2020本來是充滿希望的一年，但誰也未曾想新冠疫情喧賓奪主，全球蔓延，對社會秩序和經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重危害和影響。這段時間觀察房地產(chǎn)行業(yè)，能在2-3月敢于主動應(yīng)對并做出社會貢獻(xiàn)的房企，少之又少。如果說出表現(xiàn)突出的，富力應(yīng)該算一家。2月15日，富力就啟動了“好房子，網(wǎng)購吧”創(chuàng)新營銷行動，給予客戶重大權(quán)益，力推在線購房，激活市場的同時，也創(chuàng)造了多項行業(yè)之最。另外，富力也積極作為社會公益。疫情期間，富力向中國青少年發(fā)展基金會及廣州市慈善會共捐款2000萬元人民幣，并組織多渠道籌集了500萬元的生活物資捐贈與武漢；同時富力商業(yè)還以免除部分租金的方式，協(xié)助商戶度過難關(guān)。國內(nèi)疫情行將結(jié)束，年報季到來，富力也如期交上了2019年的業(yè)績答卷。細(xì)觀年報，有幾大亮點值得關(guān)注：一、2019，數(shù)據(jù)健康，運營穩(wěn)健首先，富力2019年在銷售收入、銷售面積上，雙雙實現(xiàn)穩(wěn)定增長，權(quán)益合約銷售總金額1382億元，同比穩(wěn)步增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%。其次，富力在營收方面表現(xiàn)不錯，全年實現(xiàn)營業(yè)額908.1億元，同比增長18%；其中，物業(yè)銷售營業(yè)額796.9億元，物業(yè)投資、酒店運營及其他收入111.2億元，二者增長率分別為20%、6%。富力盈利能力保持行業(yè)前列，毛利298億元同比增長7%，凈利潤也增加16%至100.9億元。由于業(yè)績指標(biāo)連年攀高，富力再次大手筆分紅，董事會決議2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元，共派息40多億，派息率4成。另外，穩(wěn)健的核心運營數(shù)字外，富力多元化發(fā)展順利。其中，酒店、商業(yè)成為兩個最大的引擎。酒店業(yè)務(wù)板塊，全年運營收入達(dá)70.9億元，經(jīng)營凈利業(yè)主利潤上升5%，達(dá)到14.1億元。截止2019年12月31日，富力共有運營中的酒店90家。該項資產(chǎn)市場評估值約520億元，與目前380多億元的賬面計價差額巨大，隱含了未來可在資產(chǎn)證券化等資本運作中釋放的巨額價值增長空間。以此看，富力酒店業(yè)務(wù)擁有遠(yuǎn)超同業(yè)的盈利能力和價值提升空間。商業(yè)運營板塊，全年運營收入達(dá)15億元，同比上升了12%，進(jìn)一步取得全新成果。2019年，富力運營中的投資物業(yè)總建筑面積超過了252萬平米，運營中酒店及投資性物業(yè)市值約850億元，商業(yè)運營已成為富力可持續(xù)增長的重要“壓艙石”。在市場普遍關(guān)心的債務(wù)及融資方面，富力去年憑借有利的市況籌集境外債券22.5億美元及境內(nèi)債券67.8 億元，緩解債務(wù)壓力，后又主動收縮投資半徑。最終，負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化。另值得注意的是，富力全年平均融資成本6.6%。截至2019年底，富力現(xiàn)金儲備達(dá)384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經(jīng)營中可預(yù)見的資金需求。經(jīng)營及財務(wù)狀況的優(yōu)化，富力獲得資本市場認(rèn)可。2019年12月19日，富力配售2.73億股新股，多家國際大行充分支持，獲得約6倍認(rèn)購；2020年2月17日，富力集團(tuán)被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股top10，彰顯超強(qiáng)盈利能力。在土地儲備及貨源儲值上，2019年，富力“家底”增厚，全年在32個城市共取得38幅地塊，新增權(quán)益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價為2600元每平米，成本優(yōu)勢突出。截至2019年底，富力權(quán)益建筑面積約7060.5萬平方米，可售面積約5790萬平米，儲備貨值超過7450億元，分布在國內(nèi)外103個城市和地區(qū)，足夠未來四至五年開發(fā)之用。按照計劃，2020年，富力將銷售超過230個項目，可售資源2700億元。考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，富力將2020年協(xié)議銷售目標(biāo)設(shè)定為1520億元，較2019年實際協(xié)議銷售增加約10%。按照這一數(shù)字，富力在今年僅需要去化56.3%便可完成年度目標(biāo)。合理的增長幅度，換來相對從容的應(yīng)對姿態(tài)。當(dāng)房企走出后規(guī)模時代，培育、發(fā)展、強(qiáng)化自身擅長的業(yè)務(wù)，是塑造未來核心競爭力的關(guān)鍵。上世紀(jì)90年代開始，富力從城市更新起步，昂首挺進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)之路。這一業(yè)務(wù)基因，伴隨富力一路成長，如今已成為決定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的主要角色。從年報看，富力城市更新業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，“舊改之王”成績單不斷刷新。去年3月，富力地產(chǎn)中標(biāo)廣州白云陳田村“城中村”改造項目，改造范圍總面積62.61公頃，其中建設(shè)用地62.59公頃，改造規(guī)劃拆除現(xiàn)狀建筑面積126.97萬平方米；8月，富力還一舉拿下廣州花都田美村舊改項目，改造范圍用地面積11.49萬平方米。截至2019年底，富力已簽約合作城市更新項目超過了70個，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。短期可轉(zhuǎn)化面積約1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。與常規(guī)從招拍掛獲取土地不同，城市更新轉(zhuǎn)化出的土地儲備，成本優(yōu)勢非常明顯。因此，利潤率更高，便于管理資金流動，已成為提升富力盈利空間的有效途徑。2019年，富力已透過三個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地，并且未來數(shù)年可轉(zhuǎn)化潛在土儲建面超過4000萬平方米，未來多年可持續(xù)貢獻(xiàn)利潤，成為第二條業(yè)績增長曲線。深入城市更新業(yè)務(wù)，還可發(fā)現(xiàn)潛藏的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。一是占據(jù)增長高、支撐力足的細(xì)分市場，其中一二線城市的面積占比92%，安全系數(shù)很高；二是布局城市，在大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%，最大化把握粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略機(jī)遇。城市更新業(yè)務(wù)、尤其是大灣區(qū)的城市更新項目，正成為富力的獨特優(yōu)勢。富力管理層在業(yè)績發(fā)布會上提到，歷經(jīng)1-2月疫情短暫影響后，如今已步入正軌，樓盤展銷廳約9成以上都開始正常運作。今年信心依舊。所以，面對挑戰(zhàn)，2020年或隱藏著更大機(jī)遇。疫情導(dǎo)致的全世界流動性寬松，以及強(qiáng)烈的降息預(yù)期，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的持續(xù)利好尚在后面。能夠主動優(yōu)化、增強(qiáng)內(nèi)功、夯實基礎(chǔ)的房企將在未來承接更多機(jī)會。
中海石景山三新盤齊動，第一個案名發(fā)布
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