文/劉潔文 北京市盈科（佛山）律師事務所律師
這幾年，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及部分居民改善型購房剛需的涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場迎來了消費的熱潮。通過阿爾法系統(tǒng)檢索分析可知，2014年至2018年期間，房屋買賣合同糾紛案件的數(shù)量也是呈現(xiàn)逐年遞增的狀態(tài)。
房屋買賣合同糾紛一般涉及三方民事主體：買方、賣方以及居間方。買賣雙方就房屋買賣存在買賣合同關(guān)系、居間方與買賣雙方存在居間合同關(guān)系。在房屋買賣合同糾紛案件的處理中，原告方往往在訴求中一并提出要求居間方承擔相關(guān)責任的訴求，而法院對此的處理思路也不完全一致。本文整理了部分地區(qū)法院的相關(guān)判決，以期能夠為解決實踐中的疑難問題提供新的注解。若有不足之處，還請不吝指出。
問題一、居間方在提供房屋居間服務中應承擔的義務的依據(jù)
大部分情況下，沒有義務就沒有責任。那么，居間方在房屋買賣合同糾紛中應承擔何種責任，就要考察其合同義務以及法定義務有哪些。前者主要是根據(jù)房屋買賣合同或房屋買賣居間合同中對其合同義務的有關(guān)約定。而一般情況下，合同對于居間方核實房屋的權(quán)屬狀況、是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況等合同義務均會做相關(guān)的約定，以保障買受方的合法權(quán)益；而后者在全國范圍內(nèi)適用的主要依據(jù)是人力資源和社會保障部,國家發(fā)展和改革委員會,住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》以及《合同法》第二十三章關(guān)于居間方承擔損害賠償責任的有關(guān)規(guī)定。
其中，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第四條規(guī)定“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。”以及第二十二條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應當編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應的房源信息。”《合同法》第四百二十五條規(guī)定“居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！辈糠值貐^(qū)也制定了地區(qū)適用的相關(guān)條例或規(guī)則以規(guī)制房屋居間方提供的居間服務行為。
比如北京市，出臺了《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》，其第四條規(guī)定“承接房地產(chǎn)中介業(yè)務時，應核實委托方主體資格。承接商品房銷售代理業(yè)務時應核實開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照及五證是否齊全；承接二手房銷售及租賃業(yè)務時，應驗明產(chǎn)權(quán)人的身份證及產(chǎn)權(quán)證或有效證明，由代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人分別與委托方簽訂合同，經(jīng)紀人簽署合同時應將自己的姓名、執(zhí)業(yè)證編號填寫清楚，同時加蓋機構(gòu)公章。”；
廣州市出臺了《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》，其第十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)向服務對象提供房地產(chǎn)中介服務時，應當書面說明下列事項：（一）房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的備案、年度檢查的資質(zhì)情況；（二）中介服務涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務活動中不得有下列行為：（一）索取合同以外的酬金或者其他財物；（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況……”；
寧波市出臺了《寧波市房地產(chǎn)中介服務條例》，其第十一條規(guī)定“中介服務機構(gòu)應當對中介服務活動中涉及的房地產(chǎn)的合法性、真實性進行審查。中介服務機構(gòu)應當將知道或應當知道的合同雙方當事人的資信狀況、履約能力、房地產(chǎn)權(quán)屬等情況如實告知委托方和合同他方，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。”
綜上，居間方在提供居間服務中的主要法定義務為核實、如實告知涉及房屋買賣交易的重大信息，比如房屋權(quán)屬狀況等。這些重大信息應是房屋買賣雙方據(jù)以作出交易決定、簽訂書面房屋買賣合同的決定性因素。
問題二、居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位
實踐中，若房屋買賣雙方與居間方分別簽訂譬如《房屋買賣合同》以及《房屋買賣居間服務合同》，將兩種不同的法律關(guān)系進行隔離的話，那么在房屋買賣合同糾紛中原告將居間方列為共同被告并提出訴求、主張權(quán)利的可能性是比較低的。因為根據(jù)合同的相對性原則，這其中的法律風險是顯而易見的。
這個問題的提出主要是針對三方僅簽訂有一份書面合同比如《房屋買賣合同》或《房屋買賣及居間服務合同》等，并在合同中對各自的權(quán)利義務進行了具體的約定，導致房屋買賣合同關(guān)系與居間合同關(guān)系混合并存于一份書面合同的情形。那么，在起訴時，原告方就不得不解決居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位問題。
一、列為共同被告，但法院作出不予處理、另案起訴的處理
[案例一]車玉芳與張銘、韓琳、西安卓瑪房地產(chǎn)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：(2018)陜0112民初11851號]
裁判觀點：“原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關(guān)系，原告要求解除該合同，本案不予處理，應當另案處理?！?
