鄭州成立工作組嚴(yán)查容積率違規(guī)利益各方莫衷一是，2010-04-02.經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)。容積率調(diào)整背后牽涉巨大的利害關(guān)系！至3月31日.鄭州市工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組.將結(jié)束長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的嚴(yán)查容積率等違規(guī)專(zhuān)項(xiàng)檢查。容積率和日照是房地產(chǎn)的兩條高壓線！涉及到容積率調(diào)整更是敏感的深水區(qū)話題。容積率調(diào)整背后牽涉到巨大的利害關(guān)系！要么不出問(wèn)題！要出都是大問(wèn)題！這幾乎是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。因此！此次專(zhuān)項(xiàng)檢查的結(jié)果更讓人關(guān)注。普遍'超載''容積率的計(jì)算非常簡(jiǎn)單！總建筑面積除以總用地面積即可！這兩個(gè)數(shù)據(jù)都可輕松獲得。但是！想調(diào)高容積率很難！政府控制的很?chē)?yán)，3月22日！河南省建筑設(shè)計(jì)院有限公司副總經(jīng)理安杰告訴記者。但是！前不久央視對(duì)鄭州樓盤(pán)普遍'超載'的曝光！卻引發(fā)了眾多人士對(duì)容積率的關(guān)注。按照現(xiàn)行城市規(guī)劃編制的城市各類(lèi)居住用地的控制細(xì)則！容積率分為獨(dú)立別墅0.2~0.5,聯(lián)排別墅0.4~0.7,6層以下多層0.8~1.2,11層小高層1.5~2.0,18層高層1.8~2.5,19層以上2.4~4.5,并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。'鄭州目前執(zhí)行的差別很大！環(huán)線內(nèi)一般都在3.5以?xún)?nèi)！環(huán)線外低一些！城中村改造項(xiàng)目會(huì)高一些！達(dá)到4~6.'河南徐輝建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所首席建筑師徐輝告訴記者。然而！在網(wǎng)上隨便一檢索！就能得到鄭州許多樓盤(pán)的容積率都超出了3.5的限制！甚至出現(xiàn)了一個(gè)測(cè)算容積率高達(dá)4.7,但是規(guī)劃局報(bào)批手續(xù)卻仍顯示為3.5的樓盤(pán)！連鄭州市規(guī)劃局的人也說(shuō)不出所以然。一個(gè)匿名的鄭州開(kāi)發(fā)商甚至直言不諱地說(shuō)，'(容積率)超標(biāo)跟汽車(chē)超載一樣！許多開(kāi)發(fā)商都去規(guī)劃局鼓搗！(申請(qǐng))多蓋點(diǎn)、多批點(diǎn)！誰(shuí)不去(鼓搗)誰(shuí)就不賺錢(qián)，事實(shí)上！除了高價(jià)土地的退地壓力外！賣(mài)地難題也成了地方政府修改容積率的動(dòng)機(jī)。容積率決定了地價(jià)成本在房屋中占的比例！開(kāi)發(fā)商律師事務(wù)所律師陳奎說(shuō)，求做足和調(diào)高容積率具有原始沖動(dòng)！而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)！容積率直接涉及到居住的舒適度。'河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社在接受采訪時(shí)表示，'容積率是衡量樓盤(pán)的一個(gè)重要指標(biāo)！同樣一塊地！建筑密度高了！開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就高。不過(guò)！建筑密度過(guò)高！樓房與樓房之間的間距就可能縮??！陽(yáng)光、通風(fēng)、綠地也會(huì)受到影響！小區(qū)居民的舒適度就會(huì)因此降低。'記者詢(xún)問(wèn)了幾位業(yè)內(nèi)人士！他們均表示！樓盤(pán)的容積率應(yīng)不超過(guò)3.5,多層不超過(guò)2,綠地不低于30%,居住較好。徐輝告訴記者，'鄭州商品房容積率達(dá)到3.5,樓房已經(jīng)高達(dá)100米了！日照、密度和景觀等都較好配置！再高的話！天然氣、污水處理和電力等就容易跟不上！
一位開(kāi)發(fā)商表示，'政府默許樓盤(pán)超標(biāo)！就像默許汽車(chē)超市配套壓力就大了。最終超載軋毀的公路設(shè)施還得政府來(lái)負(fù)責(zé)修。'合理突破之惑一方面是提升城市居民的居住品質(zhì)！另一方面又是土地財(cái)政和城市改造的壓力！國(guó)內(nèi)許多地方政府都對(duì)容積率進(jìn)行了突破。以鄭州城中村改造為例！就有明確的規(guī)定，'城市三環(huán)以?xún)?nèi)的村民安置地塊和配套開(kāi)發(fā)地塊！其容積率原則上要控制在5之下(但不得低于3)！并要進(jìn)行交通影響分析和市政公用設(shè)施承載力分析(三環(huán)以外的城中村！要按照節(jié)約集約用地的原則！將容積率提高到適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)。'三環(huán)以?xún)?nèi)的城中村容積率放寬到5以?xún)?nèi)！本身就是一種突破。而在城中村改造實(shí)際工作中！由于拆遷成本的居高不下！加上政府對(duì)城中村有1?2的比例限制！很多三環(huán)以?xún)?nèi)城中村改造項(xiàng)目的容積率都突破了5的限制。'政府想多留！企業(yè)想多提！老百姓想多賠付！這就造成土地價(jià)格飛漲。'鄭州市永威置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺這樣說(shuō)。不過(guò)！國(guó)內(nèi)政經(jīng)界還有另外一種聲音！對(duì)地方政府的'合理'調(diào)高容積率持默許態(tài)度。國(guó)土資源部法律中心顧問(wèn)楊重光說(shuō)，'增加容積率能降低開(kāi)發(fā)商的用地成本！也促進(jìn)地方土地的開(kāi)發(fā)！但對(duì)城市規(guī)劃是一種破壞。住房部主要還是從維護(hù)規(guī)劃原則的角度出發(fā)(衡量容積率)的。一位業(yè)內(nèi)人士指出，高容積率和舒適性再怎么調(diào)和！也不如低密度舒適！你問(wèn)問(wèn)他住的(房子)是多大容積率?'～侯建磊
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