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本文根據(jù)公司2018年度全年業(yè)績(jī)會(huì)議交流記錄整理
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。 第一部分 財(cái)務(wù)摘要
1
、重點(diǎn)指標(biāo)
：收入387億元
，同比增長(zhǎng)25%
；毛利率為38%
，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)
；其中
，物業(yè)開發(fā)毛利率為36%
，同比上升7個(gè)百分點(diǎn)
；年度利潤(rùn)為人民幣73.8億元
，同比增長(zhǎng)43%
；股東應(yīng)占利潤(rùn)52.1億元
，同比增長(zhǎng)31%
；股東應(yīng)占利潤(rùn)
（扣除投資物業(yè)公平值收益
）51億元
，同比增長(zhǎng)30%
；年度每股基本盈利為人民幣45.28分
，增長(zhǎng)21%
，若未計(jì)及投資物業(yè)公平值收益每股盈利44.2分
。2
、收入結(jié)構(gòu)
：物業(yè)開發(fā)收入337.3億元
，占總收入87%
，同比增長(zhǎng)26%
物業(yè)租賃收入14.5億元
，占總收入4%
，同比增長(zhǎng)6%
；酒店經(jīng)營(yíng)收入20.5億元
，占總收入5%
，同比較少1%
；其他收入15億元
，占總收入4%
，同比增長(zhǎng)96%
；3
、資產(chǎn)負(fù)債情況
：截至2018年12月31日
，總債務(wù)879.7億元
，現(xiàn)金257.8億元
；資產(chǎn)負(fù)債率77.87%
，稍高于2017年的77.19%
； 凈負(fù)債率為 71%
，相比2017年69%略有上升
。4
、融資情況
：期內(nèi)平均借貸成本5.11%
；利息開支總額為人民幣53.8億元
，同比上升18%
；資本化的利息開支為人民幣29.6億元
，同比增長(zhǎng)35%
； 融資成本為人民幣24.2億元
，同比增長(zhǎng)43%
。5
、債務(wù)結(jié)構(gòu)
：1年內(nèi)到期的債務(wù)219.8億人民幣
，占比25%
；第2年到期的債務(wù)211.2億人民幣
，占比24%
；第3至5年到期的債務(wù)396.1億人民幣
，占比45%
；5年后到期債務(wù)52.7億元
，占比6%
。第二部分 業(yè)務(wù)回顧
1
、銷售業(yè)績(jī)
：年內(nèi)房地產(chǎn)錄得合約銷售額1280億人民幣
，對(duì)應(yīng)銷售面積501.2萬平方米
，分別同比增長(zhǎng)85%和45%
；銷售結(jié)構(gòu)
：華東地區(qū)占比50.97%
，環(huán)渤海地區(qū)占比25.5%
，華南地區(qū)占比13.17%
，華中地區(qū)占比7.3%
，西部地區(qū)占比3%
；報(bào)告期末
，本集團(tuán)物業(yè)及土地已簽約銷售未交付結(jié)算的金額約為人民幣1,403億元
。2
、土地儲(chǔ)備
：金茂主要布局一
、二線核心城市
；2018年以來成功進(jìn)入濟(jì)南
、西安
、昆明等14座新城市
，累計(jì)進(jìn)入40城
，實(shí)現(xiàn)全國(guó)核心城市的均衡布局
；期內(nèi)
，新獲取68個(gè)項(xiàng)目
，其中收購(gòu)項(xiàng)目56個(gè)
，新增土地儲(chǔ)備2,264萬平方米
；總土地款896億
，權(quán)益土地款383億
，平均拿地成本8,124元/平方米
；至期末
，總土儲(chǔ)6,420萬平方米
，其中一線城市占比14%
，，二線城市占比86%
；可歸屬建筑面積36,13.7萬平方米
。3
、城市運(yùn)營(yíng)
：金茂布局一批以城為特色的優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目
，在落地實(shí)踐中詮釋以城聚人
，以城促產(chǎn)的
“城-人-產(chǎn)
”城市運(yùn)營(yíng)邏輯
；金茂將基于政企合作系統(tǒng)運(yùn)作
，成片區(qū)綜合開發(fā)
，占比1000畝
、建面100萬以上開發(fā)的城市核心綜合體
、城市新城
、特色小鎮(zhèn)
。“兩驅(qū)動(dòng)
