本報記者 成全勃
賣方在簽訂房屋買賣合同后，因房價上漲房屋市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合同約定價格時，賣方毀約現(xiàn)象屢屢發(fā)生，賣方是否可以就這樣隨意反悔？買方是否真的無計可施？
【案情回顧】
王某經(jīng)居間公司介紹與陸某簽訂了《二手房買賣合同》，約定王某購買陸某的商品房，成交價格73.5萬元，并約定雙方于2017年4月30日前完成房屋交付并及時辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)。該交易在居間公司的協(xié)助下已完成網(wǎng)簽及資金托管手續(xù)，定金、首付已給付，按揭貸款已辦妥。至王某起訴時已經(jīng)償還銀行貸款4期。但陸某反悔不予交付房屋和辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甚至私下將該房產(chǎn)信息上傳至網(wǎng)上再次售賣。
王某無奈訴至法院，要求陸某履行合同，為其辦理涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，交付涉訴房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
【法院判決】
庭審中，被告陸某辯稱，《二手房買賣合同》簽署時其妻子劉某不知情，侵犯了劉某的權(quán)利，現(xiàn)劉某堅決反對，故該合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，請求駁回原告訴請。
居間公司辯稱其已經(jīng)認(rèn)真履行了居間方的合理審查及如實告知義務(wù)，作為居間方也積極履行了協(xié)調(diào)溝通義務(wù)。
第三人劉某申請參加庭審并述稱：其與被告陸某系夫妻關(guān)系，本案涉案房產(chǎn)系其與陸某的夫妻共有財產(chǎn)，陸某未經(jīng)自己的同意擅自簽訂房屋買賣合同，侵害自己的共有權(quán)，請求確認(rèn)原被告間簽訂的房屋買賣合同無效。
近日，法院作出一審判決確認(rèn)原被告簽訂的《二手房買賣合同》合法有效，判決被告交付房屋并將房屋過戶至原告名下，支付原告逾期交房違約金14567元。
【律師評析】
陜西明萌律師事務(wù)所申浩琳律師、毛群律師認(rèn)為，本案中第三人劉某是否為房屋的共有人決定著案件的走向。對于第三人劉某主張其為共有人的述稱，仔細(xì)查看證據(jù)就可以得出本案涉案房屋為被告陸某婚前財產(chǎn)，并非夫妻共有財產(chǎn)范圍。第三人劉某與被告的結(jié)婚登記時間在房產(chǎn)購買時間之后，本案涉案房屋系被告陸某的個人財產(chǎn)，第三人劉某的還款記錄與本案無關(guān)。原告王某自合同簽訂之日起至起訴之日，期間未收到第三人劉某的異議，并無惡意購買房屋侵害第三人劉某利益的情況。
值得提醒的是，在訴訟中，并非一紙訴狀遞交法院就會萬事大吉。訴訟時間長、客觀情況變數(shù)大，想要降低訴訟風(fēng)險就要積極行使自己的訴訟權(quán)利，防止贏了官司輸了房子的現(xiàn)象發(fā)生，因此訴訟保全程序便是很好的防范措施。向法院提起訴訟保全，限制被告在訴訟結(jié)束前處分房屋，才能使本案合同處于客觀上可履行的狀況，避免其他善意第三人合法取得房屋所有權(quán)，而我方當(dāng)事人只能獲得違約賠償?shù)慕Y(jié)果。當(dāng)然，若是當(dāng)事人愿意放棄房產(chǎn)獲得被告的違約賠償，當(dāng)事人也可以要求賣方賠償損失，該損失不但包括實際損失，也包括預(yù)期利益損失，即房屋的增值部分損失。實踐中，該部分損失的數(shù)額一般可通過委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評估或向?qū)I(yè)機構(gòu)進(jìn)行詢價予以確定。但是法院判決是否支持該部分的訴請，各地法院的評判標(biāo)準(zhǔn)不一，應(yīng)根據(jù)實地情況確定訴訟策略。
【記者點評】
合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，受法律保護(hù)。合同一經(jīng)簽訂，對雙方都有約束力，任何一方都應(yīng)遵守誠實守信原則，不得背信棄義撕毀協(xié)議。近年來，房子漲價賣方反悔的現(xiàn)象屢見不鮮，但房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，有漲就會有跌，如果換位思考，雙方就會多一些理解和寬容，內(nèi)心就多一份平靜，社會就多一份安寧。
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