納保證金，通常為拍賣(mài)底價(jià)的10-20%，交了錢(qián)的人才能參與競(jìng)拍。
TIP：拍賣(mài)結(jié)束之前都可以提交保證金，但避免錯(cuò)過(guò)，盡量還是提前1-2天為宜。
▲競(jìng)拍：開(kāi)拍后24小時(shí)，報(bào)名者在淘寶平臺(tái)公開(kāi)競(jìng)拍，價(jià)高者得拿下房源。
TIP：一般拍賣(mài)會(huì)有一個(gè)5分鐘的延時(shí)周期，即拍賣(mài)10點(diǎn)結(jié)束，但有人9:56出價(jià)，則拍賣(mài)延長(zhǎng)至10：01分結(jié)束，5分鐘內(nèi)的每次出價(jià)都會(huì)觸發(fā)延時(shí)，直至無(wú)人出價(jià)為止。
▲交錢(qián)：拍下后保證金轉(zhuǎn)為房款，余款在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清。
TIP：①一般余款結(jié)清時(shí)間為200萬(wàn)內(nèi)10天，200-1000萬(wàn)為20天，1000萬(wàn)以上為30天，拍賣(mài)結(jié)束當(dāng)天開(kāi)始計(jì)算，特殊情況按要求時(shí)間結(jié)清。
②拍前應(yīng)注意公告是否可貸款，及相應(yīng)首付和貸款部分的到賬時(shí)間。
③逾期未付款項(xiàng)，根據(jù)情節(jié)輕重可能依法受到罰款、拘留等處罰，同時(shí)沒(méi)收保證金，甚至可能被責(zé)令補(bǔ)交其他損失費(fèi)。
▲解封：從淘寶拿到法院聯(lián)系方式，獲得拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)相關(guān)文件，解封房產(chǎn)。
TIP：拍賣(mài)成功后應(yīng)辦理的手續(xù)未及時(shí)辦理的，買(mǎi)受人應(yīng)支付由此產(chǎn)生的費(fèi)用，并承擔(dān)本標(biāo)的物可能發(fā)生的一切風(fēng)險(xiǎn)和后果。
▲解押：跑房管局，檔案局等部門(mén)，解押房產(chǎn)，出具房源是否滿五唯一等證明。
▲過(guò)戶(hù)：完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，登報(bào)公示，繳納各種稅費(fèi)等，正式拿到房產(chǎn)證后收房。
TIP：拍賣(mài)人不承擔(dān)過(guò)戶(hù)涉及的一切費(fèi)用、和標(biāo)的物涉及的其他欠費(fèi)等。此外，涉及違法、違章部分也由買(mǎi)受人自行承擔(dān)處理。
入手手續(xù)
（以下內(nèi)容主要針對(duì)成功拍得標(biāo)的物，付清款項(xiàng)并與有關(guān)法院簽署《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》之后）
①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房產(chǎn)。
②確認(rèn)解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產(chǎn)是抵押在銀行手上），解除抵押之后，房產(chǎn)就徹底清白了（無(wú)查封，無(wú)抵押）。
③洗白的同時(shí)，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關(guān)證明。
④拿到雙方的房產(chǎn)信息之后，加上法院的材料和房產(chǎn)清白證明（房產(chǎn)無(wú)查封，無(wú)抵押狀態(tài)的證明），可以單方面提出過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，申請(qǐng)?zhí)岢龊?，需要登?bào)公示若干天。（登報(bào)由房管局操作，等就可以了）
⑤登報(bào)環(huán)節(jié)結(jié)束之后，房管局會(huì)通知你過(guò)去交契稅，以及土地所有權(quán)變更等手續(xù)，辦理完成之后，就是X個(gè)工作日后領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證。
第
2
趴
-雷點(diǎn)&避雷-
限購(gòu)問(wèn)題
