城中村，又稱(chēng)都市村莊，是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)用地很少或已經(jīng)沒(méi)有，居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式已經(jīng)向城市轉(zhuǎn)型，但建筑景觀和居民文化習(xí)俗仍缺乏城市社區(qū)內(nèi)涵特征，建立在集體性質(zhì)土地上的習(xí)慣上仍稱(chēng)為“村”的居民聚落。

城中村特征

土地特征：城中村土地屬于集體所有制土地，以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設(shè)用地為輔，農(nóng)用土地不斷減少以至消失。

建筑特征：城中村建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度和建筑容積率較高（部分位于鬧市區(qū)的城中村極高），違章建筑和私搭亂建多，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施。

人口特征：城中村的本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng)，人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，外來(lái)人口居多，本地居民和外來(lái)人口形成相互隔離的二元社會(huì)，相互之間為房東和房客關(guān)系，社會(huì)治安難度大。

經(jīng)濟(jì)特征：城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè)，外來(lái)人口以居住為主，部分在本村從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式。

城中村是以本地居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來(lái)源、外地戶(hù)籍居民承租房屋獲得臨時(shí)住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過(guò)渡型社區(qū)。

由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，城中村的道路管網(wǎng)、供電供水、排水排污、垃圾處理等先天不足；因?yàn)楣芾肀∪酰侵写暹`法建設(shè)、違法占地、違法填湖屢禁不止，環(huán)境衛(wèi)生惡劣、消防隱患大、治安計(jì)生問(wèn)題突出。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快和城市品位的不斷提升，以及城市功能的不斷完善，城中村的改造，成為我國(guó)城市化進(jìn)程中不可回避的特殊階段。

鄭州城中村概括

鄭州市城中村改造，最早開(kāi)始于20世紀(jì)90年代。1995年，河南華誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得位于鄭州市東太康路附近的杜嶺街道張砦村約103畝土地，由于缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等原因，這塊土地在其后長(zhǎng)達(dá)六年的時(shí)間內(nèi)一直被閑置。直到2001年10月，滬資鄭州長(zhǎng)江置業(yè)有限公司與華誠(chéng)公司達(dá)成合作協(xié)議，2003年7月份，雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)的鄭州大上海步行街正式動(dòng)工。如今已建成“大上海步行街購(gòu)物中心”的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，幾經(jīng)周折，這成為了鄭州市第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

2003年9月，鄭州市政府出臺(tái)《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》，標(biāo)志著鄭州市城中村改造正式啟動(dòng)。2003年10月，西史趙村委會(huì)與房地產(chǎn)商信和（鄭州）置業(yè)有限公司簽訂了《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，2005年7月，河南新田置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的西關(guān)虎屯村改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)，2006年3月，燕莊改造正式破土動(dòng)工...

截至目前，鄭州市總共228個(gè)自然村有170個(gè)自然村已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，其中103個(gè)自然村已經(jīng)實(shí)施拆遷。而在今年5月份鄭州掛牌出讓的11宗土地中，10宗地為城中村改造用地。這其中，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)在城中村改造中扮演著越來(lái)越重要的角色。

發(fā)展歷程鄭州城中村改造探索階段

從2003年起，鄭州市的城中村改造處于“摸著石頭過(guò)河”階段。在政府主導(dǎo)下，城中村改造模式主要分為兩種形式：一種是以路寨村為代表，讓村民入股實(shí)行股份制公司化模式運(yùn)作，城中村自我改造；另一種是以西關(guān)虎屯、燕莊為代表，由開(kāi)發(fā)商直接投資、獨(dú)立建設(shè)。

在城中村改造的探索中，既有西關(guān)虎屯、燕莊改造順利、成功的典型，也有西史趙村先村委會(huì)與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)、又因故變更為土地招拍掛出讓的反復(fù)，路寨村實(shí)行股份制模式自我改造流產(chǎn)的失敗經(jīng)歷。