、兩升級(jí)
”的城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式
目前已完全在運(yùn)營(yíng)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目分別為長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城南京青龍山國(guó)際新城
、以及2018年新在運(yùn)營(yíng)的寧波寧南國(guó)際科技新城
截至2018年底
，已累計(jì)獲取及鎖定13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目
，公司城市運(yùn)營(yíng)形象得到進(jìn)一步鞏固
。a
）核心競(jìng)爭(zhēng)力:
先發(fā)優(yōu)勢(shì)
、樹立標(biāo)桿項(xiàng)目
、上海星外灘
、長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城
、青島中歐國(guó)際新城代表的標(biāo)桿項(xiàng)目
豐富經(jīng)驗(yàn)積累
、“一圖兩翼
”。精工品質(zhì)
、綠色科技備受客戶和市場(chǎng)認(rèn)可
多元化業(yè)務(wù)平臺(tái)支撐
央企北京及中化集團(tuán)資源系統(tǒng)
：使得金茂在整齊關(guān)系建立
B
）城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)展
：已進(jìn)入規(guī)模復(fù)制期
C
）運(yùn)營(yíng)布局
：全國(guó)核心城市群
D
）城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)鎖定貨值超萬億
第三部分 綠色戰(zhàn)略
2018年
，本集團(tuán)繼續(xù)發(fā)揮綠色戰(zhàn)略作為公司創(chuàng)新發(fā)展和差異化競(jìng)爭(zhēng)重要軟實(shí)力的作用
；本年度新增綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目19項(xiàng)
，獲取綠色建筑認(rèn)證標(biāo)識(shí)24項(xiàng)
，包括7項(xiàng)國(guó)家綠色建筑標(biāo)識(shí)
、11項(xiàng)BREEAM認(rèn)證
、2項(xiàng)LEED預(yù)認(rèn)證
、3項(xiàng)WELL預(yù)認(rèn)證
、1項(xiàng)健康建筑2星
；2018年金茂府目標(biāo)是更健康更舒適的
「智慧住宅
」；截至2018年底
，累計(jì)在建及運(yùn)營(yíng)能源站項(xiàng)目供能面積達(dá)2,300萬平方米
，預(yù)計(jì)每年節(jié)約碳排放達(dá)10萬噸
；截至2018年底
，中國(guó)金茂已在全國(guó)40座城市150余個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)
、施工和運(yùn)營(yíng)等階段應(yīng)用了先進(jìn)的低碳理念
，實(shí)現(xiàn)城市或區(qū)域整體的全面綠色低碳轉(zhuǎn)型
。第四部分 2019年展望
2019年全年可售資源2,376.5 億元
，簽約額目標(biāo)1,500.1億元
，推貨會(huì)集中在2-3季度
，占比有30%
2019年銷售結(jié)構(gòu)上
，華東地區(qū)
、環(huán)渤海地區(qū)
、華南地區(qū)
、華中地區(qū)
，西部地區(qū)占比分別達(dá)到34.2%
、29.3%
、18.6%
、10.1%
、7.8%
；未來目標(biāo)綜合實(shí)力進(jìn)入行業(yè)第1梯隊(duì)
，2020年簽約額達(dá) 2000億
；持有收入2020年42億元
，2022年50億元
，持有面積2020年170萬平米
，2022年200萬平米
2019加速落地
：推動(dòng)7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目落地
，每個(gè)區(qū)域1個(gè)
，此外每個(gè)區(qū)域樹立1個(gè)城市運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿項(xiàng)目
