剛剛過去的五一長(zhǎng)假讓我切身感受了來勢(shì)洶涌的中國(guó)休閑浪潮，從深圳出來的所有高速公路上都塞滿了車。我們?cè)诔鰷郀柗蚯驁?chǎng)的高速公路出口，為繳費(fèi)就等了一個(gè)小時(shí)左右。在湯泉球場(chǎng)打球時(shí)，前前后后都是塞車，不時(shí)有巡場(chǎng)的工作人員前來催促我們要加快速度，使得打球的感覺就像趕火車一樣。
無獨(dú)有偶，最近又頻頻有旅游休閑項(xiàng)目的投資者同我們探討策劃問題，使我們有機(jī)會(huì)深入思考休閑旅游問題，尤其是休閑農(nóng)業(yè)問題。仔細(xì)數(shù)來，包括三個(gè)長(zhǎng)假期和雙休日，目前每年國(guó)家規(guī)定的法定假期就達(dá)114天，這已意味著中國(guó)的城市人在每年三分之一的時(shí)間里是處于休閑狀態(tài)。我想，這正是休閑經(jīng)濟(jì)成為投資者熱切關(guān)注的原因。
但投資者的情況卻并不十分樂觀。總的印象，由于中國(guó)是一個(gè)龐大的農(nóng)業(yè)國(guó)家，休閑農(nóng)業(yè)是許多投資者十分熱衷的話題。他們精力旺盛，但明顯缺乏方向。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的光環(huán)掩蓋下，投資者就好像精力充沛的農(nóng)民那樣忙著結(jié)婚生子，但無暇顧及優(yōu)生優(yōu)育、計(jì)劃生育，項(xiàng)目策劃和決策研究環(huán)節(jié)控制十分薄弱。
休閑農(nóng)業(yè)旅游，包括休閑農(nóng)莊、農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)家樂、生態(tài)農(nóng)業(yè)等形式，主要是指的利用廣大的農(nóng)村背景，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)化為城市休閑者服務(wù)的一種投資方式。其中，又以休閑農(nóng)莊為主要形式。在我們接觸的項(xiàng)目投資者中，幾乎所有同農(nóng)村資源有一定聯(lián)系的人都覺得可以開發(fā)這種休閑模式。但是我們的研究表明，這種盲目的投資中充滿風(fēng)險(xiǎn)。
簡(jiǎn)單地說，休閑農(nóng)莊旅游投資涉及到五個(gè)最關(guān)鍵要素的把握：第一，項(xiàng)目區(qū)位研究；第二，資源聚集研究；第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈研究；第四，整體概念設(shè)計(jì)把握；第五，市場(chǎng)運(yùn)作方式控制。
首先，所謂區(qū)位研究，是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目一定要考慮兩大因素，這就是項(xiàng)目區(qū)域同城市的關(guān)系，以及項(xiàng)目所在地同高速公路的關(guān)系。
一般來說，項(xiàng)目區(qū)域同大型城市相距不能超過1小時(shí)車程；或者，該區(qū)域應(yīng)該在主要的旅游線上，同高速公路要有比較便捷的對(duì)接方式。
休閑農(nóng)莊的目標(biāo)人群是現(xiàn)代城市居民，他們的生活習(xí)慣多是沿著高速公路往周邊蔓延。在高速公路大發(fā)展的中國(guó)，我們必須學(xué)會(huì)站在新的交通概念上理解未來的城市。尼克松說，“高速公路是改變美國(guó)的核心力量”，同樣，高速公路也是改變中國(guó)未來土地使用方式的主要力量。汽車對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的影響非常巨大，如果休閑目的地同大型城市和高速公路沒有緊密的聯(lián)系，休閑農(nóng)莊項(xiàng)目就很難進(jìn)入休閑產(chǎn)品系列，更不可能成功地大規(guī)模開發(fā)。
第二，關(guān)于資源聚集研究。通過對(duì)休閑農(nóng)莊旅游的全球化思想采購(gòu)，尤其通過對(duì)歐洲和臺(tái)灣同類運(yùn)作模式的研究，我們發(fā)現(xiàn)，休閑農(nóng)莊旅游項(xiàng)目成功的核心因素，依然是資源的高度聚集和項(xiàng)目高科技含量的存在兩者。