為了規(guī)范、引導(dǎo)全市城中村改造，鄭州市政府先后出臺(tái)了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》、《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法》等城中村改造專(zhuān)項(xiàng)文件，確定了鄭州市城中村改造的基本框架。這一框架可以稱(chēng)之為鄭州市城中村改造第一階段模式。

定型階段

經(jīng)過(guò)五年時(shí)間的探索和借鑒，2007年6月份，鄭州市人民政府出臺(tái)了《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干決定》，隨后又出臺(tái)了公布了《關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細(xì)則的會(huì)議紀(jì)要》、《關(guān)于城中村改造中廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于禁止城中村擅自拆遷和擅自開(kāi)工建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于印發(fā)〈鄭州市城中村改造工作流程（試行）〉的通知》等一系列文件，形成了相對(duì)成熟的新的城中村改造模式，即鄭州市城中村改造新模式。

新的城中村改造模式，首次制定了城中村改造的安置開(kāi)發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機(jī)制引入城中村改造中來(lái)，全面叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)，明確了新的拆遷安置、賠付標(biāo)準(zhǔn)，更是創(chuàng)造性地將城中村改造和小戶(hù)型、廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起。

安置成本過(guò)高鄭州城中村改造

鄭州城中村改造拿地成本高低取決于前期改造階段的拆遷安置費(fèi)用。根據(jù)初步調(diào)查，以中原區(qū)東耿河（嵩山路以西、金水河以東、汝河路以北、隴海路以南）城中村改造（康橋·溪山御府）為例，其村民的安置補(bǔ)償核算原則為：

例如鄭州市管城區(qū)十八里河鎮(zhèn)的幾個(gè)村莊就是按照宅基證面積，三層以下1：1置換安置房，三層以上置換現(xiàn)金（500/平方）。過(guò)渡費(fèi)按照改造置換面積算，每平方每月8元，2年后翻倍。

按一般城中村自建房屋400㎡補(bǔ)償面積計(jì)算，單就每戶(hù)村民兩年生活安置補(bǔ)償費(fèi)用就達(dá)到了400*8*12*2=76800元。如果安置房延期交付村民，開(kāi)發(fā)商還將雙倍予以賠償。由此可見(jiàn)，鄭州城中村改造的土地成本，與一般國(guó)有建設(shè)用地成本不同，更多的費(fèi)用是在城中村的拆遷安置成本上面。

因此，城中村改造項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求明顯要高于一般建設(shè)用的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

已完成改造項(xiàng)目分析鄭州城中村改造

【總體規(guī)?！?/strong>

從選取的14個(gè)城中村改造項(xiàng)目來(lái)看，城中村改造的體量普遍較大，超百萬(wàn)平方米的項(xiàng)目占比達(dá)50%以上。從其實(shí)施改造的先后順序上來(lái)看，環(huán)線外城中村改造項(xiàng)目以高層建筑群為主，例如橡樹(shù)玫瑰園的60萬(wàn)㎡體量和美景鴻城的150萬(wàn)㎡體量。兩者地塊位置和面積相差不大，但建筑面積卻差了近兩倍。主要原因還是受不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)成本高低所決定的。

【物業(yè)形態(tài)】

鄭州市已完成改造的城中村項(xiàng)目受地理位置和市政配套資源的影響，環(huán)線以?xún)?nèi)的城中村改造項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)、辦公物業(yè)形態(tài)配比要高于環(huán)線以外的城改項(xiàng)目，更多呈現(xiàn)較為獨(dú)立對(duì)外的區(qū)域型商業(yè)、辦公場(chǎng)所。而環(huán)線以外的城中村改造，對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的訴求僅僅是為了滿(mǎn)足社區(qū)居住的配套。

物業(yè)形態(tài)上，環(huán)線以?xún)?nèi)的項(xiàng)目多為高層住宅+底層獨(dú)立商業(yè)街區(qū)+獨(dú)立辦公寫(xiě)字樓，較為單一。而環(huán)線以外的改造項(xiàng)目在物業(yè)形態(tài)上則較為豐富，以花園洋房、多層電梯洋房、TownHouse、小高層、板式高層等為主。

