昨天的推送刪除了！因?yàn)槟欠菸募词故钦娴模乙矁H僅只是一份請(qǐng)示，另外由于不是政府公開的信息，這種行為屬于泄密，我是遵紀(jì)守法好公民。今天一早還有朋友發(fā)我了K2的聲明。
為了怕很多朋友不明白說的什么意思，先來回顧下，明白的可以直接忽略這一部分：
7月7日這天，鄭政出2016[72]號(hào)地開拍，鄭州市高新區(qū)翠竹街附近約122畝城鎮(zhèn)住宅用地掛牌起始價(jià)為5.2億元。按照合村并城土地開發(fā)潛規(guī)則，該地塊應(yīng)由已確認(rèn)的一家前期介入的房企開發(fā)且毫無懸念。
但在網(wǎng)拍的過程中，這家名為K2的房企殺出。不管你加價(jià)多少，K2都會(huì)迅速加價(jià)200萬元，最終經(jīng)過100輪競(jìng)價(jià)，涿州京匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（K2子公司）以9.35億元競(jìng)得，比掛牌起始價(jià)高出4億多元。其相鄰的一宗約39畝同為合村并城的城鎮(zhèn)住宅地塊，雖沒有奪走得以保留，但也讓得主多掏了1.87億元。
這兩塊城改用地，依照以往的城中村規(guī)則，早被視為囊中之物，連售樓部已經(jīng)蓋好在4月份都開放了，掛拍只是走個(gè)形式而已。
不容商量的堅(jiān)定的硬碰硬去打破一個(gè)城市城改項(xiàng)目的潛規(guī)則，是非常不妥的，你不能以為自己牛B直接去奪花了好幾年剛剛整理好的土地，應(yīng)該如何做后面說。
一、是不是地方保護(hù)主義？
昨天的評(píng)論有不少的人認(rèn)為：在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，在改善民間投資環(huán)境的前提下，鄭州市政府不應(yīng)該有地方保護(hù)主義思想。
這個(gè)觀點(diǎn)我不敢茍同。
從2004年開始首批改造得三個(gè)城中村：西史趙村、西關(guān)虎屯、燕莊，其中兩個(gè)就來自南方的升龍地產(chǎn)和信和地產(chǎn)，升龍地產(chǎn)改造燕莊的曼哈頓一戰(zhàn)成名，你問問升龍是在那發(fā)家的，此后在鄭州又獲取了多少項(xiàng)目。此外保利地產(chǎn)也曾公開簽約城中村改造。
當(dāng)然大部分參與改造的還是中小房企，本地居多，還有隨升龍過來的部分南方系股東也有參與，為什么？因?yàn)榇笈崎_發(fā)商不愿意啊，前期整理太折騰，費(fèi)精力，不可控的因素太多，后面詳細(xì)說。
二、為什么政府自己拆遷安置做土地整理，非要讓地產(chǎn)企業(yè)前期介入
因?yàn)闆]有那么多錢！
數(shù)據(jù)顯示，截止2015年12月30日，全市四個(gè)開發(fā)區(qū)、六個(gè)城市區(qū)及縣城、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、組團(tuán)新區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，共啟動(dòng)拆遷村莊627個(gè)，動(dòng)遷175.65萬人，其中，中心城區(qū)（圍合區(qū)域內(nèi)和航空港區(qū)107國(guó)道以西）的476個(gè)村莊，已完成拆遷改造城中村383個(gè)，占總數(shù)的八成。
我們自己想想，如果都是政府做拆遷安置一級(jí)整理：得花多少錢？
這才是鄭州合村并城和城中村改造“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”模式原因所在。
三、為什么大房企不愿意做拆遷安置？因?yàn)槁闊ㄌ貏e希望K2進(jìn)來體驗(yàn)一次，來看這骨頭多難啃）
●不可控因素太多：直接說吧，一切的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都不可控，當(dāng)然，投入成本也完全不可控；利潤(rùn)當(dāng)然更不可控；早期改造的還不錯(cuò)，中后期參與的做得好的落下一堆自持商業(yè)，差的因?yàn)橄萑氤侵写宓牟豢煽毓净酒飘a(chǎn)。
●為了和村里簽訂框架協(xié)議，房企老板和高管不知道要和村長(zhǎng)、村民代表喝多少酒，吐多少次，大老板董事長(zhǎng)又如何？你就要被迫和愛穿拖鞋的村長(zhǎng)支書喝酒吹牛拍肩膀摟脖子稱兄道弟；
●框架協(xié)議簽訂后，從安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、過渡費(fèi)、福利等和村民代表博弈，集體拉出去旅旅游，商量一下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，雖然政府有規(guī)定的文件，但村民可以不認(rèn)、可以制造障礙；
●村民代表同意了，拆遷動(dòng)員，猛然一夜間干凈的地里密密麻麻種滿了樹，村里一夜之間成了大工地，都在做鋼結(jié)構(gòu)，還有很多很多人放出風(fēng)不多陪房就要當(dāng)釘子戶，以前還敢動(dòng)用各種關(guān)系強(qiáng)制拆遷，現(xiàn)在誰還敢？協(xié)議就是不簽怎么辦？磨嘴、花錢、增加補(bǔ)償、增加安置，當(dāng)然少不了多喝酒；
●村里的幾位帶頭大哥都想分點(diǎn)活，價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的兩倍，你敢不讓他們干嗎？堵不死你；
