這篇文章是屬于回顧為主的。主要是將我在“房產(chǎn)”領(lǐng)域，“股票”領(lǐng)域，“實(shí)業(yè)”領(lǐng)域的一些思路進(jìn)行總結(jié)。然后，回顧其中的錯(cuò)誤，并且，這三者未來(lái)將如何更好的搭配與優(yōu)化。得好好思考一下。
很有趣，我總是會(huì)在某些時(shí)候，覺(jué)得命運(yùn)很奇妙。此時(shí)此刻，我坐在電腦前，思路回到了十多年前……
當(dāng)年的那個(gè)胖子，在頂著大雨，跑在城市的每一個(gè)小區(qū)，花了一年半的時(shí)間，身為資深頂級(jí)的路癡，竟然，看了上千套房子。不，不是要買，也不是要賣，而是，撮合要賣的人和要買的人。是的，這個(gè)胖子就是房產(chǎn)中介，也就是我本人。
為了打好這份工，騎著電動(dòng)車在雨中漂泊，一路飛奔。一天，在一處紅綠燈下停下了，等綠燈來(lái)。結(jié)果，一陣透涼從腳底傳到心窩，一激靈。我才發(fā)現(xiàn)，皮鞋不到兩個(gè)月，愣是磨出一個(gè)三寸直徑的窟窿。那一刻。我絲毫沒(méi)有像《中國(guó)合伙人》里面的主角一樣胸懷大志，也沒(méi)有任何勵(lì)志和雞湯的想法。我TM就想著大雨趕緊停。我得找個(gè)電爐子暖暖，烤烤。
時(shí)間撥回到十多年的那個(gè)雨天，這個(gè)鞋底穿了窟窿的胖子，絕對(duì)想象不到，這段經(jīng)歷竟然能夠成為他投資的一部分，并以此為生……
十多年后，他已經(jīng)瘦了，恩，只瘦了一點(diǎn)點(diǎn)。但是，卻還是保持了對(duì)房產(chǎn)濃厚的興趣。以至于去哪個(gè)城市都喜歡考察當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。直到這次，7月下旬出發(fā)，開(kāi)車北上，去江浙滬盤(pán)桓了好幾個(gè)月，預(yù)估12月初的樣子才回家。干啥呢？就是考察房產(chǎn)啊~
和之前日日夜夜奔波的考察，沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。嗯，硬說(shuō)區(qū)別的話，可能就是，這次不需要撮合買家了。
沒(méi)錯(cuò)。我的資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)投資就是其中一塊，而且，占比還不小。
這篇文章，我想，未來(lái)很多年，我的小孩可能會(huì)看到。我想有些思路，說(shuō)給他聽(tīng)。到他看得懂的年級(jí)，再看看，這個(gè)世界是不是會(huì)有不同。
大致上，我的資產(chǎn)配置分為三塊。一塊是實(shí)業(yè)，在幾家小小的公司有些股份。一塊是股票，基本上就是A股港股。一塊是房產(chǎn)，目前基本上就兩個(gè)城市有一些物業(yè)。
在實(shí)踐中，我發(fā)現(xiàn)，這種“房產(chǎn)”“實(shí)業(yè)”“股票”的三輪驅(qū)動(dòng)，有一定的好處與效果。我大致分享一下。
在全職做房產(chǎn)一年半左右，我的兩位大學(xué)同學(xué)兼好朋友兼兄弟找到了我，帶領(lǐng)我一起創(chuàng)業(yè)。實(shí)話實(shí)說(shuō)，這件事，改變了我一輩子的軌跡?？墒牵?dāng)時(shí)的我，是拒絕的。因?yàn)?，十多年前，我月收入差不多能做?萬(wàn)多了，胖是胖點(diǎn)，但是，過(guò)得倒是挺逍遙自在的~
在我人生選項(xiàng)里面，完全沒(méi)有創(chuàng)業(yè)這件事。這多不靠譜啊……
后續(xù)的故事，很簡(jiǎn)單。在二位兄弟的幫助下，我們?nèi)徊揭徊阶叩搅私裉欤现荛_(kāi)年度會(huì)，正好認(rèn)識(shí)15年，也走過(guò)了十五年，走到了第十六個(gè)年頭。從三個(gè)小伙子，走到了三個(gè)大叔。
我大概在2014年，就全職做投資了。關(guān)于實(shí)業(yè)的事情，就關(guān)注得很少了。為什么？因?yàn)槲业男值軅兂?jí)優(yōu)秀，優(yōu)秀過(guò)我。我不管反倒不幫倒忙。于是，得以全職來(lái)研究股票，還有房產(chǎn)。那么，實(shí)業(yè)這部分，我的位置應(yīng)該就非常有趣了，他們管我叫——總顧問(wèn)。我管自己叫做——吉祥物。挺好，我覺(jué)得老天爺照顧我，讓我運(yùn)氣挺好。有這么好的兄弟。所以，當(dāng)吉祥物，多棒~(yú)
