中文字幕理论片,69视频免费在线观看,亚洲成人app,国产1级毛片,刘涛最大尺度戏视频,欧美亚洲美女视频,2021韩国美女仙女屋vip视频

文章來源：史有春

一個新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地只要沒有侵占計劃外用地、沒有破壞生態(tài)平衡，那么這種將會遍地開花的創(chuàng)舉將會像一顆顆璀璨明珠遍布祖國大地，有著巨大的社會效益。但一般而言，社會效益、經(jīng)濟效益雙豐收的鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游才算真正成功。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設只是政府行為，政府是要做取之于民、用之于民的事業(yè)，只追求社會效益而不講究經(jīng)濟效益，那當然無可厚非，然而鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游開發(fā)有政府主導、企業(yè)主導和政企合作三種模式，即使在政府主導模式中也總有企業(yè)在參與，政府可以不賺錢，但企業(yè)不能不賺錢。

可是你聽過、見過不僅規(guī)劃建設成功、投資回收也成功的新興美麗鄉(xiāng)村、康養(yǎng)小鎮(zhèn)和田園綜合體了嗎？估計除了山西平遙、浙江烏鎮(zhèn)、江蘇周莊等歷史名鎮(zhèn)之外，其他基本都屬于建設初具規(guī)模、投資回收遙遙無期的一類。例如無錫陽山的田園綜合體名氣很大，屬于大手筆，規(guī)劃建設可能是成功了，但經(jīng)濟效益如何是另外一個問題了。根據(jù)有關研究，文旅特色小鎮(zhèn)的投資至少要在50億以上，投資回收期要30-50年，靜態(tài)投資報酬率遠低于一般資金成本。當然并非所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游投資都需要這么大，美麗鄉(xiāng)村、規(guī)模較小或只要修繕、擴增一點的小鎮(zhèn)，是不需要這么大投資的。但的確要明白一個概念：如果一個文旅小鎮(zhèn)基本是平地而起，那么不僅投資巨大，而且旅游收入也遠不如那些歷史名鎮(zhèn)。無論未來全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游市場規(guī)模有多大，面對無數(shù)新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地，市場購買力都會被高度分散，普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地通常只能輻射到周邊地區(qū)市場，投資回報也不能盲目樂觀。

      世界文化遺產(chǎn)：山西平遙古鎮(zhèn)

 世界文化遺產(chǎn)：安徽宏村   

因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游投資大多不是一個正常投資項目，需要特別處理。政府鼓勵企業(yè)參與這種投資的特別處理方式，就是提供其他資源和機會，較多的是廉價轉(zhuǎn)讓土地、提供資金支持來讓參與企業(yè)從事房地產(chǎn)建設。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游參與度最高的企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，比例高達51%，主要原因就是房企需要尋找新的拿地項目，資金實力強，在建設方面也容易落地?，F(xiàn)在國家對特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的房地產(chǎn)開發(fā)有嚴格限制，雖然各地政府為了吸引企業(yè)來建設鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游，肯定會想辦法提供另一些資源和條件，但這會削弱有這種土地要求的企業(yè)參與鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游開發(fā)的意愿。30-50年后投資最終能回收，就是很值得慶幸的了。

所以，如果一個地方不是天生麗質(zhì)稍加打扮就能驚艷世人，或投資者有特別創(chuàng)意、超強規(guī)劃建設和營銷能力，能大大縮短一般的30-50年的投資回收期的話，那么政府和參與企業(yè)都應調(diào)整思想，重新設立鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設是否成功的基本評價標準，從過去強調(diào)經(jīng)濟效益兼顧社會效益，調(diào)整為以社會效益為主兼顧經(jīng)濟效益。

政府應該更多把鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設看成是一項事業(yè)、一項公益性項目，是我國經(jīng)濟或當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展到一定水平時對社會的回饋，講究社會效益和外部經(jīng)濟。主要內(nèi)容包括：改變雜亂無序、窮山惡水的落后鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌，為當?shù)鼐用?、游客和其他外來人員提供適宜的居住、休閑和度假以及創(chuàng)業(yè)工作環(huán)境；在盡可能不減少土地資源的情況下還能增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)出，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，進而推動第二、第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；為當?shù)鼐用裉峁└嗑蜆I(yè)機會、吸引中青年農(nóng)民返鄉(xiāng)、增加農(nóng)戶收入，進而產(chǎn)生乘數(shù)效應、活躍當?shù)亟?jīng)濟。

