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 2018年12月7日，財(cái)政部對《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》進(jìn)行了修訂（以下簡稱“新租賃準(zhǔn)則”）。新租賃準(zhǔn)則有效借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會2016年1月發(fā)布的《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第16號——租賃》（IFRS16），又考慮了我國實(shí)際情況。承租人不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃，除準(zhǔn)則規(guī)定的豁免之外，所有承租業(yè)務(wù)均需確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，承租資產(chǎn)開啟“上表”新時代！ | ||
生效日期
企業(yè)類型 | 生效日期 |
在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè) | 2019年1月1日 |
其他執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)（包括A股上市公司） | 2021年1月1日 |
母公司或子公司在境外上市且按照國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制其境外財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè) | 允許提前實(shí)施，但不應(yīng)早于同時執(zhí)行新收入和新金融工具準(zhǔn)則的日期 |
顛覆性變化
新租賃準(zhǔn)則將對承租人產(chǎn)生重大影響，要求承租人適用新的會計(jì)模型，大部分租賃將被計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，并從數(shù)量和質(zhì)量上拓寬了披露要求。對于出租人，雖然會計(jì)處理基本沒有發(fā)生變化，然而在租賃合同談判、業(yè)務(wù)模式安排、績效評定等方面將產(chǎn)生影響。
核心變化 | 新租賃準(zhǔn)則 | 現(xiàn)行租賃準(zhǔn)則 |
會計(jì)處理模型 | 單一會計(jì)模型 | 雙重會計(jì)模型 |
取消了承租人的融資租賃和經(jīng)營租賃的分類，要求承租人對除短期租賃和低價值租賃資產(chǎn)以外的所有租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并分別確認(rèn)折舊和利息費(fèi)用。 | 承租人區(qū)分融資租賃和經(jīng)營租賃，采用雙重會計(jì)模型，對經(jīng)營租賃不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。 | |
租賃的識別 | 增加了識別租賃的具體要求，強(qiáng)調(diào)“控制”，即租賃是“讓渡了一段時間內(nèi)控制已識別資產(chǎn)使用的權(quán)利”；強(qiáng)調(diào)是特定資產(chǎn)，能夠主導(dǎo)資產(chǎn)的使用，并獲取幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益。 | 將租賃定義為：租賃，是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人，以獲取租金的協(xié)議。 |
缺乏詳細(xì)的，識別租賃的指引。 | ||
租賃合同的合并、分拆和修改 | 合同合并： 符合特定條件，承租人可以將多份合同合并為一份。 | 無相關(guān)指引 |
合并分拆： 合同同時包含租賃和非租賃部分時，承租人應(yīng)當(dāng)將該合同包含的各租賃部分和非租賃部分進(jìn)行分拆。 承租人實(shí)務(wù)簡便方法：根據(jù)租賃資產(chǎn)的類別選擇是否分拆租賃和非租賃部分，而將各租賃部分和非租賃部分作為單一的租賃核算。 涉及嵌入衍生工具的，應(yīng)當(dāng)分拆。 | ||
合同修改： 滿足特定條件的，將租賃修改作為一項(xiàng)單獨(dú)的租賃； 不滿足特定條件的，在租賃修改日調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，使用權(quán)資產(chǎn)調(diào)成零為止，差異計(jì)入當(dāng)期損益。 | ||
租賃資產(chǎn)、負(fù)債的確認(rèn)和計(jì)量 | 使用權(quán)資產(chǎn) 租賃期開始日，使用權(quán)資產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，并參照固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。 | 經(jīng)營租賃 不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。 |
租賃負(fù)債 租賃期開始日，租賃負(fù)債按尚未支付的租賃付款額現(xiàn)值進(jìn)行初始計(jì)量，并按固定的周期性利率計(jì)算租賃負(fù)債在租賃期內(nèi)各期間的利息費(fèi)用。 | 融資租賃 確認(rèn)租賃資產(chǎn)和租賃負(fù)債。 | |
租賃付款額 | 租賃付款額包括： | 最低租賃付款額包括： |
固定付款額及實(shí)質(zhì)固定付款額并扣除租賃激勵相關(guān)金額； | 承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本）； | |
取決于指數(shù)或比率的可變租賃付款額； | 由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值； | |
購買選擇權(quán)的行權(quán)價格； | 購買價款（如果預(yù)計(jì)將形式購買選擇權(quán)）。 | |
行使終止租賃選擇權(quán)需支付的款項(xiàng)； | ||
