服務(wù)業(yè)與制造業(yè)不同,選址事關(guān)成敗。最典型的就是麥當(dāng)勞和肯德基的選址。做休閑農(nóng)莊和鄉(xiāng)村旅游，選址在重要性上，比麥當(dāng)勞肯德基有過之而無不及，很大程度上決定了休閑農(nóng)業(yè)項目的成敗，所以有命門一說：選址對了，項目就成功了一半?！粗?，辛辛苦苦投資成百上千萬甚至更多，結(jié)果卻因為選址出問題導(dǎo)致失敗的例子屢見不鮮。
選址是一門學(xué)問，需要全方位的考量與把控。轉(zhuǎn)型做休閑農(nóng)業(yè)，在選址方面，一定要做足功課，選址之前多方學(xué)習(xí)聽取建議，謀定而后動，千萬不可貿(mào)然行動！要避免盲目自信，霸王硬上弓，拿地心切，無址可選也要選。市面上做得好的標(biāo)志性休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目，如“原鄉(xiāng)里水泉031”、金山嶺唐鄉(xiāng)，都在選址上要花費數(shù)月、半年乃至更長的時間，并且有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)和方法，下文我們會談到。
選址，關(guān)鍵在選？怎么選，其實是一個比較的過程，有比較才能有鑒別。那么，要比較哪些方面？
一、休閑農(nóng)莊選址7大比較要素
1、市場
市場即客源，是休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游賴以生存和發(fā)展的前提。市場條件決定著項目的開發(fā)價值和規(guī)模。
注意：休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村，但消費市場主要在城市。搞休閑農(nóng)業(yè)的人都知道，休閑農(nóng)莊或田園綜合體里面那些最賺錢的項目一定是服務(wù)城里人的，特別是城市白領(lǐng)中高端消費者。為什么北京、上海、廣州深圳的休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展如日中天，優(yōu)秀案例新模式層出不窮？不是因為它們附近的農(nóng)業(yè)山水是最好的（遠(yuǎn)非如此），而是他們的城市消費市場是國內(nèi)最大和最成熟的。
2、區(qū)位特點
自然地理、交通條件、社會經(jīng)濟(jì)背景；包括當(dāng)?shù)氐牡孛?、氣候、水文、土壤、環(huán)境質(zhì)量。一般來說溫暖濕潤的氣候，充沛的地下水，豐富的地表水，優(yōu)良的水文狀況，丘陵和平原相間的地貌，肥沃的土壤，較少的災(zāi)害性天氣，是非常適合開發(fā)休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游的好地方。
3、特色資源
所在地是否有特色山水、風(fēng)光、民俗、特產(chǎn)等讓消費者眼動、耳動、口動、心動等任何稱得上特色的元素；資源越具特色，含金量越高。未必一定是青山綠水，沙漠戈壁，有時候也能稱為特色。
4、成本
包括拿地成本、建設(shè)運營維護(hù)成本、與當(dāng)?shù)卮逦臏贤ǔ杀灸酥寥斯こ杀尽?/p>
5、封閉性
是否是獨立空間，與外界隔絕具有封閉性，還是與村莊相連甚至連為一體，形成開放空間。比如做有機(jī)農(nóng)業(yè)的上海多利農(nóng)莊基地就相對有個隔離，有一條25米寬的河流外加10多米寬的草地，和外界組成了一道隔離帶?！叭舨缓煤酶綦x的話，外面的農(nóng)藥也有可能會影響到農(nóng)莊?！庇绊懙绞卟说挠袡C(jī)品質(zhì)。
6、安全性
安全性首先是人的安全，包括客戶、員工和客戶。許多好的休閑農(nóng)莊往往位于山區(qū)，復(fù)雜的地形可為農(nóng)莊制造更多天然的景觀，然而另一方面，部分地理優(yōu)勢如依山傍水、臨湖綠樹等也將成為安全隱患，就要考慮到自然因素和地質(zhì)災(zāi)害的問題。同時，安全性也包括農(nóng)莊內(nèi)種養(yǎng)產(chǎn)品的安全性，如污染、自然災(zāi)害、排水的問題，都要考慮到。浙江一德農(nóng)業(yè)的有些農(nóng)場地處山腳平地，由于最初考慮不周全，沒有做排水系統(tǒng)，所以經(jīng)歷一次山洪暴發(fā)之后，農(nóng)莊的雞幾乎全被淹死了。農(nóng)學(xué)谷商學(xué)院歷期學(xué)員在課程游學(xué)過程中，都碰到黃鼠狼偷農(nóng)莊飼養(yǎng)家禽的問題，如果解決不好，也讓人頭疼。
7、軟環(huán)境和人文特征
這個放在最后，但絕不可忽視。農(nóng)學(xué)谷商學(xué)院資深大咖級授課專家，“原鄉(xiāng)里水泉031”創(chuàng)始人曹一勇和唐鄉(xiāng)創(chuàng)始人、中國旅游協(xié)會民宿客棧與精品酒店分會會長張曉軍曾共同提及，選址中不為人知的3點人文秘密，休閑農(nóng)業(yè)的投資人越早了解越早受益，第一點最重要：