于是，整整三年，每年300天以上，我在工作室，早上八九點(diǎn)開(kāi)工，中午吃飯睡覺(jué)，然后把晚餐帶到工作室，再工作到晚上8點(diǎn)，回家，睡覺(jué)，第二天再來(lái)。幸得太太支持，這三年讓我全心投入研究投資理財(cái)。我有一位超級(jí)棒的太太。于是，這三年的經(jīng)過(guò)，大部分就沉淀成雪球的帖子了。
好了，有細(xì)心的朋友看出來(lái)了。我在三個(gè)領(lǐng)域都全職全身心的投入過(guò)。
我為什么用這么多筆墨寫(xiě)這些看似和投資并無(wú)關(guān)系的故事呢？是因?yàn)?，我在?shí)踐中，發(fā)現(xiàn)，這種看似沒(méi)有關(guān)系不過(guò)是我們的錯(cuò)覺(jué)，其實(shí)，關(guān)系非常深厚，像平靜的海面之下的暗流?？床坏剑瑓s實(shí)實(shí)在在的存在。
我在研究投資市場(chǎng)的歷史的時(shí)候，研究財(cái)富代際傳承的時(shí)候，發(fā)覺(jué)一件事。就是，非常多的代際財(cái)富的傳承，在全世界的范圍來(lái)說(shuō)，基本上是如下幾種組成。
1，股權(quán)。（上市公司）
2，房產(chǎn)。（土地）
3，家族企業(yè)。（非上市公司）
4，現(xiàn)金，藝術(shù)品以及其他。
根據(jù)財(cái)富規(guī)模的不同，持有的比例會(huì)有不同。比如，超級(jí)大富豪，持有股權(quán)的比例就比較大。很少有超級(jí)大富豪是持有巨多土地與房產(chǎn)的。中型大富豪，持有土地房產(chǎn)的比例就高一些。也有一些家族，透過(guò)基金持有相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)品等。
大致上如此。
那么，隨著研究的深入，我發(fā)現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)，有個(gè)非常有趣的現(xiàn)象。這個(gè)現(xiàn)象，也是我未來(lái)想避免我的小孩有的思維。因?yàn)?，我個(gè)人認(rèn)為這是一種執(zhí)念。
這是一種什么現(xiàn)象呢？
在房產(chǎn)圈，很多投資的大咖，是比較鄙視投資股票的。說(shuō)一天到晚整CPI，GDP，美國(guó)非農(nóng)等等巨牛X的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，然后，幾十萬(wàn)玩十幾年?；氐郊依镒€(gè)小戶型，還心懷天下。覺(jué)得自己未來(lái)會(huì)成為巴菲特。
同樣的情形，不折不扣的在股票投資圈照樣發(fā)生。投資股票很多大咖，認(rèn)為投資房產(chǎn)是一種低等級(jí)的投資技術(shù)。從道德上，不完美，因?yàn)椋逊績(jī)r(jià)買高了，高到國(guó)人承受不起，這得打擊！從技術(shù)上，這有什么技術(shù)呢？誰(shuí)有錢(qián)還不會(huì)買個(gè)房子??？只要有本錢(qián)，不需要怎么學(xué)，你就買買買，不就好了嗎？這有什么成長(zhǎng)？有什么意思？
在實(shí)業(yè)圈，也對(duì)投資股票的人和投資房產(chǎn)的人，并不待見(jiàn)，認(rèn)為，這個(gè)不是立國(guó)之本，是奇技淫巧。你不生產(chǎn)任何東西，就是買一些虛擬的股票，買鋼筋水泥。長(zhǎng)此以往，國(guó)將不國(guó)。
在藝術(shù)圈，鄙視上述所有，因?yàn)椋~臭了，都錢(qián)錢(qián)錢(qián)的！啥意思？人類的延續(xù)，應(yīng)該是文化的延續(xù)，藝術(shù)的延續(xù)，美好的延續(xù)。怎么能這么市儈呢？
就這樣，投資者選定自己的陣營(yíng)后，就開(kāi)始長(zhǎng)期的維護(hù)自己的陣營(yíng)。這沒(méi)有什么不好，真的?？墒牵c此同時(shí)，排斥另一些陣營(yíng)，就是一種將自己的眼睛蒙上的做法。沒(méi)有任何實(shí)際意義，對(duì)嗎？