[案例二]金永明與黎永尚、佛山市三水區(qū)西南街海棠房屋中介服務部行紀合同糾紛案 [案號：(2017)粵0607民初4940號]
裁判觀點：“原告在本案中系主張房屋買賣合同糾紛，而原告關(guān)于居間費用的訴訟請求系基于與被告海棠房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請求不能在一案中同時處理，故對原告關(guān)于居間費用的訴訟請求，本院在本案中不作處理，原告可另行主張?！?/p>
評析：一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結(jié)果就是法院對居間法律關(guān)系不予審理、另案起訴。但是，也不排除法院為降低當事人的訴累而對這個問題不進行程序?qū)彶槎苯舆M行實體審判的情況出現(xiàn)。代理律師對此有風險的預判，并基于訴訟成本的考慮，可能會選擇直接將居間方列為共同被告并對其主張實體權(quán)利，比如，主張退還已經(jīng)支付的居間服務費或不予支付居間服務費等。而法院作出不予處理、另案起訴的法理依據(jù)主要是基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請求不能在一案中同時處理的考量。
二、列為共同被告或第三人，法院直接進行實體審判并作出相應判決
[案例一]趙婷玉與鄭佩房屋、第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：(2018)粵0303民初22798號]
法院裁判結(jié)果：第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告趙婷玉12000元。
評析：該案件中，作為居間方的深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯“關(guān)于第三人的訴訟主體資格及責任承擔。本案案由系房屋買賣合同糾紛，對應法律關(guān)系為房屋買賣合同關(guān)系。第三人與原、被告雙方之間實屬居間合同關(guān)系，第三人并非本案適格當事人?！钡欠ㄔ簩ζ淇罐q理由不予采納，并直接對其作出了實體的判決。
[案例二]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：(2016)粵0605民初15173號]
法院裁判結(jié)果：駁回了原告對居間方佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司的全部訴求。
評析：該案件中，作為居間方的佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司被列為了共同被告。針對原告訴求被告合富公司向原告退回中介代理費以及就違約方被告的責任承擔連帶責任，法院作出了相應的分析并最終駁回了原告對居間方提出的全部訴求。
筆者認為，本案中，原告訴求的提出值得我們思考。該案件中三方就房屋買賣以及居間服務簽訂《房屋買賣合同》。針對兩種法律關(guān)系混合在一份房屋買賣合同中，原告訴求“解除原、被告簽訂的《房屋買賣合約》有關(guān)原告與被告盧燕華之間房屋買賣關(guān)系的內(nèi)容”同時提出“被告合富公司向原告退回中介代理費5000元以及被告合富公司對訴訟請求2承擔連帶責任”。一般情況下，返還是合同解除產(chǎn)生的法律后果之一。那么，居間方返還中介代理費就應當以居間服務合同的解除為前提。
但原告僅僅訴求解除房屋買賣合同關(guān)系，并不訴求解除居間合同關(guān)系或者直接表述為解除涉案房屋買賣合同，那么其訴求的返還居間服務費就可能面臨不被支持的法律風險。作為共同被告的居間方的答辯理由對此也作出了回應“本次交易所簽署的《房屋買賣合同》包含兩個法律關(guān)系，一個是買賣關(guān)系，另一個是居間關(guān)系。本案是就買賣關(guān)系提起的訴訟，我方對買賣雙方是否解除買賣關(guān)系不發(fā)表意見，但我方不同意解除居間關(guān)系?！?/p>