●城中村都沒有控規(guī)指標(biāo)，而是由前期介入的開發(fā)商自己來根據(jù)修規(guī)方案倒推，博弈過程太復(fù)雜，地塊修規(guī)改了一次又一次，日照、交評(píng)、控規(guī)，各種方案折騰；
●好了，終于拆干凈了，安置房的方案和戶型也出來了，幾個(gè)月都確認(rèn)不了，就是各種改改改，好吧，繼續(xù)請(qǐng)他們旅游，喝好，喝暈了，好確認(rèn)戶型方案簽字；
●雖然有些工作是政府主導(dǎo)，但所有的支出都是企業(yè)出的，政府工作經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、拆遷費(fèi)、過渡費(fèi)，一般都要折騰1年左右，花了好幾個(gè)億之后，才把安置房方案確定，而所有的框架協(xié)議規(guī)定，簽訂之日起三年之內(nèi)安置房不交工，過渡費(fèi)翻倍；
●安置房都快封頂了，高大上的售樓部樣板區(qū)也都建好了，地塊就要進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心可以掛牌出讓后，就要進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)收錢了，媽的，折騰了好幾年，最后地被別人搶走了！
我一個(gè)跑城中村項(xiàng)目的哥們開玩笑說，他的尿估計(jì)都是啤酒度數(shù)好幾倍，中午晚上各一斤白酒，少不了！
四、為什么會(huì)搶地？為什么就K2這一家房企搶？
理由很簡(jiǎn)單嘛，市場(chǎng)好，未來預(yù)期好，來分一杯羹；
至于為什么就K2這一家搶，咱就不知道了，因?yàn)檎信膾焓菄?guó)家要求，誰也不敢違背，開發(fā)商報(bào)名的時(shí)候相關(guān)人員肯定會(huì)說這塊地的前因后果，K2也肯定知道，但繼續(xù)拍：或者是背后有大老虎撐腰，或者是愣頭青，管你什么狗屁潛規(guī)則，老子就是來拿地的。
當(dāng)然，對(duì)于以華美代理起家，派單聞名京城地產(chǎn)圈，以賣滯銷盤成名，成為一個(gè)開發(fā)商，有很多東西還是值得學(xué)習(xí)欣賞的，很多老員工也對(duì)前企業(yè)評(píng)價(jià)不錯(cuò)。
前天推送過:這家叫K2的地產(chǎn)公司故事精彩的掉下巴！
五、想拿城改用地應(yīng)該如何拿
我是我個(gè)人意淫的哈：
公示報(bào)名的時(shí)候直接說：我想這塊地，不談我就攪局；然后有政府出面，找到提前介入三年的開發(fā)商，說有土豪大哥K2想收購你的項(xiàng)目，開價(jià)吧！
提前介入的開發(fā)商開始算賬、算各種成本和投入、精力、時(shí)間成本，當(dāng)然必須包括喝酒唱歌那些以消耗個(gè)人健康為代價(jià)的隱形成本。
以K2為代表的土豪大哥對(duì)價(jià)格認(rèn)可后，拍地那天你也不用去攪局，原開發(fā)商拿地后你直接把項(xiàng)目公司收了就行了，如果覺得實(shí)在有錢，不行，必須去網(wǎng)拍玩玩，那估計(jì)會(huì)比直接收購項(xiàng)目公司要更多花錢。
六、如果K2確實(shí)把我的地?fù)屪吡?，政府也不管我，怎么辦？
那是逼人死路，把你逼到死路的時(shí)候，你懂得，方法有無數(shù)種！
特別想問一下K2的高層：兩個(gè)大SIR,為什么其他地塊的招拍掛你不去砸錢拿，北龍湖和白沙你完全可以把雅居樂和榮盛砸趴下，偏偏老盯著城改用地，是因?yàn)榭粗變r(jià)低嗎？
經(jīng)此一役，也許，當(dāng)?shù)卣苍诜此贾校乱徊饺绻M(jìn)行土地整理吧，在各種輿論的壓力下，或許會(huì)改變城改舊改的政策，這樣也能引來更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。
給大家回顧下在7月7號(hào)之前和7月7號(hào)之后，K2還做了這些好事：
6月15日，鄭州市東趙村城中村改造項(xiàng)目拍賣，宗地面積約103.2畝，起價(jià)3.96億元，經(jīng)過四輪的競(jìng)拍，最終成交價(jià)為4.199億元被鄭州天倫萬科拿下，本應(yīng)是底價(jià)成交，卻有其他房企參與競(jìng)拍，最終萬科多拿了2400萬，這家房企是K2；
6月24日，鄭州市惠濟(jì)區(qū)新莊花王村4宗共433.16畝的地塊拍賣，國(guó)土局被迫緊急電力故障，據(jù)傳是K2搗亂不得不“故障”；
7月7日，K2搶地[72]號(hào)地成功的同一天，裕華前期介入的地塊也拍賣，雖然拍地成功，拍地金額也是比底價(jià)多了1.1億，背后的身影同樣有K2。
7月13日，位于鄭州管城區(qū)的兩幅城中村改造城鎮(zhèn)住宅用地，一塊由參與改造的鑫苑摘得，另一塊則由北京葡萄溝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，這家房企也是K2地產(chǎn)旗下的子公司，其實(shí)這塊地也理應(yīng)由鑫苑底價(jià)獲得。同樣是因?yàn)镵2，連國(guó)企河南國(guó)控也在鄭州市金水區(qū)楊槐村城改地塊競(jìng)拍上，在競(jìng)爭(zhēng)拼殺中多掏了9200萬。
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