很多人考慮法拍房的重要原因之一是因?yàn)槁?tīng)說(shuō)它不限購(gòu)，但是，并不是所有法拍房都不限購(gòu)！
解決辦法
務(wù)必看清“競(jìng)拍公告”內(nèi)容，或提前咨詢(xún)標(biāo)的是否限購(gòu)。
目前上海本地戶(hù)口以家庭為單位限購(gòu)2套住房，非本地戶(hù)口滿足社保繳納條件和已婚者，以家庭為單位限購(gòu)1套住房。
押金問(wèn)題
報(bào)名參加競(jìng)拍交的押金可不是筆小數(shù)目，要去到總房款的10-20%，所以必須慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果沒(méi)拍到，押金會(huì)在24小時(shí)退回支付賬號(hào)）正常情況下，大家都不會(huì)這么鬧著玩，但除非遇到：
▲拍到后才發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)購(gòu)房名額，沒(méi)辦法交易，這屬于競(jìng)拍者自己的問(wèn)題，押金不能退。
▲千萬(wàn)別想著報(bào)名圍觀，到時(shí)候不出價(jià)就行。只有你1個(gè)人報(bào)名的話，直接底價(jià)成交。
解決辦法
查清自己的戶(hù)口社保，確保還有購(gòu)房名額。考慮清楚房源的優(yōu)缺點(diǎn)，100%確定才報(bào)名。
房貸問(wèn)題
拍下房子后，要在10天內(nèi)付清余款，那是不是只能一次性付款？
NO！
法拍房雖然不支持公積金貸款，但可以做“拍賣(mài)貸”。不過(guò)，由于時(shí)間有限，申請(qǐng)房貸的手續(xù)，必須在考慮參加競(jìng)拍之前就著手操辦。如果因?yàn)橘J款沒(méi)有及時(shí)拿到，短時(shí)間內(nèi)又湊不齊全款，超過(guò)規(guī)定時(shí)限，不僅買(mǎi)不成房，還虧了押金。
這里具體介紹“拍賣(mài)貸”的具體操作。
首先，上海的拍賣(mài)貸主要由2家銀行辦理：中國(guó)銀行上海市黃浦支行、上海浦東發(fā)展銀行金橋支行，貸款利率主要為首套基準(zhǔn)利率（中行看資信或許有9.5折），二套上浮10%。因?yàn)橹饕槍?duì)法拍房，所以一般放款時(shí)間會(huì)保證在法院規(guī)定的時(shí)限內(nèi)。不過(guò)頭條君了解下來(lái)2家其實(shí)都是銀行指定的第三方機(jī)構(gòu)，屬于代理性質(zhì)。
這2家都需要提前預(yù)審的，最好在交拍賣(mài)保證金之前3個(gè)工作日（保險(xiǎn)點(diǎn)5-10個(gè)工作日），準(zhǔn)備好以下材料：
①身份證
②戶(hù)口本
③婚姻狀況證明
④工作收入證明
⑤借款人家庭資產(chǎn)證明
⑥競(jìng)買(mǎi)人登記信息
⑦拍賣(mài)公告、法拍房標(biāo)的具體信息
⑧委托拍賣(mài)函
⑨辦理貸款所需的其他材料
一起發(fā)給銀行負(fù)責(zé)拍賣(mài)貸款的部門(mén)，銀行會(huì)根據(jù)情況，評(píng)估能不能貸、貸多少，給出一個(gè)預(yù)判結(jié)果。
這時(shí)候確定沒(méi)問(wèn)題再交保證金參與競(jìng)拍。（但是，在拍賣(mài)之前，銀行好像也不會(huì)和你簽訂任何合同，以及給予任何承諾，因此也有一定風(fēng)險(xiǎn)）
正式貸款流程如下：
提交貸款預(yù)審批材料申請(qǐng)→銀行調(diào)查預(yù)審批→簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)→繳納首付款→銀行審批→簽訂貸款合同→落實(shí)貸款擔(dān)保條件→銀行發(fā)放貸款→辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)→借款人按月還款
TIP1：中國(guó)銀行單筆貸款金額最低80萬(wàn)，最高1200萬(wàn)元，貸款比例按現(xiàn)有的首套最高貸款65%、二套最高30%，具體看資信情況。
咨詢(xún)電話：021-62296818；021-52925965
浦發(fā)銀行首付款比例和利率同樣以現(xiàn)行房貸規(guī)定為準(zhǔn)，但具體額度限定要視標(biāo)的物情況和資信情況來(lái)定
咨詢(xún)電話：400-0507-065
TIP2：一般貸款擔(dān)保方式為拍賣(mài)房全額抵押擔(dān)保。
