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其中，建設(shè)規(guī)模指實(shí)際支付金額，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

總建設(shè)規(guī)模=工程總投資=《發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)》金額

注意：法拍不受25%投資強(qiáng)度限制。根據(jù)最高法《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[ 2009]5號(hào)）第十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》25%的規(guī)定性質(zhì)，系“管理性規(guī)范”而非“效力性規(guī)范”。未達(dá)到25%屬于合同標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。

有的地方還要求30%的投資強(qiáng)度，比如河南。

另，如果未達(dá)到25%，買家還想收購，則在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前買家要提前介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先期投入，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。

（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

（國務(wù)院令第55號(hào)）第四十五條：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

所以，如果是劃撥用地，需要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，獲批后補(bǔ)交土地出讓金。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府還不行，必須是市、縣人民政府。

3、開發(fā)資質(zhì)

我國未設(shè)置受讓方的開發(fā)資質(zhì)要求。另外，若是雙方均是房企，稅要高一些。是否屬房企，一看營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，二看是否有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

常見“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”模式下的在建工程轉(zhuǎn)讓，交易結(jié)構(gòu)如下：

1、'在建工程轉(zhuǎn)讓'：即直接轉(zhuǎn)讓在建工程。這種情況下，要重新報(bào)建，從土地證開始辦理更名，五證都要更名，重新繳納相關(guān)費(fèi)用。若有銷售的，還要和客戶換簽合同。

若未達(dá)到投資強(qiáng)度，轉(zhuǎn)讓之前需要買家介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先期投入，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。

先期介入，首先要共管印鑒（項(xiàng)目公司公章、銀行預(yù)留印鑒、合同章若有、簽證章若有）、工程款支付賬戶、證照，深度介入項(xiàng)目管理；然后，借款給項(xiàng)目公司，借款需要有足額擔(dān)保。達(dá)到25%的時(shí)候再進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

2、“在建工程轉(zhuǎn)讓+新公司股權(quán)收購”：如果出讓方要求保留股份，則出讓方新設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，將在建工程轉(zhuǎn)讓給新公司，再對(duì)外轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)，或收購方增資進(jìn)入?；蜣D(zhuǎn)部分股權(quán)后，再增資進(jìn)入。

這里要注意，出于稅籌、降低整體收購成本考慮，可能會(huì)出現(xiàn)出讓方實(shí)際已經(jīng)完全退出，但是形式上保留了一些股份的情況。

上述稅籌目的是利用公司法中股東可以不按比例分紅的條款，買家增資進(jìn)項(xiàng)目公司后借款給項(xiàng)目公司，然后項(xiàng)目公司往來款借給賣家（相當(dāng)于預(yù)分紅），最后項(xiàng)目公司分紅再?zèng)_抵與賣家的往來款，達(dá)到賣家避稅，降低整體交易成本的目的。

這種操作有個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)，即形式上賣家還是股東之一，賣家的資產(chǎn)從在建工程變成了股權(quán)，若開發(fā)期間，賣家的債權(quán)人因其他債務(wù)來主張權(quán)利，項(xiàng)目公司的股權(quán)或資產(chǎn)有被查封的危險(xiǎn)。

3、“法拍” ：在建工程之資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式在法院拍賣情形下較為常見，如前所述，法拍不受25%建設(shè)進(jìn)度的影響。

但是法拍最大的問題是稅。走到法拍，賣家一般都山窮水盡，競拍的土地款用于歸還各種債務(wù)，賣家已經(jīng)沒有納稅的能力和意愿了，這種情況下，買家要承擔(dān)買賣雙方的全部稅種，而且是“先稅后證”。

法拍中，法院及其委托的平臺(tái)只是一個(gè)通道，雖然法院公告約定了稅費(fèi)由買方承擔(dān)，但是沒有改變被拍賣資產(chǎn)的持有人才是納稅主體的法律事實(shí)。法院收到買家拍賣款，開具的收據(jù)能否稅前扣除，需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通。根據(jù)實(shí)踐，一般做工作后，大部分地區(qū)是可以在增資稅和土增稅前抵扣的。

4、“公司合并導(dǎo)致”：轉(zhuǎn)讓是由于公司合并而導(dǎo)致的，只需要變更土地證。比如，A公司下面有個(gè)在建工程，現(xiàn)在A公司被B公司給吸收合并了，在這種情況下，在建工程轉(zhuǎn)讓是不做重新的報(bào)批報(bào)建的，僅僅是變更土地證。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：公司合并（即分立的反向操作）的情況下，被吸收合并的公司的債權(quán)債務(wù)是由兼并公司來承繼的，換句話說，就是在公司合并的情況下，被吸收合并的公司的債權(quán)債務(wù)是由兼并公司來承繼的。它的法律責(zé)任、公司主體是延續(xù)的，債權(quán)債務(wù)也是延續(xù)的。

5、“作價(jià)入股”：在建工程不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得作為出資的財(cái)產(chǎn)?！豆痉ā返诙邨l規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。

很顯然，《公司法》對(duì)出資的限定性用語是“可以……也可以……”，并非“僅能……作為出資”，故只要1）可以用貨幣估價(jià)，2）并可依法轉(zhuǎn)讓，3）同時(shí)不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于不得作為出資的規(guī)定，即可作為出資設(shè)立公司。以在建工程出資完全符合上述要求。