就連股票投資也逐漸如此，買了格力的，鄙視投資了美的的，買了美的的，又看不來(lái)投資格力的，格力美的，同時(shí)鄙視海爾的……
恒大的看不來(lái)融創(chuàng)的，融創(chuàng)的覺(jué)得恒大的不行，融創(chuàng)恒大的，一致看不起其他內(nèi)房的……
有人的地方，就有江湖，就有自己要維護(hù)的。
坦白講，我不喜歡這樣，我也不希望我的小孩這樣。
愛(ài)一個(gè)人，原因只能是你愛(ài)她。不應(yīng)該是她比別人好，對(duì)嗎？永遠(yuǎn)找自己愛(ài)的，找自己合適的?；蛟S，比較好一點(diǎn)。
所以，我才認(rèn)為歷史很有趣。
我沒(méi)曾想，實(shí)業(yè)，房產(chǎn)，股票都深入接觸了。
這里順便插一句，了解并不代表深入了解，深入了解并不等同于職業(yè)。
當(dāng)我職業(yè)深入接觸這三者之后，才明白，這里面有太多太多東西要學(xué)習(xí)了。學(xué)一輩子，肯定是學(xué)不完的……
根據(jù)我自己的實(shí)踐，我可以負(fù)責(zé)的說(shuō)，這三者根本不要分開(kāi)，更不要說(shuō)彼此對(duì)立了。因?yàn)?，這三者相互補(bǔ)益，相得益彰。
大致上是這樣的。
我們的實(shí)業(yè)，每年會(huì)有幾次分紅，以及一部分自由現(xiàn)金。我將這些比喻成水流，這些水流，是可以澆灌其他的。
我們會(huì)用實(shí)業(yè)的分紅以及自由現(xiàn)金來(lái)購(gòu)買股票和物業(yè)。
由于相對(duì)比較穩(wěn)定，所以，這對(duì)我投資股票有非常大的幫助，尤其是在熊市的時(shí)候，能夠有持續(xù)的現(xiàn)金流進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。這對(duì)于心理層面的幫助支持，是只有體會(huì)過(guò)的朋友們，才有感觸。可以讓我在熊市不必因?yàn)橐缅X(qián)而割肉。就算要割肉，也能少割一點(diǎn)不是~
然后，購(gòu)買物業(yè)，我們幾乎都是用來(lái)出租，我們幾乎沒(méi)有賣出過(guò)物業(yè)。這種租金，更加穩(wěn)定，每季度，每半年，都會(huì)有現(xiàn)金流進(jìn)來(lái)。而這種穩(wěn)定度高的現(xiàn)金流，對(duì)于股票的投資，是非常非常有幫助的。有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去20年，啥都不做，就定投滬深300，收益也是不得了的。各位想想看。是不是這么個(gè)道理？你有持續(xù)的現(xiàn)金流，定投一個(gè)不死的指數(shù)，大概率，非常大概率會(huì)有很不錯(cuò)的收益，對(duì)嗎？
同時(shí)，股票產(chǎn)生的增值，房產(chǎn)的增值以及現(xiàn)金流。又可以反哺實(shí)業(yè)。我們有時(shí)候會(huì)入股一些行業(yè)上下游的公司，這樣的話，相當(dāng)于對(duì)實(shí)業(yè)又做了增強(qiáng)。
再有錢(qián)，就買些藝術(shù)品咯，那誰(shuí)？劉益謙不就是這樣的么？那龍美術(shù)館，多牛？自個(gè)兒拿個(gè)雞缸杯喝茶喝酒，多開(kāi)心：）當(dāng)然，我們距離這個(gè)差得不止十萬(wàn)八千里，但是，總還是有個(gè)念想不是~
在整體思路上，我對(duì)房產(chǎn)，股票，實(shí)業(yè)是沒(méi)有排斥的。我認(rèn)為，是相互補(bǔ)益的。在實(shí)踐中，我發(fā)現(xiàn)，也是如此。
可是，為什么有些投資者會(huì)有不同的想法呢？
我也研究了一下。
有些朋友，拿出過(guò)數(shù)據(jù)給我看，就是創(chuàng)業(yè)成功率，是非常非常低的。還有一份數(shù)據(jù)，就是中國(guó)公司的平均壽命，大概是3.9年。對(duì)于這個(gè)，我想，這肯定是正確的。但是，這里面有個(gè)非常大的bug。就是這種數(shù)據(jù)只能論群體而不能論個(gè)人。以及，概率和賠率的巨大差別。