稅費(fèi)問(wèn)題
劃重點(diǎn)，這個(gè)問(wèn)題要小心！
司法拍賣(mài)的過(guò)程中，你不會(huì)接觸到原業(yè)主，而法院只會(huì)在統(tǒng)一的時(shí)間，組織所有報(bào)名者前往看房。
也就是說(shuō)，你只能知道房子本身的條件如何。但是法院不提供房子是否滿五唯一等具體信息。
這涉及到的可能是一大筆稅費(fèi)。大寫(xiě)加粗提醒：司法拍賣(mài)中，涉及到買(mǎi)賣(mài)雙方的各項(xiàng)稅費(fèi)，均由竟得者支付！
▲上海法拍房交易稅費(fèi)（點(diǎn)擊看大圖）
1套200萬(wàn)左右的住宅，如果房主為個(gè)人，房屋不滿2年非唯一，稅費(fèi)差額可以達(dá)到17萬(wàn)多，所以這一塊的成本千萬(wàn)不要忽略。
這里需要特別指出，房主身份如果是企業(yè)，還要額外增收土地增值稅！另外，如果是商辦物業(yè)，稅費(fèi)更是個(gè)大坑。根據(jù)網(wǎng)上的案例，網(wǎng)上有人拍了套700萬(wàn)的商鋪，最后算出來(lái)要交300萬(wàn)的稅，直接跪了……
還有一種特殊情況要注意，如果房子上一手交易還沒(méi)出證，過(guò)戶(hù)要交兩次稅。（必須先完成上一手交易流程，再過(guò)戶(hù)。對(duì)此法院拍賣(mài)公告里會(huì)注明）
另外，如果房子有拖欠水電費(fèi)和物管費(fèi)，所有欠費(fèi)也都要競(jìng)得者自己買(mǎi)單。
房源是否滿五唯一，需要業(yè)主本人或授權(quán)他人到房管局查詢(xún)。但參加競(jìng)拍的時(shí)候，你只能知道房產(chǎn)證編號(hào)，沒(méi)辦法查到房源的買(mǎi)入時(shí)間和業(yè)主名字的房產(chǎn)情況。
不過(guò)，你可以委托律師或擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，淘寶上有這種服務(wù)，費(fèi)用在幾百塊左右。
有的機(jī)構(gòu)還可以代辦從拍下到過(guò)戶(hù)的所有手續(xù)，費(fèi)用從幾千到幾萬(wàn)不等。
戶(hù)口問(wèn)題
如果原業(yè)主的戶(hù)口掛靠在房產(chǎn)名下，競(jìng)得法拍房的新業(yè)主要把戶(hù)口遷入會(huì)受到影響。
更重要的是，如果是學(xué)位房，但學(xué)位已經(jīng)被原業(yè)主占用，買(mǎi)了也是白搭。
在成功拍到房子，拿到房產(chǎn)證之后，到所在區(qū)辦理戶(hù)籍業(yè)務(wù)的公安部門(mén)，申請(qǐng)將原業(yè)主的戶(hù)口“空掛”，需要帶的資料包括：身份證、戶(hù)口本、房產(chǎn)證和申請(qǐng)書(shū)（寫(xiě)清楚什么原因）。
但需要注意的是，“空掛”不等于“遷出”，也就是說(shuō)，原業(yè)主的戶(hù)口實(shí)際上還是在房產(chǎn)所在地，只是不影響新業(yè)主正常遷入。
至于學(xué)位的問(wèn)題，不建議大家沖著學(xué)位去買(mǎi)法拍房，風(fēng)險(xiǎn)大，前期很難確認(rèn)學(xué)位的使用情況。
租戶(hù)問(wèn)題
如果標(biāo)的物本身帶有租約，根據(jù)規(guī)定，如果租約在拍賣(mài)前簽訂，則仍然有效。新業(yè)主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。
如果租約在拍賣(mài)后簽訂，新業(yè)主可以主張合同無(wú)效。
不過(guò)，頭條君看到一個(gè)拍賣(mài)房案例，標(biāo)的物本身帶有10年租約，且租金早已一次性付清，法院雖然駁回了租戶(hù)的主張，但不代表會(huì)幫你解決糾紛，如果想要追回租金或者驅(qū)散租戶(hù)，都需要你自己想辦法了！
仔細(xì)閱讀“競(jìng)買(mǎi)公告”，租戶(hù)情況一般會(huì)在公告中出示，但具體情況最好還是自己提前了解清楚，包括租約時(shí)間、租金情況等。
像上面提到的這種情況，建議普通購(gòu)房者還是放棄吧，即便再打官司也是勞心勞力的持久戰(zhàn)，實(shí)在劃不來(lái)。
清場(chǎng)問(wèn)題
網(wǎng)絡(luò)掛牌的法拍房有四個(gè)主要來(lái)源，一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒(méi)收，四是無(wú)主房產(chǎn)。