農(nóng)業(yè)休閑是有錢、有閑、有車的人的一種新的體驗(yàn)方式。我們?cè)谘芯繗W美的農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，成功的觀光型農(nóng)業(yè)旅游表現(xiàn)為具有資源聚集性特點(diǎn)，難以復(fù)制和模仿。例如法國(guó)的葡萄園和釀酒作坊就有幾百年的傳統(tǒng)；德國(guó)柏林的大型農(nóng)業(yè)科技公園，就具有很強(qiáng)的科技聚集性，包括名貴花卉的收采和珍稀動(dòng)物大量培養(yǎng)從而形成的娛樂場(chǎng)所；法國(guó)的鄉(xiāng)村旅館則具有良好的休閑環(huán)境和森林資源。而臺(tái)灣的觀光農(nóng)業(yè)則大都建立在原始森林中，或具有名、特、優(yōu)、新的農(nóng)作物地區(qū)，或有大型水面區(qū)域，或有原生態(tài)的自然環(huán)境作為核心資源。
目前廣東省的農(nóng)業(yè)觀光景點(diǎn)大概有四十多個(gè)。同樣，廣東成功的大型農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目也在極力營(yíng)造資源的高度聚集，如順德的新世紀(jì)農(nóng)業(yè)園就在大型的餐飲方面做了很多工作，珠海的農(nóng)科奇觀更是引進(jìn)了高科技聚集的概念。目前珠江三角洲每520平方公里，約60萬(wàn)人就有一個(gè)農(nóng)業(yè)觀光園，競(jìng)爭(zhēng)是很激烈的。
隨著休閑農(nóng)莊向鄉(xiāng)村度假性的轉(zhuǎn)移，投資者也開始注重聚集效益的營(yíng)造。如番禺的萬(wàn)畝葵園、百萬(wàn)茉莉都是用大手筆打造的大效果花卉景觀區(qū)域；深圳的海上田園更是利用了濱海區(qū)的濕地生態(tài)系統(tǒng)。
在成都，據(jù)說目前有六千家農(nóng)家樂。這些聚集于洛帶鎮(zhèn)和龍泉驛的農(nóng)家樂項(xiàng)目，同樣也有高度的資源聚集。這包括成千上萬(wàn)株的桃花，以及四川特有的客家文化內(nèi)容。因此，對(duì)于休閑農(nóng)莊的打造來說，如果沒有獨(dú)特的資源聚集和高科技含量，產(chǎn)生沖擊力的可能性就比較小。
第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈研究問題。如果項(xiàng)目位于旅游線上，那么它就能進(jìn)入旅游產(chǎn)品系列，為整個(gè)旅游業(yè)服務(wù)。如果是一般性的農(nóng)莊項(xiàng)目，其生產(chǎn)功能則依然非常重要。因?yàn)閮H僅利用觀光方式很難讓休閑農(nóng)莊贏利。因此，如惠東的永記生態(tài)園，所生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品都是出口到國(guó)外的，這一部分利潤(rùn)就能夠基本維持整個(gè)園區(qū)的運(yùn)作。當(dāng)然，很多休閑農(nóng)莊以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境自然向房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)移，如中山的“海上莊園”營(yíng)造了上千畝的荷塘，深圳的“青青世界”則通過旅游向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以收回龐大的投資。這就是通過旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務(wù)的另一產(chǎn)業(yè)鏈。
第四，關(guān)于概念設(shè)計(jì)。對(duì)于休閑農(nóng)莊的策劃來說，最重要的是設(shè)計(jì)概念。現(xiàn)在看來，休閑農(nóng)莊的設(shè)計(jì)應(yīng)該追求一種自然主義的風(fēng)格，所有貼上歐美風(fēng)格或者中國(guó)古典風(fēng)格之類的標(biāo)簽都不太合適，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐闹脖?，環(huán)境進(jìn)行自然主義的設(shè)計(jì)。我覺得，在這一點(diǎn)上可以借鑒西蒙茲（j.o.simonds）的社區(qū)規(guī)劃的新倫理概念。他作為美國(guó)著名的景觀設(shè)計(jì)學(xué)的創(chuàng)始人，提出了新區(qū)社區(qū)規(guī)劃的三條倫理：
一、保護(hù)最佳的自然和歷史風(fēng)貌；二、保存、限制使用互為聯(lián)系的開放空間架構(gòu)；三、開發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢(shì)建房。