因此，筆者認為，在房屋買賣合同被解除的情況下，針對特定房屋的交易已無法繼續(xù)進行，居間合同的繼續(xù)履行也失去了意義。在起訴解除房屋買賣關(guān)系且提出要求居間方返還已支付的居間服務費時，應一并主張解除居間合同關(guān)系或直接訴求解除房屋買賣合同（即同時解除該兩種法律關(guān)系）。那么，居間方返還居間服務費則是基于合同解除而產(chǎn)生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務或法定義務、對房屋買賣合同的解除存在過錯，返還居間服務費是作為居間方承擔違約責任的方式之一。
問題三：居間方承擔責任的類型
一、不予支付居間服務費或返還已支付的居間服務費
根據(jù)《合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬?！奔淳娱g方請求支付報酬以其促成了買賣雙方房屋買賣合同的簽訂為條件。根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>
筆者認為，原告對居間方提出這個訴求應以原告訴求解除包含房屋居間合同關(guān)系的房屋買賣合同為前提。并且這一訴求應以居間方對合同的解除存在過錯且合同對居間服務費的支付條件沒有作出特別約定為支持的條件。
[案例一]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：(2016)粵0605民初15173號]
裁判觀點：“前所述，合富公司對涉訟合同解除并無過錯，而且涉訟合同約定，合富公司促成涉訟合同簽訂即有權(quán)收取中介費，因買賣雙方任何一方違約導致合同不能繼續(xù)履行的，被告合富公司已收取守約方的中介費不予退還，故原告訴請合富公司退還中介費理據(jù)不足，本院不予支持?！?/p>
[案例二]姜孝宇與呂福仁、馬榮、房先生不動產(chǎn)（莊河）有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：（2015）莊民初字第1788號]
裁判觀點：“但因房先生公司在《房地產(chǎn)買賣合同》履行過程中提供了居間服務，并不存在過錯，因此，對原告要求其返還中介費的訴訟請求，本院不予支持。”
[案例三]林常昆與周普、廣州民域房地產(chǎn)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：（2016）粵0114民初5739號]
裁判觀點：“買賣雙方及中介方在明知原告不符合政策要求條件的情況下，并未嚴格執(zhí)行政策規(guī)定，而是心存僥幸，意圖通過其他方式以規(guī)避限購政策，因此各方對合同最終無法履行均存在過錯。故對原告林常昆要求被告周普返還定金20000元、要求被告民域公司返還中介費5000元的請求，本院予以支持?！?/p>
二、承擔補充賠償責任或連帶賠償責任
如上所述，居間方承擔責任主要是基于合同義務以及其法定義務。在實務實踐中，較多的是居間方違反了如實報告義務、審查、核實義務而對房屋買賣合同的解除存在過錯而被判決承擔相應的賠償責任。比如隱瞞或者未核實房屋的權(quán)屬狀況、是否存在已抵押、已查封等權(quán)利限制狀況等，導致買受方無法實現(xiàn)房屋過戶登記的合同目的。至于核實、如實告知的內(nèi)容范圍上文已有論述，在此不再贅述。
（一）承擔補充賠償責任
1、承擔補充賠償責任的法律依據(jù)
根據(jù)《合同法》第425條之規(guī)定“居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！痹摋l明確了居間方故意隱瞞或虛假陳述與訂立合同有重要關(guān)系的情況下，需要承擔的損害賠償責任。但是，對于承擔的是連帶賠償責任還是補充賠償責任未作明確規(guī)定。
部分地方出臺的規(guī)則明確了居間方承擔的是補充賠償責任，比如，《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》第七條規(guī)定“因房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的廣告房源信息失實，而造成委托人經(jīng)濟損失的，中介機構(gòu)應承擔補償責任?！?/p>
2、有關(guān)的案例以及承擔補充賠償責任的注意要點
[案例一]龐某、陳某訴上海銳豐投資管理有限公司居間合同糾紛案