最清白的房子就是按揭違約，原房產(chǎn)證和土地證在銀行手里，拿法院成交書(shū)后去取，還有鑰匙，方便過(guò)戶(hù)。
最麻煩的就是個(gè)人糾紛，后期如果有其他債主上門(mén)討債，真是雞飛狗跳。雖然可以報(bào)警解決，但買(mǎi)個(gè)房誰(shuí)想要這么夜長(zhǎng)夢(mèng)多。
需要特別注意的是，法拍房成交后，法院不會(huì)負(fù)責(zé)清場(chǎng)，也就是說(shuō)，如果原來(lái)住在房子里的人是“老賴(lài)”，不愿意搬走，又是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
在競(jìng)拍前，必須弄清楚房產(chǎn)的居住現(xiàn)狀，萬(wàn)一遇到“老賴(lài)”只能走法律程序。
淘寶上現(xiàn)在也有相應(yīng)的協(xié)助過(guò)戶(hù)的服務(wù)，費(fèi)用高低不等，可以提前咨詢(xún)下情況和處理辦法。
第
3
趴
-常見(jiàn)Q&A-
Q：如果拍到房子后，因?yàn)檎咦儎?dòng)沒(méi)有購(gòu)房資格，能否把房子過(guò)戶(hù)到其他人名下？
A：不行。法拍房只能過(guò)戶(hù)到參與競(jìng)拍的個(gè)人或單位名下，兩者必須保持一致。
Q：辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？
A：解封解押后，房產(chǎn)恢復(fù)清白身，這個(gè)時(shí)候最危險(xiǎn)，需要立刻開(kāi)始過(guò)戶(hù)手續(xù)。否則如果原業(yè)主趁機(jī)拿著房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)給他人，后果不堪設(shè)想……
Q：如果房子曾多次抵押，后期其他債主找上門(mén)產(chǎn)生糾紛，如何處理？
A：首先，不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)可以重復(fù)多次抵押(以抵押物的價(jià)值為限)，但根據(jù)最高法 的規(guī)定，法院在組織司法拍賣(mài)的過(guò)程中，必須查清標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)情況有無(wú)瑕疵并公示。
對(duì)于普通買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，可以這么理解：如果房子已經(jīng)被法院拿出來(lái)拍賣(mài)，表示產(chǎn)權(quán)基本沒(méi)問(wèn)題。
當(dāng)然，如果是民間借貸，當(dāng)初簽訂抵押合同時(shí)，沒(méi)有在房管局對(duì)抵押物進(jìn)行登記，那就不存在抵押權(quán)，也就是說(shuō)這類(lèi)債主不能干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。如果存在這類(lèi)債主，在拍賣(mài)后對(duì)新業(yè)主進(jìn)行騷擾，可以報(bào)警解決。
Q：還有其他要注意的嗎？
A：不少法拍房的實(shí)際處置單位并不是本地法院，當(dāng)你買(mǎi)下標(biāo)的物后，無(wú)論有沒(méi)有委托人都必須由本人親自到處置單位簽署《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。
另外注意，如有委托人，必須在競(jìng)買(mǎi)開(kāi)始前辦理委托手續(xù)，競(jìng)買(mǎi)結(jié)束后的交接手續(xù)由委托人和競(jìng)買(mǎi)人本人一同到法院辦理，委托手續(xù)務(wù)必齊全，否則競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)認(rèn)定為委托人的個(gè)人行為。
Q：看到這還想買(mǎi)，有什么方法低價(jià)拿下？
A：出手時(shí)機(jī)很重要。
法拍房最多會(huì)經(jīng)歷三次拍賣(mài)。
如果第一次拍賣(mài)沒(méi)人報(bào)名，就會(huì)進(jìn)入第二次拍賣(mài)，重點(diǎn)是：第二次拍賣(mài)起拍價(jià)會(huì)降低！所以，第一次拍賣(mài)可以不著急報(bào)名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍賣(mài)再出手。
