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借名買房糾紛屬于合同糾紛還是屬于所有權(quán)確權(quán)糾紛在法律界一直存在爭(zhēng)議，但根據(jù)法院當(dāng)下的司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)，借名買房在借名人和被借名人之間形成的是合同法律關(guān)系，借名買房案件的案由應(yīng)是合同糾紛而不是所有權(quán)確權(quán)糾紛。原因如下：

其一，如法院認(rèn)為借名人和被借名人之間確實(shí)存在著借名買房，判決確認(rèn)所有權(quán)則直接確定了涉案房屋的物權(quán)歸屬。該判決與房屋所有權(quán)證書登記的不一致會(huì)導(dǎo)致一個(gè)房屋兩個(gè)所有權(quán)人（就公示證據(jù)而言）的混亂。法院的裁判在一定程度上超越了司法權(quán)的權(quán)能限制，影響了行政登記的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

其二，在合同法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，借名人可以主張的是債權(quán)而不是物權(quán)，將借名人與作為涉案房屋買受人的善意第三人（如果存在的話）置于權(quán)利位階一致的債權(quán)，不僅有利于對(duì)善意第三人的保護(hù)，也同時(shí)給借名人敲響了警鐘，在司法上抑制借名買房這一行為，體現(xiàn)了法律的教育性和指導(dǎo)性。

鑒于司法實(shí)務(wù)中法院將借名買房糾紛視為合同糾紛，作為借名人在訴訟請(qǐng)求中就不能直接請(qǐng)求法院判決涉案房屋為借名人所有，而是請(qǐng)求被借名人協(xié)助借名人將涉案房屋過戶至借名人的名下為宜。且這樣的訴訟請(qǐng)求解決了一個(gè)難題，即平衡了借名買房合同有效性的司法權(quán)和辦理過戶登記手續(xù)不能的行政權(quán)。

在我國(guó)部分省市區(qū)對(duì)房屋購買出臺(tái)了限購政策，如果借名人出于規(guī)避限購的目的借名買房，又擔(dān)心時(shí)間一長(zhǎng)存在被借名人反悔不認(rèn)得風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)先訴于法院得到確權(quán)判決，后持確權(quán)判決要求房屋登記部門為其辦理過戶登記手續(xù)。雖然在實(shí)務(wù)中，法院顧及政策實(shí)施，以借名買房行為損害了國(guó)家集體利益為由駁回借名人的確權(quán)申請(qǐng)，但有時(shí)規(guī)避限購政策并不一定會(huì)損害國(guó)家集體利益。由此，直接確認(rèn)房屋的所有權(quán)法院有越權(quán)之嫌，駁回確權(quán)申請(qǐng)則在一定程度上無視了借名人的合法權(quán)利，左右為難。

若不判決房屋確權(quán)，而僅請(qǐng)求被借名人協(xié)助借名人辦理過戶，則可以在其中尋找到平衡點(diǎn)。法院可以確認(rèn)借名人和被借名人之間的借名買房合同有效，但是基于限購政策的存在，無法辦理過戶的實(shí)際情況，以協(xié)助過戶的請(qǐng)求權(quán)無法履行為由駁回即可。這樣一來，在不影響合同效力的情況下，不對(duì)房地產(chǎn)主管部門的登記行為以及限購政策做出評(píng)價(jià)，體現(xiàn)了司法的謙抑性和獨(dú)立性。

代持協(xié)議是借名人與被借名人之間存在借名買房合同關(guān)系的最為有力的證據(jù)，通常情況下，只要該代持協(xié)議不存在《合同法》第52條等規(guī)定的合同無效情形，且借名人能夠出示由其出資的相關(guān)證據(jù)，法院對(duì)雙方之間存在借名買房合同關(guān)系一般不持異議。

然借名買房糾紛中常見的情況是由于借名人和被借名人存在著一定的朋友或者親戚關(guān)系，出于對(duì)彼此的信任，雙方并不簽訂書面的代持協(xié)議，僅僅口頭約定。書面合同雖不是借名買房合同關(guān)系存在的必要條件，借名人能夠有證據(jù)證明口頭代持協(xié)議事實(shí)存在也可以，但證明難度是需要我們考慮的。