首先，我肯定認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)成功的概率是小的，非常小。但是，不得不說(shuō)，創(chuàng)業(yè)這件事，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，是動(dòng)了人生的頂層設(shè)計(jì)，已經(jīng)和非創(chuàng)業(yè)者走在不同的維度了。里面的差別非常大。我想，當(dāng)初不是比我更加優(yōu)秀的兄弟帶著我創(chuàng)業(yè)，我的人生肯定和現(xiàn)在不同。
這里有人會(huì)說(shuō)了，創(chuàng)業(yè)失敗率那么高，失敗了怎么辦？
這里我說(shuō)說(shuō)我的淺見(jiàn)。
首先，我認(rèn)為，每個(gè)人都會(huì)有自己的使命。有的人使命就不是創(chuàng)業(yè)，折騰。有的人使命就不是按部就班。你看得多了，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的情況。有時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題得問(wèn)問(wèn)自己。自己才知道答案。我自己就屬于不適合創(chuàng)業(yè)的。我當(dāng)年是誤打誤撞。我做投資理財(cái)之后，才發(fā)現(xiàn)投資理財(cái)比較適合我。而有些人是相反的。關(guān)于創(chuàng)業(yè)與投資理財(cái)，有巨大的不同。未來(lái)我有機(jī)會(huì)，專門(mén)寫(xiě)文章分享。但是，假設(shè)你自己知道，自己適合折騰，創(chuàng)業(yè)。那么，這個(gè)時(shí)候，你怎么選擇呢？我認(rèn)為，選自己喜歡的。這樣，至少輸了，不怨天不由人。心安理得。
其次，什么事情能保證成功？沒(méi)有的~我們也僅僅能盡人事聽(tīng)天命??！~
最后，重要的是，創(chuàng)業(yè)這件事，概率和賠率迷惑了眾人的雙眼。創(chuàng)業(yè)成功的概率的的確確很小，但是，賠率很大啊。這是我從事實(shí)業(yè)與投資理財(cái)學(xué)到的很重要一點(diǎn)。而且，我看到很多人在這個(gè)上面栽了跟頭。
創(chuàng)業(yè)很可能是失敗九次，成功一次。但是，請(qǐng)注意，成功的這一次，就能夠改變所有。是的，改變所有。
投資理財(cái)是成功九次，失敗一次就玩完。
我看過(guò)很多實(shí)業(yè)很成功的人，進(jìn)入股市之后，用創(chuàng)業(yè)的思路與手法，路徑依賴，一路高歌，尤其是牛市的時(shí)候，一年賺創(chuàng)業(yè)十年的錢(qián)。然后，有些朋友就血虧收?qǐng)隽?。上周還聽(tīng)一朋友說(shuō)，他們證券公司一個(gè)人，2000萬(wàn)做到7億。我差點(diǎn)沒(méi)把眼鏡驚掉。在我驚詫的同時(shí)，他又說(shuō)，結(jié)果這7億現(xiàn)在又虧到了不到2000萬(wàn)。我去~波瀾壯闊的人生……
那么，您適合創(chuàng)業(yè)，喜歡折騰，您就應(yīng)該選擇這條路。輸贏無(wú)悔，成敗自得。
那么，您不適合創(chuàng)業(yè)，不喜歡折騰。像我這樣。也請(qǐng)放心，老天爺自然有路可行啊，朋友。
很多朋友的人生格言就是——拿得起，放得下。
我的格言略有區(qū)別，是——拿不起，就放下。多好，輕松自在，對(duì)得起旁人，更對(duì)得起自己。：）
由于我走過(guò)創(chuàng)業(yè)的道路，我自然深知其中甘苦。所以，我個(gè)人對(duì)創(chuàng)業(yè)就比較沒(méi)有執(zhí)念。不會(huì)覺(jué)得創(chuàng)業(yè)特別好，也不會(huì)覺(jué)得創(chuàng)業(yè)特別不靠譜。
我和一些江浙的朋友，福建廣東的朋友聊過(guò)。他們?nèi)松校坪蹙褪谴蟛糠侄家邉?chuàng)業(yè)這條路，或者合伙人（有的是接家族企業(yè)）。他們從小就是這樣的教育。所以，他們從來(lái)不認(rèn)為，人生的選項(xiàng)有終身打工之類的選項(xiàng)。
同樣，我身邊也有很多朋友，最多就是想做合伙人，像我這樣。我也覺(jué)得他們挺好，活的好開(kāi)心，好棒！