； 2020-2022運(yùn)營(yíng)成勢(shì)
：實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)
； 2023及以后創(chuàng)新引領(lǐng)
：成為品質(zhì)城市引領(lǐng)者
。第五部分 問答環(huán)節(jié)
Q&A
Q1
：1
）城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在利潤(rùn)率上會(huì)和其他開發(fā)商有怎樣的不同
？60%土地獲取來自城市運(yùn)營(yíng)
，未來銷售和利潤(rùn)貢獻(xiàn)何時(shí)
？2
）幾年前就定了1500和2000億目標(biāo)
，2019年1500億目標(biāo)
，感覺增速有所保留
，管理層對(duì)2019年市場(chǎng)判斷和銷售目標(biāo)什么想法
？進(jìn)入第一梯隊(duì)是什么要求
？拿地權(quán)益上的想法
？A1
：A
）、城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率比通過招拍掛的要有保障得多
，現(xiàn)在包括青島
、長(zhǎng)沙
、南京這些項(xiàng)目的毛利率比正常招拍掛毛利率有20%的高的水平
，所以這也是我們堅(jiān)定不移做的重要原因
。B
）60%利潤(rùn)貢獻(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)開始逐步貢獻(xiàn)
，但大家看到現(xiàn)在二級(jí)就有6000億貨值
，城市運(yùn)營(yíng)從2015年到現(xiàn)在獲得的項(xiàng)目有1萬億貨值了
，當(dāng)這些真正完全拿地到時(shí)候
，真正達(dá)到60%供應(yīng)地完全達(dá)到要3年
，今年預(yù)計(jì)還能至少獲得6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目
，也就是年底會(huì)有20個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目
，為什么現(xiàn)在一年那么多
？現(xiàn)在全集團(tuán)所有領(lǐng)導(dǎo)都幫我們拿城市運(yùn)營(yíng)
，都動(dòng)員起來了
，幫助很大
，尤其是他們各個(gè)板塊的產(chǎn)業(yè)
，我們現(xiàn)在拿的城市運(yùn)營(yíng)都是和其他產(chǎn)業(yè)綁定去談的
，其他產(chǎn)業(yè)在新城市發(fā)展也需要人建設(shè)
，中化多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)拿下項(xiàng)目很有幫助
。關(guān)于增速
，確實(shí)作為央企下的地產(chǎn)公司
，但央企是非常守信用的
，我們說到做到
，不可能說要多少億最后差幾億是不行的
，所以要超額完成這個(gè)目標(biāo)
，我覺得不是保守是信用
。關(guān)鍵是最后帶來的結(jié)果是什么情況
。回想我2014年提出來5年做到800億
，拿時(shí)候我們才100億
，大家都懷疑態(tài)度
，但為了完成承諾我們每年都算賬
，按照節(jié)奏完成
。包括談到三年后60%土地儲(chǔ)備來自城市運(yùn)營(yíng)
，如果仔細(xì)聽了剛才介紹
，只要真的項(xiàng)目都落地
，就會(huì)具備甚至超過60%
。第一梯隊(duì)可以展望一下
，我們很容易就看到明年突破2000億沒有問題
，按照過去20-30%增幅未來五年之內(nèi)就會(huì)突破3000億銷售規(guī)模
，這并不是承諾市場(chǎng)這個(gè)規(guī)模
，因?yàn)槲覀円恢睆?qiáng)調(diào)規(guī)模適度
，我們核心要效益好品質(zhì)好
，規(guī)模不是核心
，綜合實(shí)力要讓大家感覺到長(zhǎng)期可持續(xù)的
，如果硬要規(guī)模3000我們明年也可以的
，但產(chǎn)品價(jià)值是不是一直承諾的高端的
。我們今天強(qiáng)調(diào)品牌品質(zhì)效益首位
，規(guī)模放在后面
。規(guī)模需要但對(duì)我們不是問題
，大家可以放心