主要參與企業(yè)也應更多把鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設看成是一項事業(yè)、一項主要追求資本保值的公益性項目，是企業(yè)發(fā)展已到瓶頸、尋求資本出路的一個善意選擇，是企業(yè)主要領導財富積累和價值觀、生活方式發(fā)展到一個新境界時的一種超脫態(tài)度，是對山林古鎮(zhèn)、田園生活的一種出世向往，是大半輩子打拼之后的一個余興節(jié)目。當然參與企業(yè)追求經(jīng)濟效益也無可厚非，但一般不應該、也很難追求暴利，只要其綜合投資收入能基本覆蓋變動成本就算是成功了。

因此，并非任何地方政府都能大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游。地方政府或是應該經(jīng)濟發(fā)達、財政富余，能夠做這種類似于市政建設的事情；或是該地具有獨特的旅游資源、龐大的旅游市場或是具有特別強大的運籌、推廣能力。同樣，并非任何企業(yè)都能來主導鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游開發(fā)，應該是資金實力、融資能力很強的企業(yè)，資金鏈不容易斷裂，最好同時具有發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)來彌補該項目虧空的潛力，最好是那些沾了政府很多光、賺了消費者無數(shù)錢財?shù)姆康禺a(chǎn)大鱷，能來清清白白地開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游項目，蕩滌一下充滿銅銹的靈魂。

當?shù)卣蛥⑴c企業(yè)通常不會告訴他人這里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游項目每年收入有多少、何時能回收投資，每年的游客量也會有意無意地含含糊糊，能看到和比較實在的主要是納稅證明。稅收固然是投資的一個直接成果，但由于缺乏比較標準，仍然難以說明投資是否成功，而且也不是所有人都能看到。因此，還得依靠其他一些容易觀察和把握的指標來判斷一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游項目的建設與運行在社會效益和經(jīng)濟效益兩方面是否有望到達較好的水平。根據(jù)多次評審經(jīng)驗，感覺如下比較直觀的指標很重要：

      恢復新建的江蘇新沂窯灣鎮(zhèn)

       新建的無錫陽山田園東方

鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游核心區(qū)面積會影響整體項目的開發(fā)潛力和對游客的吸引力，但住宿、飯店和商店等的商業(yè)建筑物規(guī)模、經(jīng)營單位數(shù)量、客房數(shù)、餐位數(shù)等直接決定著營收潛力，也反映了投資能力。規(guī)模過大會導致閑置也可能會影響景觀，規(guī)模過小會缺乏營收來源，尤其是住宿和餐飲。一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地應有多大的經(jīng)營規(guī)模需要測算、需要經(jīng)驗，比如一個投資幾億、數(shù)十億元的項目如果沒有幾百間客房，接待和盈利能力就堪憂，除非沒有完成建設。

商業(yè)設施需要招商才能正常運行，才能讓游客得到可以廣泛選擇的服務，而且也是投資者的重要收入來源。商戶是投資者第一層面的顧客，他們也能對該旅游項目能否成功也有自己的判斷，若大一片商業(yè)建筑是否有商戶入駐、裝修、經(jīng)營是一眼就能看出的，如果開始招商并正式運營一段時間還有一半沒出租或是裝潢十分簡陋，那就說明廣大商戶并不看好這里的市場，是一個不詳?shù)男盘枴?/p>

一個相對封閉、容易把門的特色小鎮(zhèn)或許能收大門票，比如周莊、宏村、平遙，一般文旅小鎮(zhèn)即使不收門票都沒什么人來，哪敢還收門票，只能指望游客進來之后有消費，包括小景點的小門票。美麗鄉(xiāng)村、田園綜合體面積大、路口多，大門票更不容易收，大家都來收大門票的話，中國許多鄉(xiāng)村就變成要收買路錢的封閉莊園，那就損害社會效益了，也主要只能依靠小門票和其他收入來源。

有多少可以收小門票的景點以及價格能定到什么水平，還真能反映該地有多少可被挖掘的自然與文化資源以及反映投資者的想象力和策劃力。周莊的小景點不少，主要就得益于該鎮(zhèn)歷史名人多、建筑物修繕維護得法之功。當然小門票也不是能亂收的，如果大批游客都說上當?shù)脑?，那也長不了。考察者可以根據(jù)經(jīng)驗來判斷各個小景點門票收的是否有道理，看看那些收門票的景點里游客量如何。

游客量是旅游地的生命之源、收入之源，但一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地所能吸引的游客主要在附近地區(qū)，正在工作的游客很少會用寶貴的年假或?qū)ｉT請假到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地游玩，只會在節(jié)假日去一日游、二日游。鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游經(jīng)營者如果跟你熟悉或比較坦誠，多半會承認：從周五開始他們感到希望來了，希望與激動一直到周日最后一批游客走后才慢慢消退；從周一開始就感到失望乃至絕望，一直延續(xù)到周五上午，如此周而復始。