很多投資朋友，說(shuō)起創(chuàng)業(yè)，就是一臉抗拒，其實(shí)，真的沒(méi)有必要。有機(jī)會(huì)，你就上，沒(méi)機(jī)會(huì)，其實(shí)，也沒(méi)有什么關(guān)系。
那么，創(chuàng)業(yè)能為投資帶來(lái)什么呢？我想，在我實(shí)踐中，帶給我的東西，是挺多的。
因?yàn)閯?chuàng)業(yè)是實(shí)實(shí)在在的接觸這個(gè)世界，這塊熱土，這些城市，這些人，這些行業(yè)。那么，十多年下來(lái)，你對(duì)中國(guó)的商業(yè)運(yùn)作，大環(huán)境，政策等等，就會(huì)有直觀的，深刻的體會(huì)。很多財(cái)務(wù)報(bào)表上表現(xiàn)不出來(lái)的東西，你就能看明白，至少，不會(huì)掉到坑里。比如，你看到，有些公司的扇貝游跑了，你大概就知道是什么情況。比如，你看到有些公司以巨大的虧損把買到的股票轉(zhuǎn)讓出去，你就知道是好事還是壞事。這些在實(shí)際商業(yè)上和財(cái)務(wù)報(bào)表上，解讀是不同的。
好了， 說(shuō)到房產(chǎn)。這更有趣了。
我有一篇文章，寫(xiě)的是我身邊一位老朋友的故事，他叫老楊。1996年前后入市的。算是資深老股民了。
他幾十年前對(duì)我有恩，可是，現(xiàn)在過(guò)得并不好，我隔三差五還會(huì)去跟他聊聊。他的兒女讀書(shū)的錢(qián)幾乎都是我出的。我很感念他多年前的幫助。但是，老楊的執(zhí)念很深。
大概是前年。有次開(kāi)車載老楊。和他聊到房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)，我們這個(gè)城市房?jī)r(jià)大約是五六千左右。我就說(shuō)，其實(shí)可以買套小戶型，付首付，也出不了多少錢(qián)的，我打算老楊真的要買，我就幫他付首付。結(jié)果，我嚇一跳。他說(shuō)，你等著，我們這座城市，房?jī)r(jià)肯定要跌到四千以下。我問(wèn)老楊為什么這樣認(rèn)為。他說(shuō)，他會(huì)時(shí)不時(shí)晚上去周邊小區(qū)數(shù)燈，現(xiàn)在亮燈的房子，很少很少。根本沒(méi)人來(lái)住，未來(lái)不跌就見(jiàn)鬼了！
真是見(jiàn)鬼了，現(xiàn)在漲到一萬(wàn)五左右了……
老楊對(duì)我真是好，當(dāng)天聊到了證券股，后來(lái)回家，他還打電話給我，告訴我，聊天的時(shí)候，他說(shuō)的那只股票的名字。可是，我接電話的手，卻不住的顫抖，我知道，老楊很可能這輩子都難翻身了，我好難過(guò)。急，能救，窮，是救不了的……股災(zāi)，老楊爆倉(cāng)三次?，F(xiàn)在看到老楊，依舊氣魄，依舊看空房產(chǎn)。誰(shuí)知道呢？老楊在九十年代，就已經(jīng)是能做幾百萬(wàn)的生意了。他的小弟都是大幾千萬(wàn)級(jí)別的了。
我很怕執(zhí)念，很怕深入內(nèi)心的執(zhí)念，教條！
我依舊在雪球上，朋友聊天中，發(fā)現(xiàn)專注投資股票的朋友，對(duì)房產(chǎn)是不屑一顧，甚至，抗拒！我研究了一下，我認(rèn)為。有幾點(diǎn)要注意。
第一，媒體，尤其是有些別有用心的媒體，意見(jiàn)領(lǐng)袖。
因?yàn)椋辗慨a(chǎn)，無(wú)論如何，是政治正確的事情。是能夠獲得大多數(shù)人認(rèn)可的事情。有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)界的意見(jiàn)領(lǐng)袖，一路出書(shū)，發(fā)表意見(jiàn)看空房產(chǎn)。有眾多追隨者。結(jié)果，早段時(shí)間，被爆出來(lái)自己在北京買了好多房子。事后采訪他，他說(shuō)沒(méi)辦法，是老婆買的！我去，這算什么回事啊……
我寫(xiě)給我小孩的信，第一句話，就是獨(dú)立思考。我家里幾乎不看電視。我怕。我怕我著道。長(zhǎng)久與社會(huì)的共處，我發(fā)覺(jué)，不要聽(tīng)一個(gè)人說(shuō)什么，要看一個(gè)人做什么。當(dāng)然，這比較難，因?yàn)榭床坏?。所以，干脆也不要?tīng)。真正的高手，有水平的人，往往不多。而且，更令人遺憾的，尤其在中國(guó)，儒釋道文化的中國(guó)，這些人都深深的隱居起來(lái)了。很難找到，很多很多在社會(huì)上發(fā)表高見(jiàn)，吸引追隨者的人，卻是有著自己的盤(pán)算。朋友們，假設(shè)你找到了這樣高人，你真的要感恩，然后真誠(chéng)的面對(duì)，相處，請(qǐng)教。往往，這就是你人生的貴人。真的。
