案情簡介
爭議焦點
裁判要旨
律師解讀
律師介紹
被告張某是案涉房屋的登記權(quán)屬人,登記日期為2013年11月19日,第三人趙某系被告張某的配偶?2015年12月20日,原告李某作為買方,被告張某作為賣方,第三人A公司作為經(jīng)紀方簽訂一份《東莞市二手房買賣及居間服務(wù)合同》,主要約定內(nèi)容如下:
李某購買張某案涉房屋,轉(zhuǎn)讓總價款為555000元,定金20000元;付款方式為按揭付款,買方須在貸款銀行審批通過后資金監(jiān)管111000元到擔保公司帳戶,過戶當日支付除定金之外的首期款44000元;買方須于簽訂合同之日起七個工作日內(nèi)向銀行提交抵押貸款申請的相關(guān)資料,并配合銀行辦理貸款審批手續(xù),申請貸款金額為380000元(具體金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準);賣方須無條件配合買方提交申請按揭所需資料及法律文書,雙方均不得借故拖延,否則視為違約;若銀行承諾發(fā)放的貸款不足以支付房款余額的,買方在接到銀行或第三方通知后應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)向賣家補足差額,并簽署相關(guān)文件;房產(chǎn)處于抵押狀態(tài),買方愿意為賣方委托擔保公司擔保融資贖樓的,賣方須于簽訂合同之日起3個工作日內(nèi)給擔保公司或第三方指定的人員辦理委托贖樓公證手續(xù)?
另約定:如買賣雙方任何一方未按照合同約定期限履行義務(wù),另一方有權(quán)要求違約方以轉(zhuǎn)讓成交價為基數(shù)支付每日萬分之五的違約金并繼續(xù)履行合同;如任何一方逾期履行義務(wù)超過十五個工作日,另一方有權(quán)解除合同并選擇要求違約方支付轉(zhuǎn)讓成交價百分之二十的違約金或承擔定金罰則?原被告在房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生糾紛,雙方均認為對方在合同履行過程中存在違約情形,均要求對方承擔違約責任?
本案應(yīng)如何認定違約責任?
一審法院認為,原告向第三人建設(shè)銀行B支行申請貸款,根據(jù)建設(shè)銀行B支行向本院提供的有原告簽名確認的《婚姻狀況聲明書》顯示原告在申請貸款過程中申報的婚姻狀況為未婚,與原告實際的婚姻狀況不符,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條關(guān)于“民事活動應(yīng)遵循自愿?公平?等價有償?誠實信用的原則”的規(guī)定,原告的上述行為違反了誠實信用的原則,案涉《東莞市二手房買賣及居間服務(wù)合同》在法律上不適宜繼續(xù)履行,支持被告主張解除《東莞市二手房買賣居間服務(wù)合同》?
同時,一審法院與第三人建設(shè)銀行B支行核實,在2016年3月初原告的貸款已獲批,而被告在民事起訴狀中稱原告因不符合銀行貸款政策?無法取得銀行按揭的審批?企圖以假離婚方式騙取銀行貸款,與事實不符?
原告向第三人建設(shè)銀行B支行申請貸款按揭的時間是2015年12月24日,建設(shè)銀行B支行查詢原告征信記錄的時間是2016年1月29日,2016年3月初貸款獲批,考慮到2016年2月份的春節(jié)假期,整個貸款審批的時間在合理范圍內(nèi)?原告已獲取銀行同意貸款的審批,對作為賣家的被告并未造成實質(zhì)性的影響,在原告提出一次性支付購房尾款后,被告亦未同意按原合同的其他約定進行交易?
因此原?被告雙方對合同的解除均負有同等的過錯,原告主張被告向其支付違約金,被告主張原告向其支付違約金均缺乏依據(jù),本院不予支持?至于定金20000元,被告應(yīng)予以退回?綜上理由,一審法院判決:確認原告李某與被告張某簽訂的《東莞市二手房買賣及居間服務(wù)合同》解除;駁回原告李某的全部訴訟請求;駁回被告張某的其他訴訟請求?
二審法院認為:針對雙方違約責任的認定,首先,案涉合同約定通過銀行貸款方式支付剩余尾款,李某是已婚人士,其向銀行提交的《婚姻狀況聲明書》卻記載是未婚,其在申請貸款中存在不誠信行為,根據(jù)銀行案涉交易經(jīng)辦客戶經(jīng)理盧煥洪的陳述,如果是已婚的,需要配偶配合和審查配偶征信,故即使李某取得了銀行貸款,其也是以謊報婚姻狀況的行為取得的,有可能影響之后銀行貸款的發(fā)放,進而影響買方的售樓款的全額收取,即使銀行通過其貸款申請,也不應(yīng)視為其履行了合同約定的申請貸款的義務(wù)?
其次,案涉合同同時約定銀行發(fā)放貸款不足以支付余款的,由李某補足差額,銀行貸款并非合同履行的唯一方式,張某之后不同意繼續(xù)履行合同亦不符合合同約定?綜上所述,雙方均存在違約行為,原審法院認定案涉合同已解除并判令由雙方各自承擔違約后果并無不當?綜上原因二審法院判決維持原判?
《民法通則》第4條規(guī)定:“民事活動應(yīng)當遵循自愿?公平?等價有償?誠實信用的原則”?《合同法》第60條規(guī)定:“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)?當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)?目的和交易習慣履行通知?協(xié)助?保密等義務(wù)”?本案中,由于原告向銀行申請購房貸款時提供虛假婚姻登記信息,對其貸款的取得以及合同的履行將造成影響,也違反了合同履行中雙方應(yīng)當遵守的誠實信用原則,即便原告通過提供虛假信息取得銀行貸款,也有可能影響之后銀行貸款的發(fā)放,進而影響買方售樓款的全額收取,即使銀行通過其貸款申請,也不應(yīng)視為其履行了合同約定的申請貸款的義務(wù),因此在契約精神之上,雙方已經(jīng)缺失了合同履行的誠信基礎(chǔ),故法院據(jù)此判決確認雙方合同解除?
另外,因為合同并未約定銀行購房款的付款方式,原告即便無法取得銀行貸款也可通過其他方式支付費用,法院也據(jù)此認定雙方在合同履行過程中均存在違約行為,兩審法院審理后認定案涉合同已解除并判令由雙方各自承擔違約責任系客觀公正的。
《匠心卓建》是卓建律師的第一本經(jīng)典案例集，收錄了自2007年卓建律師事務(wù)所創(chuàng)所以來，卓建律師親自辦理和總結(jié)的部分經(jīng)典案例。全書分八大篇章，分別為公司法案例篇、房地產(chǎn)與建設(shè)工程案例篇、知識產(chǎn)權(quán)案例篇、金融保險案例篇、勞動人事案例篇、刑事案例篇、行政訴訟案例以及其他爭議案例篇。
《匠心卓建》編委會
主 編 張斌
副 主 編 金振朝00楊林00王志強
編委會成員 朱凱旋00羅梨花00吳疆00鐘燕軍
王茜00毛晶晶00徐凱00王嶺 劉偉 0 0
唐本全00陳意佳00沈冬璇00段璟逸
蕭明皓00謝柳思00李國民00賈春平
編 輯： 汪思明
【溫馨提示】鑒于我國并非判例法國家，個案裁判結(jié)論不具備普遍適用性。此外，《匠心卓建》收錄的相關(guān)案例可能因為法律、法規(guī)、政策的變化，其觀點或結(jié)論亦可能隨之發(fā)生變化。讀者在閱讀時請予留意。
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