裁判觀點：“銳豐公司在本次交易中違反了居間方應盡的義務，因此銳豐公司除應返還龐某、陳某中介服務費外，還應就張某某、張某未能返還購房款造成龐某、陳某的損失部分承擔補充賠償責任。綜合銳豐公司公司在提供居間服務過程中的過錯程度和實際情況，依法改判銳豐公司返還中介服務費57050元，并承擔90萬元的補充賠償責任。”
評析：房屋中介機構(gòu)作為專業(yè)性的機構(gòu)，擁有專業(yè)人員、專門設備，當事人基于對居間方的信賴，而根據(jù)居間方的介紹與對方達成協(xié)議，因此，居間方應對其所提供信息承擔充分的、謹慎的審查及核實義務。該義務應為其法定義務，即便合同對其審查、核實義務沒有做出具體的約定，居間方?jīng)]有履行謹慎、核實義務仍須承擔賠償責任。
此外，筆者認為，對于承擔補充賠償責任，需要注意以下幾點： 首先，補充賠償責任的責任主體為兩人以上，守約方遭受損失與違約方的違約行為以及居間方的過錯存在因果關(guān)系。比如，出賣方故意隱瞞了房屋存在抵押或已被查封等權(quán)利限制情況，居間方因未履行其審查、核實的義務，兩者從不同的方面造成了房屋買賣合同無法繼續(xù)履行；其次，補充賠償責任的承擔具有次序性。出于公平原則，應先由房屋買賣合同中的違約方先行賠償守約方的損失，居間方只在違約方無法承擔或無法全部承擔賠償責任時才承擔補充賠償責任，居間方承擔賠償責任后可向終局債務人追償。比如，《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》第三十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務人員違法從業(yè)或者因提供虛假信息等過錯給當事人造成經(jīng)濟損失的，由其所在的中介服務機構(gòu)承擔賠償責任；中介服務機構(gòu)賠償后，可以向有故意或者重大過失的中介服務人員追償?！?/p>
（二）按一定的比例承擔連帶賠償責任
[案例一]侯敏月與冼敏儀、佛山市順德區(qū)吉翔物業(yè)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號：（2016）粵0606民初7169號]
裁判觀點：“房屋是否被查封，直接決定了房屋能否辦理過戶手續(xù)、房屋買賣合同目的能否實現(xiàn)的決定性因素。故為保障交易安全，在居間服務中和確定交易前核實房屋查封情況，形成了房屋中介機構(gòu)從事居間市場活動的常識經(jīng)驗和慣例守則，屬于法定的附隨義務。《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。本案中，雖然核實房屋查封情況未在《房屋買賣合同》中明確記載，但被告吉翔物業(yè)公司亦要按照上述法律規(guī)定，履行核實查封情況的附隨義務。被告吉翔物業(yè)公司未能履行該義務，與原告未能獲悉房屋真實情況下締約并其后遭受損失有因果關(guān)系。故被告吉翔物業(yè)公司應當承擔賠償損失的違約責任。綜合考慮被告吉翔物業(yè)公司的違約情況，本院酌定其對原告的損失（已付定金60000元）承擔30%的連帶賠償責任，即為18000元，扣減被告吉翔物業(yè)公司已經(jīng)支付的9900元賠償款，賠償余款為8100元?！?/p>
筆者認為，無論是判決承擔補充賠償責任還是承擔連帶賠償責任，其實際為居間方應承擔的違約責任，因此，居間方須承擔的責任范圍應符合《合同法》第113條的規(guī)定。同時，根據(jù)權(quán)利義務對等的法理原則，居間方承擔的責任范圍也不應過分高于其提供居間服務可獲取的報酬范圍。
綜上，在并存房屋買賣合同關(guān)系以及居間合同關(guān)系的房屋買賣合同糾紛中，原告在起訴時直接將居間方列為被告或第三人已被部分地區(qū)的法院所接受。如實告知、審查、核實義務是居間方從事房屋居間市場活動的常識經(jīng)驗和慣例守則，且屬于其法定的附隨義務。而居間方是否應承擔責任取決于其是否違反了合同約定的義務以及該法定義務，以居間方存在過錯為其責任承擔的前提。我們期望，最高院以更多指導性案例等方式規(guī)范司法實踐中的不同做法。
編輯/代重陽
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