第二，國(guó)外的數(shù)據(jù)，尤其是日本，香港房產(chǎn)的數(shù)據(jù)。
我見(jiàn)到的大部分抗拒房產(chǎn)投資的朋友，幾乎都會(huì)舉例日本失去的20年，香港房產(chǎn)的崩盤(pán)。當(dāng)然，現(xiàn)在舉例香港的比較少了。
我研究過(guò)后，認(rèn)為，還是要再想想。
為什么呢？
政策與文化與發(fā)展階段，有巨大的不同。
首先說(shuō)香港吧。其實(shí)，現(xiàn)在看看香港的房?jī)r(jià)，大家也不會(huì)認(rèn)為香港房產(chǎn)投資是錯(cuò)的了。對(duì)嗎？
假設(shè)，我們假設(shè)啊，香港房?jī)r(jià)真的在1997,2008后就不再漲了。這對(duì)我們有什么啟發(fā)么？
我認(rèn)為，肯定是不能照搬借用的。
因?yàn)?，香港太小，以及，政策有巨大區(qū)別。幾百萬(wàn)人口的地方的經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有辦法挪用到十幾億人口的地方的。那誰(shuí)，以前不是說(shuō)，新加坡經(jīng)驗(yàn)特別牛X么？結(jié)果，鄧說(shuō)，新加坡經(jīng)驗(yàn)參考參考是可以的，借鑒嘛，就算了。
因?yàn)?，體量差別太大太大。無(wú)法照搬的。
都不要說(shuō)政策差別了。
還有一個(gè)就是日本了。著名的失去的20年。
未來(lái)日本的房?jī)r(jià)，怎么走，我當(dāng)然不知道！肯定不知道！
我2018年應(yīng)該會(huì)去日本看看。再了解清楚一點(diǎn)，屆時(shí)再分享。
但是，我想說(shuō)，朋友，全世界這么多國(guó)家，房?jī)r(jià)崩了的，就這一個(gè)例子。你就這么有把握賭這一個(gè)例子？概率，賠率都不占優(yōu)勢(shì)啊……
敢上網(wǎng)看看印度房?jī)r(jià)么？嚇?biāo)溃?/p>
我個(gè)人對(duì)中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的發(fā)展，肯定是有我自己的判斷的。未來(lái)有機(jī)會(huì)詳細(xì)寫(xiě)。
我大致上認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)會(huì)呈現(xiàn)大城市群的狀態(tài)。
環(huán)北京為一個(gè)城市群。江浙滬為一個(gè)城市群。環(huán)武漢為一個(gè)城市群。環(huán)廣東會(huì)成為一個(gè)城市群。環(huán)四川（成都，重慶）會(huì)成為一個(gè)城市群。
我覺(jué)得大致上會(huì)這樣。
我們投資房產(chǎn)，基本上就會(huì)在這些區(qū)域選擇。畢竟，錢(qián)不多，足夠足夠資產(chǎn)配置了。
這些地方房?jī)r(jià)會(huì)崩潰么？
我的判斷是不會(huì)，在我投資的年代里面，不會(huì)。
我這次花了四個(gè)月在江浙滬盤(pán)桓，我深刻的體會(huì)了。我認(rèn)為不會(huì)崩潰。甚至，大于20%的跌幅我都覺(jué)得夠嗆。
未來(lái)準(zhǔn)備去環(huán)廣東那帶，再盤(pán)桓幾個(gè)月。
這幾個(gè)區(qū)域看過(guò)了。資產(chǎn)配置關(guān)于房產(chǎn)這塊妥妥的了。
第三，拿股票漲幅和房產(chǎn)漲幅做對(duì)比。
這也是我看得比較多的情況。我認(rèn)為，要再思考。
很多人的論點(diǎn)是這樣，撇除出北上廣深杭的漲幅，除了這幾個(gè)地方，其他地方隨便選，能跑贏滬深300不？能跑贏XX股不？能跑贏XX策略不？
我認(rèn)為這是有失考量的。
因?yàn)?，房產(chǎn)投資的核心，在于杠桿，在于安全的，低成本的，支付方式穩(wěn)定的杠桿。