這就要求我們小心研究投資區(qū)域的文脈，并充分保留區(qū)域的傳統(tǒng)框架和空間尺寸。從景觀意義上講，依地勢(shì)建房并讓房屋建在較高的地方，會(huì)產(chǎn)生一種比較好的視覺沖擊力。
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，農(nóng)莊概念必須真正具有農(nóng)村生活的性質(zhì)和特點(diǎn)。農(nóng)村和城市生活的最主要區(qū)別，其一是表現(xiàn)在時(shí)間點(diǎn)上，其二是表現(xiàn)在空間點(diǎn)上。城市生活是按小時(shí)和星期來安排生活的周期的；而過去的農(nóng)村生活則使用月歷，具有白天黑夜的明顯區(qū)別，對(duì)月圓月缺的周期性比較敏感。農(nóng)村生活也有明顯的周期性，但是以家庭和整個(gè)社區(qū)文化為主軸發(fā)展的。在家庭中的生老病死，和在社區(qū)中從春節(jié)開始的周期性循環(huán)，具有強(qiáng)烈的地域文化慣性。
在空間結(jié)構(gòu)中，農(nóng)村還有明顯的鄰里之間的相互影響。農(nóng)村的住宅，天地上下分得很清楚，不像城市的住宅由于經(jīng)常使用木地板，因此可以赤腳在地下行走，甚至隨處席地而坐。但是在農(nóng)村必須行必履、坐必凳，由于環(huán)境和自然之間區(qū)隔不明顯，室外的小動(dòng)物有可能進(jìn)入房間，因此所的東西都必須擺在合適的地方。如此等等，這種空間的使用深刻地影響著人們的生活習(xí)慣。
農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目設(shè)計(jì)就必須從下意識(shí)里喚起人們對(duì)鄉(xiāng)村生活的回憶。這包括周邊的環(huán)境以及對(duì)時(shí)間、空間的感覺，對(duì)鄰里關(guān)系的理解。因此這還不僅僅是對(duì)區(qū)域貼上各種標(biāo)簽，而是要強(qiáng)調(diào)一種自然的相融性，對(duì)人文精神共存共融的思路。因此我把農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目設(shè)計(jì)的自然主義設(shè)計(jì)思想歸為自然協(xié)調(diào)、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒適方便和充滿趣味幾個(gè)核心要素。
第五，市場(chǎng)運(yùn)作問題。農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目對(duì)過慣了城市忙碌生活的人來說，時(shí)間一長(zhǎng)，就有單調(diào)乏味感。這對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是最大的挑戰(zhàn)。因此，必須在項(xiàng)目運(yùn)作中不時(shí)注入一些新的概念，即根據(jù)游客的特點(diǎn)設(shè)計(jì)，如對(duì)于短程的家庭性游客，可以設(shè)計(jì)成旅游超市的概念，把兒童、婦女和家庭喜歡的旅游項(xiàng)目做成一個(gè)常常更新的區(qū)域，增加生活的情趣。還可以設(shè)計(jì)一些運(yùn)動(dòng)性的概念，如網(wǎng)球、高爾夫球。對(duì)于目的地的夜間生活模式，也要從規(guī)劃上事先考慮。還可以用一些會(huì)議旅游和拓展訓(xùn)練基地打破5+2模式的影響。
盡管中國(guó)的休閑浪潮發(fā)展迅猛，但從全年的經(jīng)營(yíng)情況看，休閑農(nóng)莊整體的盈利情況并不理想。因此，農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)品能否成為未來旅游業(yè)的主體產(chǎn)品，仍然存在疑問。目前廣東旅游的三大主流產(chǎn)品分別是溫泉、高爾夫和美食，也許，農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)品同這些主流產(chǎn)品捆綁，注意聚集效應(yīng)，會(huì)有更大的勝算?，F(xiàn)在，中國(guó)的休閑時(shí)代真的到來了，但我們卻需小心應(yīng)對(duì)。
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