如果實(shí)在是非常冷門(mén)的房子，甚至可以等房產(chǎn)三次流拍結(jié)束，再致電法院申請(qǐng)變賣(mài)，這樣就能降到房產(chǎn)的保留價(jià)，而且1人出價(jià)一次就能成交。
以前法拍房還沒(méi)那么火，很多專(zhuān)業(yè)的買(mǎi)家按這樣操作，確實(shí)能買(mǎi)到很便宜的房子。但現(xiàn)在因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)，消息傳播更廣，流拍的情況就很少見(jiàn)了。
第
4
趴
-法拍房真這么便宜？-
頭條君隨機(jī)選取了2套截止出稿時(shí)正在拍賣(mài)中和已經(jīng)結(jié)束拍賣(mài)的法拍房，給大家對(duì)比看下價(jià)格。
▲法拍房房源
▲二手房網(wǎng)站同類(lèi)房源
拍出669萬(wàn)的法拍房，頭條君找到了同個(gè)小區(qū)，同個(gè)面積段的房源，目前在二手房網(wǎng)站上的掛牌價(jià)是754萬(wàn)，差價(jià)85萬(wàn)。
▲法拍房房源
▲二手房網(wǎng)站同類(lèi)房源
以491萬(wàn)結(jié)束拍賣(mài)的這套房產(chǎn)面積為106.86㎡，頭條君只找到同個(gè)小區(qū)的房源，如果按掛牌單價(jià)折算同等面積的房源，最低也要654萬(wàn)，差價(jià)高達(dá)163萬(wàn)。
看看該小區(qū)緊鄰的仁恒濱江園掛牌價(jià)，這個(gè)總價(jià)段差得就更厲害了。
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再來(lái)看看出稿時(shí)正在拍賣(mài)的房源：
▲法拍房房源
▲二手房網(wǎng)站同類(lèi)房源
起拍價(jià)210萬(wàn)，同個(gè)小區(qū)同等面積段，二手房掛牌價(jià)260-305萬(wàn)不等，基本均價(jià)300萬(wàn)，和評(píng)估價(jià)完全吻合，但這個(gè)價(jià)差如果出價(jià)次數(shù)過(guò)多，再算上之后的稅費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)用等其他支出，性?xún)r(jià)比可能就未必有這么高了。
▲法拍房房源
▲二手房網(wǎng)站同類(lèi)房源
這套淞寶的房產(chǎn)起拍價(jià)570萬(wàn)，面積147.77，網(wǎng)上同個(gè)小區(qū)同等面積的二手掛牌價(jià)在725萬(wàn)，但可以看出單價(jià)比其他房源低，實(shí)際掛牌價(jià)應(yīng)該更接近評(píng)估價(jià)787萬(wàn)，其價(jià)差依然十分誘人。
可見(jiàn)法拍房在價(jià)格上確實(shí)有優(yōu)勢(shì)，但不到拍賣(mài)的最后一刻，這種優(yōu)勢(shì)仍有其不確定性，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)“淘金”的機(jī)會(huì)，也是一次冒險(xiǎn)。
最終的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)能占多少，其實(shí)取決于前期準(zhǔn)備是否充分，如果最終評(píng)估下來(lái)一切問(wèn)題都可以自行解決，其實(shí)就算不上是多大的風(fēng)險(xiǎn)，而一旦涉及到需要靠司法途徑解決，那還不如趁早放棄，別為了一點(diǎn)利益搭上自己無(wú)盡的時(shí)間。
-END-
一線城市“首付貸”正在卷土重來(lái)？ | 一周情報(bào)
浦東總價(jià)170萬(wàn)起的新房周邊都啥樣？
一路之隔的歡喜冤家，到底誰(shuí)是青浦“iPhonex”?
真假？聽(tīng)說(shuō)9號(hào)線要通向嘉興了？
一年一度開(kāi)學(xué)季，虎爸虎媽務(wù)必要看看這篇！
買(mǎi)房焦慮癥：毀了你的不是沒(méi)錢(qián)，是矯情。
8月樓市再創(chuàng)冰點(diǎn) 周均成交套數(shù)不足千套
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