我?guī)啄昵百I了一些物業(yè)，租金回報(bào)比大約8%-9%，商業(yè)地產(chǎn)，首付50%，漲幅大約每年7%左右。這個(gè)漲幅低吧？很多人會(huì)不屑一顧。這么低的漲幅，好意思做資產(chǎn)配置？
你把租金算上，把杠桿算上，把杠出來(lái)的錢(qián)的投資收益算上。是不是就不一樣了？
有人會(huì)說(shuō)了。你投資怎么保證有收益呢？搞不好虧損或者低于房貸利率?。?/p>
我去，那這樣說(shuō)，你不買房子，全部投資股票，豈不更糟？
我大致算了一下，在首付50%左右，租金收益8%-9%左右，投資收益15%左右，一年下來(lái)的收益，約20%是差不多的。
這里有人朋友要說(shuō)了。我去哪里找租金收益這么高的?。?/p>
坑就在這里。
不要忘記，租金收益其實(shí)是最小的收益了。因?yàn)?，有裝修折舊。我們這樣的投資房產(chǎn)的方式，都算是很保守的了。
很多地方，租金收益很低，甚至，沒(méi)有租金收益（空著，不租），但是，房?jī)r(jià)漲幅巨大。
那你萬(wàn)一買的是，租金收益巨低，房?jī)r(jià)又不漲。那不是虧大了？
好問(wèn)題！這就是為什么我要去這些區(qū)域考察幾個(gè)月的原因啊。
你別說(shuō)，還真的有很多旅游地產(chǎn)就是這樣，租金收益很低。（一年就旺季能租好價(jià)格）而且，房?jī)r(jià)也不怎么漲。關(guān)鍵是，還不好賣。是的，是有這樣的情況。
那不就得在這些容易有坑的地方下功夫，努力么？
房產(chǎn)有三塊利潤(rùn)要吃！一個(gè)是房?jī)r(jià)的漲幅，一個(gè)是租金，一個(gè)是杠桿。這三塊利潤(rùn)做不同的配比，不同的吃法。才能發(fā)揮配置房產(chǎn)的作用啊。有了這些，房產(chǎn)的配置才能和股票以及實(shí)業(yè)產(chǎn)生輪動(dòng)啊。
未來(lái)有機(jī)會(huì)，我再一一把房產(chǎn)三塊吃法的實(shí)踐分享出來(lái)。是的，難，要做細(xì)活兒，不比股票輕松。
那么，在實(shí)踐中，房產(chǎn)對(duì)實(shí)業(yè)與股票，又有什么補(bǔ)益呢？
我的經(jīng)驗(yàn)如下。
我們實(shí)業(yè)有很多兄弟單位，他們做我們的配套。我們的房子很自然的租給他們，他們也非常愿意租，用來(lái)辦公或者員工宿舍。省去了和房東打交道這個(gè)煩人的環(huán)節(jié)。而且，價(jià)格還比較便宜一點(diǎn)點(diǎn)。雙贏。最后，他們賺錢(qián)了，我們就一起去買新的物業(yè)，由于我們?cè)谶@里領(lǐng)域有一些經(jīng)驗(yàn)，可以避免掉坑里，可以有較好的折扣。所以，大家一起賺錢(qián)，合作也更加緊密。
這是房產(chǎn)對(duì)實(shí)業(yè)的反哺。
房產(chǎn)對(duì)股票呢？有什么好處么？
第一就是租金在熊市可以持續(xù)購(gòu)入咯。
第二就是心理層面的支持咯，熊市不會(huì)怕，不會(huì)嚇得割肉，甚至有新進(jìn)的資金補(bǔ)倉(cāng)了。
再就是，來(lái)到，股票對(duì)房產(chǎn)有什么幫助了。哈，太有趣。真的有幫助。
我2016年9月11日收到這么一條短信。
“萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓急售——面積225平方米，買入花了450萬(wàn)，已經(jīng)裝修好了，虧70萬(wàn)出售。已經(jīng)出租，帶租約出售，租金一年20萬(wàn)?！?/p>
我當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備全款買的話，大概能350萬(wàn)拿下。租金收益約6%左右。每年還會(huì)有一些漲幅。
距離今天差不多1年多一點(diǎn)點(diǎn)。
賣掉的話，450萬(wàn)是跑不掉的。
這一年的租金就當(dāng)摩擦費(fèi)用。
還不去算貸款的金額了，一年左右，350萬(wàn)投入，變450萬(wàn)。收益率30%左右吧。
萬(wàn)一不想賣，貸款杠出來(lái)，長(zhǎng)期投資股市。收益我看也不會(huì)差。
這筆投資在買入的時(shí)候，就鎖定了收益了。
上次股災(zāi)大概是2015年7月左右吧。一年多后，就出來(lái)折價(jià)賣的房子了。