，長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)也一定會(huì)保持
。權(quán)益過去看到有段時(shí)間我們從最早的80%降低到70%到去年60%
。以前我們招拍掛較多
，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的結(jié)果
，我們被迫去合作
，不然最后拿不到地
；未來如果都是城市運(yùn)營(yíng)拿地
，那么權(quán)益能在80%以上
。和地方政府合作最多就是2-8開
。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中我們拿地希望能控股
，但競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不隨著我們一家轉(zhuǎn)移
，希望大家理解
。另外
，去年我們有一筆200多億的大宗交易
，如果剔除掉以后我們有40-50%增幅
。Q2
：城市運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)率
？以及開發(fā)周期
？對(duì)負(fù)債率影響
？中化會(huì)不會(huì)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)
？A2
：每次都會(huì)問關(guān)于周轉(zhuǎn)率的問題
，確實(shí)城市運(yùn)營(yíng)那么大
，一拿幾百萬平米
，容易大家覺得周轉(zhuǎn)回款有問題
，其實(shí)越是城市運(yùn)營(yíng)回款越快
，毛利也高
，里面投入資金也不多
，因?yàn)楹诵氖菨L動(dòng)開發(fā)
，一筆錢投下去后回款影響很大
，招拍掛項(xiàng)目舉完牌一般都是2個(gè)月內(nèi)拿地交錢
，城市運(yùn)營(yíng)拿地當(dāng)天就基本具備銷售能力
，因?yàn)槭悄阋?guī)劃的
，所以節(jié)奏方面你知道什么時(shí)候掛牌
。另外這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃協(xié)議
，今年拿多少地賣多少
，是個(gè)滾動(dòng)開發(fā)過程
，如果政府要求大面積開發(fā)
，比如政府500萬開發(fā)一年要求你開100萬
，其中土地有些自己開發(fā)
，有些給別人開發(fā)等多種方式都可以
。所以這不同于一錘子買賣
。目前已經(jīng)有的13個(gè)項(xiàng)目都是高毛利周轉(zhuǎn)快
，如果硬要全部投錢的項(xiàng)目怎么辦
？就不要拿
，我們對(duì)40個(gè)城市的200個(gè)目的地有研究
，這樣的項(xiàng)目我們干不干我們可以是選擇的
。現(xiàn)在每個(gè)區(qū)域都談10幾個(gè)項(xiàng)目
，但要求拿一個(gè)最好
，把一圖兩翼做好
。金茂是16家有開發(fā)證書的之一
，也是6家有酒店證書之一
，雙證的
。中化集團(tuán)肯定有化工農(nóng)業(yè)石油
，地產(chǎn)的發(fā)展方向是財(cái)務(wù)投資
，所以中化持續(xù)推行混改
，未來中化會(huì)持續(xù)減持
，達(dá)到不再并表
，后續(xù)就是財(cái)務(wù)投資者角色
。Q3
：1
）中化降低持股比例方法會(huì)如何操作
？混改完成后
，對(duì)金茂的改善
，激勵(lì)機(jī)制方面會(huì)有什么新嘗試
2
）已售未結(jié)算權(quán)益比例
，利潤(rùn)率
，2019年預(yù)計(jì)結(jié)算比例
？A3
：1
）混改中化集團(tuán)和中國(guó)金茂我們都是在抓緊推進(jìn)的
，集團(tuán)公司也是有這個(gè)意愿
，去年做了一次
，今年會(huì)繼續(xù)往下做
，到底什么方式取決于戰(zhàn)略投資者
，集團(tuán)整體持有比例等等
，賣老股肯定是重要方法之一
。這一塊中國(guó)金茂和集團(tuán)公司是高度一致的
，和投資者期望也是一致的
，寧總是非常市場(chǎng)化的領(lǐng)導(dǎo)
，會(huì)積極推進(jìn)這個(gè)事情
。混改完成以后完全市場(chǎng)化
，激勵(lì)只是很小方面
，我們現(xiàn)在激勵(lì)基本已經(jīng)接軌市場(chǎng)化了
，機(jī)制上要求管理綁定
，在并購(gòu)?fù)顿Y程序方面也會(huì)得到更多授權(quán)
，效率得到支持
