一般來說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士都明白，國家為了嚴(yán)厲打擊哄炒地皮的行為，是禁止土地在獲取后未經(jīng)開發(fā)直接對外轉(zhuǎn)讓的。即使你轉(zhuǎn)了，恐怕也難以完成土地過戶手續(xù)。但是萬一房地產(chǎn)公司真的要轉(zhuǎn)手呢，咱們來看看都有哪些需要注意的地方以及涉及到的稅務(wù)問題。
通常像這種情況，我們還是建議地產(chǎn)商能夠滿足投資強度達(dá)到25%以上時再行轉(zhuǎn)讓，如此一來，你不再是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（視為無形資產(chǎn)買賣），而是轉(zhuǎn)讓在建工程；相對應(yīng)的，所涉及到的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，也會比單純的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)負(fù)擔(dān)要輕一些。最為重要的是，轉(zhuǎn)讓在建工程可以向交易方按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)開具增值稅專用發(fā)票，這樣便能順利地辦理土地過戶手續(xù)了。
《城市房地產(chǎn)管理法》對于土地轉(zhuǎn)讓行為作出了明確規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。前者說的是二級開發(fā)或一二級聯(lián)動，而后者指的是土地一級開發(fā)。
當(dāng)然咯，實踐中我們也會發(fā)現(xiàn)，各個地方的政策執(zhí)行口徑并非完全一致。有些城市的稅務(wù)主管部門允許企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，對于投資強度并未作硬性要求。所以，企業(yè)需要結(jié)合自身情況積極的向所屬地稅務(wù)機關(guān)進行商磋，爭取拿出一個最佳的解決方案。
下面，瀝嘔君就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓在建工程這兩種形式，分別聊聊所涉及的稅負(fù)差異。
※增值稅※
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
如果只是土地使用權(quán)，那毫無疑問是按照無形地產(chǎn)稅目下的土地使用權(quán)來征稅的。
營改增前取得的土地使用權(quán)可以選擇5%簡易計稅，且可以扣除土地成本后差額征稅；
營改增后取得的土地則只能選擇9%一般計稅，并且不可扣除土地成本。
2、轉(zhuǎn)讓在建工程
如果是在建工程，則不再是按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，而是按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅。
老項目可以選擇5%簡易計稅，但不可扣除土地成本；
新項目只能選擇9%一般計稅，且可以扣除土地成本后差額征稅。
結(jié)論：大家可以看到，轉(zhuǎn)讓在建工程和土地使用權(quán)，在是否可扣除土地成本這一方面，二者完全是顛倒過來的。營改增前，簡易計稅的可以扣除土地成本；營改增后，一般計稅可可扣除土地成本，反之亦然。
附相關(guān)政策：
2016年36號文件附件《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》關(guān)于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定：
銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照銷售無形資產(chǎn)稅目繳納增值稅。同時規(guī)定轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之八)：“第一條關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目繳納增值稅問題：
單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下方法繳納增值稅：
1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入竣工階段的在建項目，按 '轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)'稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目繳納增值稅。
2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按'銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。
在建項目是指已立項投入建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。
財稅【2016】36號文件附件《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》明確規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
※土地增值稅※
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照土地增值稅現(xiàn)行政策無法享受成本加計扣除。
2、轉(zhuǎn)讓在建工程
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行后續(xù)開發(fā)投入25%以上，形成在建工程再對外轉(zhuǎn)讓的，則可以依照《中華人民共和國土地增值稅法》及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地價款和前期發(fā)生的開發(fā)成本都可以允許加計20%扣除。比照商品房正常計算繳納土地增值稅，并且在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)必須進行該項目土地增值稅清算。
是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，還是投入一定資金開發(fā)強度至25%以上形成在建工程再行轉(zhuǎn)讓，決定權(quán)當(dāng)然在于企業(yè)自身的選擇（前提是要在符合現(xiàn)行相關(guān)監(jiān)管政策的大前提之下）。從稅收角度優(yōu)劣性對比的角度而言，我們也可以看到，無論是增值稅還是土地增值稅，在營改增后，對于具備一般納稅人資格的房開企業(yè)而言，選擇轉(zhuǎn)讓在建工程顯然是要優(yōu)于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。當(dāng)然咯，世事無絕對，再者我們考慮問題也要多方面加以權(quán)衡，決不能僅僅遵從稅收這一個角度。最終選擇何種方式，企業(yè)還是要結(jié)合自身情況綜合考量。
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