大概經(jīng)驗(yàn)是股災(zāi)9個(gè)月到1年半左右，這個(gè)時(shí)間段，就會(huì)有折扣賣的房子出現(xiàn)。你要做的就是，帶上錢(qián)，一套套的去挑選。
我猜想，很可能是股災(zāi)帶來(lái)的副作用，不然，不會(huì)有這么大的折扣。這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金最好用。
作為合格的投資者，股災(zāi)前就應(yīng)該是輕倉(cāng)的了。那些錢(qián)應(yīng)該是以現(xiàn)金等價(jià)物的方式放在賬上，等待機(jī)會(huì)了。
這就是股票對(duì)房產(chǎn)最為明顯的幫助了。
但是，實(shí)事求是的說(shuō)，這是“術(shù)”的層面。賺多賺少的區(qū)別。
資產(chǎn)配置中，選擇正確的房產(chǎn)投資，加以維護(hù)，加以優(yōu)化。是投資系統(tǒng)中的定海神針。
沒(méi)有必要去排斥，真的。
假設(shè)，我假設(shè)啊，您真的對(duì)投資股票如此有信心。但是，最后您一生中，總還是有好幾套房子要買。您自己總得有幾套吧？股票投資這么成功。巴菲特是住在五十多年前買的房子里?？扇ツ瓴贿€是海邊有套度假房要賣么？1100萬(wàn)美金。1971年，15萬(wàn)美金買進(jìn)來(lái)的。你看你看你看看~
然后，您家人小孩總還有幾套房子要買吧。
多接觸房產(chǎn)，避免入坑，不也是挺好的，是么？
而且，我本人在實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)，了解房產(chǎn)多了之后，對(duì)房產(chǎn)相關(guān)的股票認(rèn)識(shí)也會(huì)比較直觀。
比如，東方雨虹，偉星新材就是相關(guān)的例子。我大概持有25%左右的倉(cāng)位。
這里順便說(shuō)一句。很多人說(shuō)房產(chǎn)是周期性行業(yè)。我在分享會(huì)上問(wèn)了這個(gè)問(wèn)題。大約超過(guò)50%的人這樣認(rèn)為的。
好了，問(wèn)題來(lái)了。
假設(shè)您認(rèn)為房產(chǎn)是周期性行業(yè)。請(qǐng)問(wèn)，您能把您的思路說(shuō)清楚么？
真的是周期性？為什么？
中國(guó)房產(chǎn)不過(guò)十多年，這么年輕的行業(yè)，您怎么得出結(jié)論，是周期性的行業(yè)呢？
國(guó)外？
政策，人口，文化，城市化進(jìn)程有巨大的不同啊~
這個(gè)周期有多長(zhǎng)？假設(shè)五六十年~
那么，對(duì)于現(xiàn)在做投資的很多朋友來(lái)說(shuō)，還是周期性么？
如果這也算周期，那么，世界上每一個(gè)行業(yè)都是周期性行業(yè)，醫(yī)藥，酒，煙，都會(huì)是周期性行業(yè)，一個(gè)周期上百年幾百年。
那對(duì)思考我們投資有什么實(shí)際意義呢？
以上，大概就是我關(guān)于'股票''房產(chǎn)''實(shí)業(yè)'三輪驅(qū)動(dòng)的一些思考與實(shí)踐。
錯(cuò)漏頗多，本意也是留給未來(lái)的我進(jìn)行反思。以及，拋磚引玉。
投資這件事，本來(lái)就是終身學(xué)習(xí)的事業(yè)。不斷變化，不斷修正，才是我追尋的態(tài)度。
我個(gè)人認(rèn)為
投資收益=投資次數(shù)（年限）*收益率*本金。
我們生活在世界上，需要用投資收益，而不是投資收益率。
我經(jīng)常在想，一個(gè)人本金100萬(wàn)，一年收益率50%，他就有50萬(wàn)收益可以花。
一個(gè)人本金1億，投資收益10%，他就有1000萬(wàn)可以花。
所以，我在思考我的投資體系的時(shí)候。
我覺(jué)得，先后順序這樣安排比較適合我。
投資年限最重要。因?yàn)閺?fù)利越往后越驚人。再說(shuō)了，這幾個(gè)要素中，只能選一種，你選投資年限，老天不把你提前收回去的話，至少，你可以活很久……
其次就是本金，本金越多，收益的絕對(duì)值越大。畢竟，我們衣食住行得拿出真金白銀哈。
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