（1）戰(zhàn)斗堡壘型村兩委，和具魅力的村帶頭人（村主任或村委書記）；
（2）淳樸民風(fēng)；
（3）特色物產(chǎn)；
農(nóng)學(xué)谷谷風(fēng)老師仍然推薦行之有效的一招：建議在所中意的休閑農(nóng)莊備選地小住一兩個月，了解當(dāng)?shù)氐纳剿h(huán)境，村俗民風(fēng)，然后再決策。這樣能從源頭上避免很多問題。
綜合來說，休閑農(nóng)莊選址盡量具備以下條件：一是盡量是丘陵荒地，少占良田，不與國家有關(guān)土地政策相沖突，節(jié)省征地費用。二是無工業(yè)污染的地方。三是水源較好的地方，可以使農(nóng)莊因為水而具有靈氣。四是居民少或者無居民住的地方。五是土壤條件較好的地方。
二、休閑農(nóng)莊選址3大借力處
1、城市周邊2小時。選址不能距消費人群太遠(yuǎn)，按農(nóng)學(xué)谷商學(xué)院專家的觀點（也是業(yè)界公認(rèn)），最好是在200公里之內(nèi)；這樣不到2個小時的車程，正好在城市有車一族的周末消費半徑以內(nèi)。方便城里人、尤其是婦女兒童過來消費。
原因是什么？如上面提到的，因為休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村，但消費市場主要在城市。所以，做休閑農(nóng)業(yè)最火的地方一定是城市周邊，城市越大，市場越大，這個不難理解，畢竟，市場在那擺著呢！當(dāng)然，這個問題也要辯證地看。選址也跟你定位休閑農(nóng)莊的類型有關(guān)，如果是周末親子休閑的，那就近些。如果是定位養(yǎng)生養(yǎng)老中醫(yī)藥健康的，那就不妨遠(yuǎn)點。如果有良好的生態(tài)景觀環(huán)境、新穎的旅游項目和完善的旅游配套設(shè)施作為基礎(chǔ)，離城市稍遠(yuǎn)的景區(qū)邊緣型休閑型觀光農(nóng)業(yè)也能吸引游客。
2、風(fēng)景景區(qū)周邊，旅游目的地圈層。休閑農(nóng)莊，可以借力附近景區(qū)和當(dāng)?shù)氐钠渌a(chǎn)業(yè)發(fā)展。比如，江西南昌安義縣的農(nóng)莊很多是依附當(dāng)?shù)毓糯迓糜钨Y源的；北京不少好的中小型休閑農(nóng)莊，往往位于熱門的旅游線路之上或是附近，即是如此。主要要“借力”，而非“競爭”。
3、生產(chǎn)基地周邊。比如伊利的生產(chǎn)車間在內(nèi)蒙古的生產(chǎn)基地、三元牛奶的生產(chǎn)基地都變成了觀光景點；江西揚子洲的農(nóng)莊靠的是當(dāng)?shù)厥卟朔N植基地的優(yōu)勢。還有，北京昌平區(qū)小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、陜西楊凌全國農(nóng)業(yè)科技農(nóng)業(yè)觀光園、山東壽光生態(tài)農(nóng)業(yè)博覽園，都是利用了當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基地的優(yōu)勢，讓游客參觀農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)文化。
三、選址上，要眼觀六路、耳聽八方
1、眼觀六路，是指要有遠(yuǎn)見：要對所選之地的價值有準(zhǔn)確的認(rèn)識，了解未來的政策和區(qū)域走向，還要對未來的市場發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶人群及將來市場情況的判斷，包括項目與市場的對接手段，等等。盡量通過市場調(diào)研了解游客來源、客源類型、市場規(guī)模、客流規(guī)律、游客消費能力，所謂未雨綢繆。
2、耳聽八方，是指要區(qū)別同行：選址和規(guī)劃上，一定要調(diào)研布局地周邊一定距離內(nèi)有無競爭的同類型觀光休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)、景點或項目。和同行區(qū)分上，大致可從區(qū)位條件、交通條件、社會經(jīng)濟(jì)背景、資源的稟賦狀況等方面去進(jìn)行比較。要考慮與其他休閑農(nóng)業(yè)項目區(qū)別開，形成自己的特色和良好的競爭合作關(guān)系。
選址之后，就是簽約流轉(zhuǎn)拿地了。程序上介紹一個小技巧：對于有條件具備一定規(guī)模和實力的休閑農(nóng)業(yè)投資人來講，最好是從上往下走，通過區(qū)縣介紹走到鄉(xiāng)、村，和村委會簽約，最好不要直接去跟農(nóng)民挨家挨戶談簽約拿地，這樣更省力效率更高，更少后患。（農(nóng)學(xué)谷谷風(fēng)出品）
-----------------------------------------------------------------------------
聯(lián)系客服