，做過央企的人應(yīng)該知道對(duì)效率提升員工激勵(lì)有很大作用
，軟性的作用更大
。2
）已售未結(jié)轉(zhuǎn)1400億
，權(quán)益比例在65%左右
，毛利率一級(jí)100億50%以上
，二級(jí)在30%左右
。2019年確定可以坐收的在500億左右
，其他還在排
。Q4
：新城開發(fā)的戰(zhàn)略模式
，這個(gè)模式下未來業(yè)態(tài)的分布
，以及走勢(shì)
，看到住宅有很大的比例酒店
、寫字樓
、商業(yè)等
，未來幾年的具體態(tài)勢(shì)
，介紹一下
。A4
：內(nèi)部有一個(gè)投資方向的
，80 15 5
，80%分布在未來資金投向更多的是在銷售
，15%分布在持有
，5%在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上
，過去幾年一直在堅(jiān)持的
，金茂現(xiàn)在規(guī)模還比較小的公司
，希望不斷提高效率滾動(dòng)
，慢慢增加持有
，我們不會(huì)單獨(dú)做持有項(xiàng)目
，會(huì)和綜合體小鎮(zhèn)等慢慢有商業(yè)寫字樓
，現(xiàn)在上市的酒店有9個(gè)
，未來5年可能翻一倍
，商業(yè)可能從5個(gè)也翻一倍
。城市運(yùn)用很重要要配套跟上
，很多大型城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目都要酒店
、商業(yè)辦公等等
，但會(huì)要求住宅開發(fā)回款覆蓋并且有好的回報(bào)
。銷售規(guī)模增加和回報(bào)增加
，持有會(huì)有機(jī)增加起來
，雙輪兩翼
，顧及當(dāng)前利潤(rùn)未來也有安排
。Q5
：1
）一級(jí)開發(fā)的問題
，土地賣出或者保留
，選擇上怎么考慮
，報(bào)表上有什么表示
？2
）2018年現(xiàn)金流及2019年的現(xiàn)金流指引
A5
：1
）我們中國(guó)金茂作為企業(yè)來說不愿意賣地
，核心選擇希望把地拿了做成2級(jí)慢慢銷售
，所有利潤(rùn)體現(xiàn)都會(huì)在二級(jí)上
，不體現(xiàn)現(xiàn)在一級(jí)
，但城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目要兼顧企業(yè)也要兼顧政府
，但如果政府要求城市短期內(nèi)建設(shè)起來
，只靠一級(jí)大面積鋪開二級(jí)去做就會(huì)頭大
，所以就會(huì)和其他企業(yè)一起做
。2
）2018年現(xiàn)金流入
，賣房和土地941億
，租金16億
，酒店22億
；流出
：買地權(quán)益后500億
，2017后付的土地款60億
，建安成本123億
，H&A40個(gè)億
，稅費(fèi)84億
，其他利息等50億
2019年預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入
，1200億銷售
，租金17億
，酒店22億
；現(xiàn)金流出
：2018年未付土地款91億
，132億建安
，H&A55億
，稅費(fèi)82億
，利息55億
，剩下的是土地支出
。Q5
：城市運(yùn)營(yíng)以及未來一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)是一個(gè)滾動(dòng)的過程
，怎么保證保證拿地的價(jià)格便宜
？中途若其他開發(fā)商的來?yè)?h-char unicode="ff0c">
，有什么措施以及手段保證低成本拿地呢
？A5
：城市運(yùn)營(yíng)不像其他
，不是欽定了簽訂協(xié)議了10年都不變
，而是我們承諾10年會(huì)干什么事承諾
，政府承諾給我們多少地
，但要走招拍掛
。如果有些政府如果說不能承諾給地
，我們就不干
，愿意承諾的就干
。捆綁
、返還和政府支持是最重要的方式
，這是我們和政府綁定的東西
，會(huì)有項(xiàng)目拿到我們手上
，政府通過勸退特殊安排他來招拍掛給我們的過程中可以返還
，很重要就是競(jìng)爭(zhēng)力
，因?yàn)榕奶邥?huì)返還給我
，這是很重要的拿地方法
。我們還有毛地出讓
，直接一級(jí)開發(fā)
。核心是滿足政府訴求
，政府才能滿足你的訴求
，雙訴求結(jié)合在一起是城市運(yùn)營(yíng)核心理念
。@今日話題 @路雨路雨