不必聽信宣傳所說的全年幾十萬、上百萬的游客量，可以自己直接觀察判斷。如果在晴好的節(jié)假日多次看到游客寥寥，那多半生意不好；如果在工作日都能看到游客無數(shù)，而且不僅僅是中小學組織的學生旅游活動，那說明該地的吸引力已經(jīng)不小。

除了門票，住宿收入通常是最賺錢的旅游收入。由于游客市場多樣化，從農(nóng)家樂到不同星級賓館的住宿價格應該是多層次的，一個合適的住宿檔次和價格系列不僅說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設主導者有較強的策劃、統(tǒng)籌能力，也表明該地對不同細分市場的潛在吸引能力也較強，各檔次住宿的住房率也會比較平衡。因此，除了前述的包括住宿在內(nèi)的商業(yè)規(guī)模外，住宿檔次和價格系列也是評價指標。

農(nóng)家樂、常規(guī)星級賓館和民宿的價格依次遞增，住房率一般會依次遞減。鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游經(jīng)營者可能會說，在節(jié)假日包括那些高價民宿在內(nèi)的客房常常爆滿。他們往往是把偶爾發(fā)生的情況說成平常事了，他們通常不會認真介紹全年的平均住房率的。那就在晴好的節(jié)假日來看看住房率到底如何吧，一個簡單判斷辦法就是看早上自助餐人數(shù)，或是在賓館服務臺觀察住宿登記情況、觀察走廊中有多少房間有人入住。如果在晴好的節(jié)假日期間游客量不小，但住房率都不到60%以上，那么這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地住宿生意就不太好，充其量是一日游。為了更準確一些，可以調(diào)查住宿比例和平均住宿天數(shù)。全部真實數(shù)據(jù)是很難活得的，若是抽樣調(diào)查，那么住宿比例是指在抽樣調(diào)查的游客中有多少人住宿；人均住宿天數(shù)是指在抽樣調(diào)查的住宿游客中他們平均住了幾天。住宿比例越高，旅游住宿收入越高；人均住宿天數(shù)越長，說明旅游的深度和廣度也越大了。

商戶首先是入駐的規(guī)模以上經(jīng)營企業(yè)，他們的稅收是當?shù)卣M行鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游建設是否有功的重要標志，他們的利潤是商業(yè)設施續(xù)租的基礎。由于商戶可以把經(jīng)營情況的責任推向招商者，因而會比較坦誠地介紹經(jīng)營情況。商戶也可包括當?shù)貐⑴c旅游業(yè)經(jīng)營的農(nóng)戶，他們的毛收入和純收入是鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游綜合效益的重要組成部分，是造福地方的重要指標，既是經(jīng)濟效益，也是社會效益。你可以從農(nóng)戶的臉上捕捉到他們經(jīng)營好壞的信息，也可以用直接詢問或投射測驗方法獲取具體數(shù)據(jù)。

大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地不僅只有旅游產(chǎn)業(yè)，在規(guī)劃范圍內(nèi)通常還會有第一、第二和其他第三產(chǎn)業(yè)。如果旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)對其他產(chǎn)業(yè)基本沒有關聯(lián)性和帶動效應，那么只能說其他產(chǎn)業(yè)的收入或許可以彌補旅游產(chǎn)業(yè)的可能損失，本身沒有從旅游業(yè)中獲益；如果旅游產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)有明顯的關聯(lián)性、較強的帶動作用，那么這里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游開發(fā)的社會效益和經(jīng)濟效益就應該在更大范圍內(nèi)評估。在安徽淮北烈山區(qū)四季榴園，石榴種植的基礎上發(fā)展石榴深加工和以石榴園為重要景觀的旅游觀光業(yè)，同時發(fā)展一、二、三次產(chǎn)業(yè)。雖然烈山區(qū)四季榴園的石榴種植和加工也能單獨發(fā)展，如果小口徑地統(tǒng)計旅游收入的話，只能統(tǒng)計與游客有關的那一塊收入，但旅游觀光對石榴種植、采摘、購買應該有促進作用，可以算大賬。

如果上述指標看起來都比較好，那么即使項目的投資回收遙遙無期，但至少能讓項目正常運行、各種設施不至于逐漸衰敗，投資不至于成為一個無底洞；同時畢竟產(chǎn)生了顯著的社會效益和外部經(jīng)濟。鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游的健康發(fā)展并非就是成功，但卻是走向成功的必要條件。