【容積率】

從上表可以明顯看出，環(huán)線以?xún)?nèi)的城中村改造項(xiàng)目因拆遷成本高，容積率均高于4.5，并介于5-7之間，如宏益華·香港城項(xiàng)目的容積率高達(dá)7.89。而環(huán)線以外的城中村改造項(xiàng)目容積率普遍在3.0以下，介于2-3之間，容積率最低的為信和置業(yè)開(kāi)發(fā)的西史趙村改造項(xiàng)目（普羅旺世）。究其原因，主要是受開(kāi)發(fā)投資成本影響。

【建筑風(fēng)格】

在建筑風(fēng)格選取上，三環(huán)以外的城中村改造較為注重建筑風(fēng)格的差異化路線。地中海建筑風(fēng)格、新德式建筑風(fēng)格、新古典簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格等的相繼出現(xiàn)，成為了項(xiàng)目的一個(gè)加分點(diǎn)，也相對(duì)更容易區(qū)隔市場(chǎng)。

與環(huán)線外的城中村項(xiàng)目相比較，環(huán)線以?xún)?nèi)、地處市區(qū)繁華地段的城中村改造項(xiàng)目受拆遷、安置成本高的影響，在建筑風(fēng)格選取上也較為單調(diào)，多采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格。

【配套】

受到物業(yè)開(kāi)發(fā)比重的影響，三環(huán)以?xún)?nèi)的城中改造項(xiàng)目在配套上因其擁有大體量的商業(yè)和寫(xiě)字樓，所以主要側(cè)重于對(duì)停車(chē)位、物業(yè)安防、交通出行等硬件配套上。而三環(huán)線以外的城中村改造項(xiàng)目在配套上，則相對(duì)注重景觀園林的規(guī)劃、建筑風(fēng)格的標(biāo)新立異，以及一些資源性配套上（例如：教育）

【推廣】

結(jié)合城中村項(xiàng)目改造定位來(lái)看，眾多三環(huán)線以?xún)?nèi)的城改項(xiàng)目以走“城市綜合體”的開(kāi)發(fā)模式為主，多憑借其優(yōu)越的地理位置和城建配套來(lái)作為項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)，并結(jié)合自身大體量的市場(chǎng)供應(yīng)和較為豐富的物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行宣傳。

最為成功的當(dāng)屬由升龍置業(yè)開(kāi)發(fā)的燕莊城中村改造項(xiàng)目（曼哈頓廣場(chǎng)），其在宣傳升龍開(kāi)發(fā)品牌的同時(shí)，將城中村改造提升到了城市運(yùn)營(yíng)管理的角度。

另外，由廣廈集團(tuán)開(kāi)發(fā)的任寨城中村改造項(xiàng)目（廣廈·城市之巔）的推廣也值得關(guān)注。該項(xiàng)目前期由于存在一定土地問(wèn)題，因此實(shí)施的策略是先改造、后土地招拍掛。因此項(xiàng)目在入市形象的賣(mài)點(diǎn)訴求上，主推“愛(ài)”的主題，結(jié)合周邊優(yōu)越的市政配套資源，先后推出婚房置業(yè)訴求、青年戀愛(ài)主題的“情人街”商業(yè)項(xiàng)目等。當(dāng)然最后該項(xiàng)目因?yàn)橥恋氐葐?wèn)題做得并不順利，在市場(chǎng)上引起的爭(zhēng)議也頗多，但拋開(kāi)這些客觀來(lái)看，作為一個(gè)市中心繁華區(qū)域的中等（體量）城中村改造項(xiàng)目，其主打精品社區(qū)、人文主題住宅的思路對(duì)于今后參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們還是有一定的借鑒意義。

反觀鄭州三環(huán)線以外的城中村改造項(xiàng)目，一則是體量較大、二則是因?yàn)橹苓吺姓涮踪Y源有限，因此相對(duì)于市區(qū)內(nèi)的城改項(xiàng)目，自身產(chǎn)品創(chuàng)新和建筑規(guī)劃的差異化特色將成為其主要的賣(mài)點(diǎn)。憑借一站式的教育配套資源、特色園林景觀以及戶(hù)型上的創(chuàng)新和低密度居住等策略，成為引領(lǐng)片區(qū)的特色大盤(pán)。