搭建結(jié)構(gòu)的注意事項(xiàng)：

1、完成項(xiàng)目初判

與業(yè)主見面，現(xiàn)場踏勘，了解項(xiàng)目由來、現(xiàn)狀；走訪政府，總包；進(jìn)行核心商務(wù)條件談判。

2、簽署意向協(xié)議，確定核心條款

意向協(xié)議不包含違約條款，主要是將雙方的口頭承諾、商務(wù)條件以書面予以確認(rèn)，以便開展下一步工作。

3、完成共管（保證金、證照）

買方可能提出，盡職調(diào)查前需要共管保證金以體現(xiàn)誠意，并在意向協(xié)議中約定。

可以在買方賬戶兩方共管，幾百萬即可；對(duì)等的，項(xiàng)目公司的印鑒，項(xiàng)目的證照也要雙方共管。前者要與銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，后者一般在項(xiàng)目公司現(xiàn)場用保險(xiǎn)柜。

銀行監(jiān)管最好寫一個(gè)不需要對(duì)方配合即可解除共管的絕對(duì)時(shí)間期限（可以寫長一點(diǎn)）或者約定在收到書面函告后X日內(nèi)配合解除共管否則按共管金額的一定比例支付賠償金。以便銀行執(zhí)行，給對(duì)方一些壓力。

4、完成盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查本質(zhì)上就是將交易信息從不對(duì)稱到對(duì)稱的過程，分為法律、財(cái)務(wù)、審計(jì)、工程等調(diào)查。

組織法務(wù)、財(cái)務(wù)、審計(jì)、造價(jià)、評(píng)估等單位，成立小組，進(jìn)場盡調(diào)。小組最好有報(bào)建、工程、成本的同事，一些業(yè)務(wù)上的問題，業(yè)務(wù)部門比中介更容易發(fā)現(xiàn)問題。

盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或重大未披露，不實(shí)的情況，直接退出。

盡職調(diào)查包括：

【法務(wù)盡職調(diào)查】

【財(cái)務(wù)盡職調(diào)查和審計(jì)】

財(cái)務(wù)情況是否真實(shí)，確定調(diào)減項(xiàng)，帳是否平，是否存在關(guān)聯(lián)交易。主要是對(duì)合同的清理，建議界定一個(gè)原則，對(duì)金額在一定額度之上+性質(zhì)的合同進(jìn)行清理，形成清單，作為正式協(xié)議的附件之一。

【項(xiàng)目中期結(jié)算】

主要根據(jù)圖紙來核量，包括全部現(xiàn)場簽證?？梢哉覂杉以靸r(jià)事務(wù)所來背靠背做。中期結(jié)算也可以在正式合同簽約之后開展。

一般在建工程現(xiàn)場都在總包單位控制下，對(duì)開發(fā)商，總包單位就是拿錢走人或者談好復(fù)工條件繼續(xù)干，對(duì)有經(jīng)驗(yàn)和施工資源的開發(fā)商，相對(duì)不難談。

總包單位一般關(guān)心停工賠償，復(fù)工損失，拖欠的工程款如何支付，如果讓原有總包繼續(xù)干，支付一定資金后，還可以繼續(xù)緩付。談好后，簽一個(gè)三方備忘錄，作為主協(xié)議的附件之一。

應(yīng)著重審查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情況，避免收購后因原施工單位的工程欠款問題導(dǎo)致無法現(xiàn)場接管工程，甚至引發(fā)新舊施工單位的流水沖突。

這里要注意，被拖欠資金的施工企業(yè)有權(quán)到法院提請(qǐng)將工程依法拍賣，如果收購方有錢，法院會(huì)選擇用成本最小的方式執(zhí)行，而不是法拍。買家還可以與發(fā)包人協(xié)商該工程折價(jià)。

5、簽署正式協(xié)議

【主要內(nèi)容】

這一步最好請(qǐng)對(duì)轉(zhuǎn)讓在建工程有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的律師主持草擬。

合同簽署后按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款?？铐?xiàng)根據(jù)項(xiàng)目變更手續(xù)進(jìn)度來，可以支付到保證金賬戶，做一個(gè)動(dòng)作，付一筆。

6、轉(zhuǎn)讓協(xié)議國土局備案

如果涉及“劃撥”轉(zhuǎn)“出讓”的，需要提前取得市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。

轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交國土部門備案，由國土部門完成鑒證及備案手續(xù)。

另外注意，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中有一項(xiàng)重要規(guī)則，“房隨地走、地隨房走”?！段餀?quán)法》第一百四十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

故無論在“合資協(xié)議”中將“出資構(gòu)成”描述為土地使用權(quán)和在建工程，還是僅僅描述為在建工程估價(jià)出資，土地使用權(quán)和在建工程的出資一定是一并完成的。亦即以在建工程出資應(yīng)當(dāng)首先辦理土地使用權(quán)的出資手續(xù)，出資人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至被出資的公司（簡稱合資公司）名下。一旦合資公司取得以合資公司為使用權(quán)人的土地使用權(quán)證，則公司自動(dòng)取得了在建工程這一混合之物的所有權(quán)，無需再辦理在建工程的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

7、繳納稅費(fèi)，辦理新國土證

增值稅、土增稅、契稅繳納完成后，由國土部門對(duì)票據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)，辦理新的國土證。需要提供前面的土地契稅發(fā)票。實(shí)操中，契稅常常會(huì)漏掉，稅務(wù)認(rèn)為自建房屋不需要交契稅；而國土不管建筑，因?yàn)檫€未建成，只過戶土地權(quán)證。

8、交割日（資料，證照，合同等）

9、更換原項(xiàng)目總包單位解除

有的公司會(huì)選擇繼續(xù)選擇原來的總包單位，只需變更施工圖，以及按照本公司的建筑標(biāo)準(zhǔn)施工。如果要更換，需要做中期結(jié)算。整個(gè)過程需要原業(yè)主配合。

10、重新報(bào)建（五證），質(zhì)監(jiān)安監(jiān)等施工手續(xù)

11、換簽購房協(xié)議（若有）

12、進(jìn)入正常開發(fā)階段，開始回款