因口頭形式?jīng)]有載體，發(fā)生爭(zhēng)議后，難以取證。證人證言、錄音錄像等雖然能夠?qū)陬^代持協(xié)議是否存在做出證明，但司法實(shí)務(wù)中?？紤]證人與案件的利害關(guān)系和錄音錄像易被篡改、剪切，對(duì)其證明力達(dá)不到高度蓋然性而不予認(rèn)可。這也給借名人一個(gè)警示，如果真的需要借名買房，最好要簽訂書面的代持協(xié)議，而不是僅通過口頭約定。

在借名買房合同關(guān)系中，借名人并非不知借名買房需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，但其甘愿冒著一系列風(fēng)險(xiǎn)通過這種方式購買房屋大多是有原因的。

這一原因并非在所有的借名買房合同糾紛中都有重要意義，但其在借名人與被借名人沒有簽訂書面的代持協(xié)議時(shí)對(duì)法官判斷雙方之間是否高度蓋然性的存在借名買房合同關(guān)系尤為重要，可以說其構(gòu)成法官自由心證的一部分（不論我國(guó)司法是否承認(rèn)自由心證）。借名人對(duì)該原因的說明和證明無需達(dá)到高度蓋然性的要求，理由合理即可。

借名買房中借名人出錢出力，而被借名人只負(fù)責(zé)掛名，從常理來看，房屋購買時(shí)的購房款的繳納以及相應(yīng)的一系列購房手續(xù)都應(yīng)由借名人主辦，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的費(fèi)用，購房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)和證件也應(yīng)交由借名人保管。

首先，就出資而言，出資人全部出資的證明具有重要意義。一旦借名人不能證明房屋由其全部出資又不能拿出書面的代持協(xié)議的情況下，法院很可能認(rèn)為是被借名人借借名人的錢購房，甚至是借名人贈(zèng)與被借名人資金購房（在借名人與被借名人存在特殊關(guān)系時(shí)，如直系親屬）。因此，對(duì)于借名人來說，一定要保存好銀行轉(zhuǎn)讓憑證或購房票據(jù)。

其次，就購房手續(xù)而言，房屋購買過程中的房屋買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等應(yīng)當(dāng)在借名人手中保管，雖無實(shí)際作用，但體現(xiàn)了借名人對(duì)整個(gè)購房交易的掌控，也能夠作為證明借名人系真實(shí)購房人的有力證據(jù)。

借名買房要求借名人以房屋事實(shí)歸自己所有的方式對(duì)房屋進(jìn)行占有使用，即實(shí)際控制。特別是在借名人與被借名人之間沒有明確的書面代持協(xié)議時(shí)，實(shí)際控制在根本上影響著法院對(duì)借名買房合同關(guān)系存在與否的判斷。

這種實(shí)際控制一般體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

其一，房屋所有權(quán)證書歸借名人保管。房屋所有權(quán)證書是對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，擁有房屋所有權(quán)證書雖然不意味著擁有房屋所有權(quán)，但是在一定程度上體現(xiàn)了對(duì)房屋的控制力，賣房、租房等對(duì)房屋處分均需要房屋所有權(quán)證書或其復(fù)印件。

其二，房屋由借名人居住或出租（收益歸借名人所有）。居住和出租是對(duì)房屋實(shí)際控制有力體現(xiàn)。如果是居住，可以用以證明的證據(jù)有居委會(huì)的證明、鄰居的證人證言等；如果是出租，則可以用以證明的證據(jù)有租賃合同、租戶的證人證言等。

其三，房屋由借名人實(shí)際維護(hù)。借名人可以用來證明的證據(jù)包括但不限于供暖協(xié)議、裝修結(jié)算單、維修結(jié)算單、家具購買發(fā)票等。

借名買房爭(zhēng)議中一直存在一對(duì)矛盾，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況與事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況之間的矛盾。雖然法律意在發(fā)現(xiàn)事實(shí)，但是出于效率、成本和可行性的考慮，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效為原則，以登記對(duì)抗為例外——不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的所有權(quán)人當(dāng)然被視作房屋的真實(shí)所有權(quán)人而無需舉證證明，事實(shí)上的所有權(quán)人如果想要證明其是房屋為其所有要承擔(dān)推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的舉證責(zé)任。這種舉證責(zé)任因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿屬于官方書面證據(jù)而進(jìn)一步加強(qiáng)，如果舉證人不能證明雙方之間存在代持協(xié)議，那么舉證人不僅要證明購買房屋的錢款由其出資，還要證明這部分出資不是贈(zèng)與也不是借貸。后者的證明關(guān)鍵在于房屋購買后是否由借名人占有和控制。