即便如大體量的七里河城中村改造項(xiàng)目（美景鴻城）來(lái)說(shuō)，其物業(yè)形態(tài)也屬于典型的城市綜合體項(xiàng)目，但受其所處地理位置的影響，項(xiàng)目在入市形象上仍舊走人文主題的特色大盤(pán)概念，持續(xù)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的居住屬性和賣(mài)點(diǎn)，弱化項(xiàng)目的商業(yè)及辦公屬性。

未來(lái)，綜合體扎推鄭州城中村改造城市綜合體是滿(mǎn)足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，從而形成多功能、的經(jīng)濟(jì)聚集體。

鄭州城改十年，到了今天已經(jīng)呈現(xiàn)除了燎原之勢(shì)。正如上文所說(shuō)，在三環(huán)線以?xún)?nèi)的城中村改造，受前期拆遷、安置成本高等因素，不得不提高容積率，以實(shí)現(xiàn)最終的開(kāi)發(fā)收益。而“城市綜合體”概念，在鄭州這個(gè)2.5線城市，也成為了所有地產(chǎn)代理公司的必修課題。

鄭州要在3年內(nèi)完成主城區(qū)內(nèi)所有城中村的改造（當(dāng)然我們都明白僅3年的時(shí)間是絕對(duì)不可能完成的），不僅將催生上千上萬(wàn)個(gè)百萬(wàn)富翁，更值得關(guān)注的是：幾乎每個(gè)城中村改造項(xiàng)目都以“城市綜合體”的姿態(tài)面世。鄭州商業(yè)觀察的小編不禁疑惑：莫非未來(lái)3-5年，鄭州將再誕生幾十?dāng)?shù)百個(gè)城市綜合體（鄭州現(xiàn)階段的綜合體項(xiàng)目同質(zhì)化已經(jīng)很?chē)?yán)重了）？

鄭州商業(yè)觀察認(rèn)為：面對(duì)現(xiàn)如今愈發(fā)高漲的拆遷難、拆遷貴、賠付高等問(wèn)題，參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商們更希望在保證利潤(rùn)的前提下，再實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)出好產(chǎn)品”這一愿景，因此在規(guī)劃階段，即便是部分商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)，也都希望在未來(lái)變現(xiàn)的時(shí)候可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。但如果大規(guī)模的集中商業(yè)成為城市綜合體中難以消化的雞肋，那么對(duì)于參與城改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們而言，利潤(rùn)將很難被保證。

據(jù)鄭州商業(yè)觀察統(tǒng)計(jì)，金水區(qū)已經(jīng)公示的城中村改造項(xiàng)目中，有多達(dá)24個(gè)村的開(kāi)發(fā)商均規(guī)劃了涵蓋多種物業(yè)形態(tài)的中型或者大型城市綜合體。隨之而來(lái)的問(wèn)題即：誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來(lái)管理？誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？而這些問(wèn)題，也將是城改項(xiàng)目在未來(lái)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨的最大難點(diǎn)。如何規(guī)避這些？首先需要政府在每一個(gè)城改項(xiàng)目立項(xiàng)之前，要更多的考慮區(qū)域總體規(guī)劃控制的條件，盡量避免3公里內(nèi)多個(gè)10萬(wàn)㎡以上商業(yè)同時(shí)存在的尷尬。

對(duì)開(kāi)發(fā)商的幾句肺腑之言鄭州城中村改造

規(guī)劃：萬(wàn)事開(kāi)頭難

與普通的城市綜合體開(kāi)發(fā)不同，城中村改造項(xiàng)目的住宅部分，有相當(dāng)一部分份額是由回遷戶(hù)消化的，因此在規(guī)劃前，要考慮這部分準(zhǔn)業(yè)主的需求。有的開(kāi)發(fā)商還會(huì)主動(dòng)征求村民代表的意見(jiàn)，以求在住宅銷(xiāo)售工作上不浪費(fèi)過(guò)多精力。而城市綜合體規(guī)劃，難點(diǎn)在于對(duì)空間結(jié)構(gòu)的把控及各個(gè)功能分區(qū)是否合理。在交通動(dòng)線的組織上，又要充分考慮各個(gè)功能組團(tuán)的獨(dú)立性和共通性。

例如：廣場(chǎng)是城市綜合體項(xiàng)目中必不可少的組成部分，步行街區(qū)是核心要點(diǎn)，但是在鄭州，下沉式廣場(chǎng)與臺(tái)階式廣場(chǎng)幾乎沒(méi)有成功的案例，因此在規(guī)劃階段一定要引以為戒。

定位：精細(xì)準(zhǔn)確

這一階段，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)重金聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)顧問(wèn)行來(lái)完成。顧問(wèn)行需要透徹分析城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的正負(fù)面影響，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊居住人口數(shù)量、消費(fèi)人群、消費(fèi)習(xí)慣、人員素質(zhì)等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以數(shù)據(jù)來(lái)論證客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的支持度。對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷史進(jìn)行深度分析，掌握過(guò)往項(xiàng)目的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向做出正確判斷和定位。

而這部分工作內(nèi)容，核心是城市綜合體項(xiàng)目所規(guī)劃的商業(yè)和寫(xiě)字樓體量最終由哪些客戶(hù)來(lái)買(mǎi)單消費(fèi)，這些客戶(hù)又有著哪些消費(fèi)偏好等。對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目而言，客戶(hù)定位與產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，是整個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。因此，城市綜合體項(xiàng)目的定位工作，應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)的人員通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)、細(xì)分客戶(hù)來(lái)進(jìn)行精準(zhǔn)定位。

開(kāi)發(fā)：量力而行、縮短周期

現(xiàn)階段，鄭州城中村改造呈集中供應(yīng)之勢(shì)，市場(chǎng)放量龐大。動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的建筑體量，其中不乏二十到三十萬(wàn)的商業(yè)體量。這么大的一塊蛋糕，對(duì)于擔(dān)任城改任務(wù)的開(kāi)發(fā)商們而言，一定要根據(jù)市場(chǎng)情況，選擇合適的開(kāi)發(fā)模式。

目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的城改開(kāi)發(fā)模式分為兩種，即：一次性開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

一次性開(kāi)發(fā)模式對(duì)開(kāi)發(fā)公司資金要求較高，因?yàn)槭且淮涡酝瞥龀篌w量，如果短時(shí)間內(nèi)難以完全被消化，市場(chǎng)便會(huì)產(chǎn)生疲倦，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大。

而滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式則是目前城改市場(chǎng)上運(yùn)用最為廣泛的模式，開(kāi)發(fā)商先有整體規(guī)劃，再邊開(kāi)發(fā)、邊調(diào)整，緊貼市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大降低。

運(yùn)營(yíng)管理：規(guī)劃為本、運(yùn)營(yíng)為根

前面已經(jīng)無(wú)數(shù)次的提過(guò)，城中村改造項(xiàng)目中，最為開(kāi)發(fā)商頭疼的是商業(yè)部分，而這也是全國(guó)城改的難點(diǎn)。

并不是每一個(gè)城改項(xiàng)目都要奔著“高大上”的綜合體定位而去的，一定要因地制宣揚(yáng)長(zhǎng)避短。如果不考慮自身的實(shí)際情況，盲目開(kāi)發(fā)，在后期將會(huì)陷入到嚴(yán)重的同質(zhì)化（未來(lái)3-5年鄭州將有多達(dá)55個(gè)城市綜合體項(xiàng)目入市）泥潭之中，并且在運(yùn)營(yíng)階段還可能會(huì)陷入融資、服務(wù)管理等問(wèn)題中。

以上便是鄭州商業(yè)觀察想對(duì)參與城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商們的肺腑之言，如有更專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為不夠全面，歡迎看后多提寶貴意見(jiàn)與建議。