根據(jù)承租人提供的余值擔(dān)保預(yù)計(jì)應(yīng)支付的款項(xiàng)。 | ||
可變租賃付款額 | 取決于指數(shù)或比率的可變租賃付款額根據(jù)租賃期開始日的指數(shù)或比率進(jìn)行初始計(jì)量。 | 或有租金在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。 |
其他未納入租賃負(fù)債計(jì)量的可變租賃付款額應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。 | ||
折現(xiàn)率 | 固定的周期性利率： | 折現(xiàn)率： |
租賃內(nèi)含利率； | 出租人租賃內(nèi)含利率； | |
增量借款利率； | 租賃合同規(guī)定的利率同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。 | |
修訂后的折現(xiàn)率（續(xù)租權(quán)、購買選擇權(quán)的評估變化、租賃付款額的變動源自浮動利率變動）。 | ||
簡化處理（承租人可以選擇不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債） | 短期租賃（按資產(chǎn)類別）： 租賃期不超過12個月（包含購買選擇權(quán)的除外）。 | 無相關(guān)指引 |
低價值租賃（基于每一項(xiàng)租賃）： 單項(xiàng)租賃資產(chǎn)為全新時價值較低的租賃。 |
新租賃準(zhǔn)則 VS
IFRS 16
盡管新租賃準(zhǔn)則與IFRS 16基本趨同，但前者更貼合我國實(shí)際的情況，主要差異在于：
主要規(guī)定 | 新租賃準(zhǔn)則 | IFRS 16 |
范圍 | 以出讓、劃撥或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》 | 土地使用權(quán)在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則下適用租賃準(zhǔn)則 |
不含投資性地產(chǎn)租賃 | 投資性地產(chǎn)租賃 | |
不適用范圍未包含其他無形資產(chǎn)租賃 | 約定其他無形資產(chǎn)租賃承租人可以（但并非必須）應(yīng)用 | |
使用權(quán)資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量 | 在租賃期開始日后，承租人應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第二十一條、第二十二條、第二十七條及第二十九條的規(guī)定，采用成本模式對使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 | IFRS16允許承租人采用成本模式對使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量外，允許承租人對符合條件的使用權(quán)資產(chǎn)采用公允價值模式或者重估模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則僅允許采用成本模式對使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 |
列報(bào) | 明確租賃負(fù)債通常分別非流動負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債列示 | IFRS16中未明確要求承租人對租賃負(fù)債分為非流動負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債列示 |
明確在現(xiàn)金流量表中，償還租賃負(fù)債本金和利息所支付的現(xiàn)金應(yīng)當(dāng)計(jì)入籌資活動現(xiàn)金流出 | 償還租賃負(fù)債的利息未明確必須在籌資活動現(xiàn)金流出 | |
如果承租人采用《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的公允價值模式計(jì)量的投資性地產(chǎn)，則對符合投資性地產(chǎn)定義的使用權(quán)資產(chǎn)也應(yīng)采用公允價值模式計(jì)量，并在投資性地產(chǎn)科目列報(bào) |
新租賃準(zhǔn)則實(shí)務(wù)挑戰(zhàn)
新租賃準(zhǔn)則的采用不僅影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，同時會影響企業(yè)內(nèi)部控制、業(yè)務(wù)管理以及各個利益相關(guān)方?jīng)Q策等方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前考慮可能面臨的挑戰(zhàn)以及溝通應(yīng)對方式。
財(cái)務(wù)核算：
“租賃”定義的變化，若干領(lǐng)域運(yùn)用判斷以識別租賃、評估租賃期，您是否了解新租賃準(zhǔn)則的會計(jì)處理、列報(bào)和披露的變化要求？您是否了解如何平穩(wěn)過渡？
數(shù)據(jù)搜集：
海量租賃協(xié)議的收集整理工作繁重，您是否了解如何高效抓取分析租賃合同關(guān)鍵數(shù)據(jù)，為有效評估新租賃準(zhǔn)則影響做準(zhǔn)備？
影響評估：
新租賃準(zhǔn)則將導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表披露、關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)、債務(wù)契約中的財(cái)務(wù)比率限制條款等顛覆性變化，您是否了解新租賃準(zhǔn)則對公司預(yù)算、財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營成果產(chǎn)生的影響？
溝通影響：
外部利益相關(guān)者面對過渡時報(bào)告金額和調(diào)整與預(yù)期存在顯著差異疑問重重，您是否了解在何時、采用何種方式，向受影響的利益相關(guān)方溝通新租賃準(zhǔn)則所帶來的影響？
控制流程：
新租賃準(zhǔn)則要求進(jìn)行更多的判斷和披露，例如識別租賃、評估租賃期、選擇折現(xiàn)率。您是否需要更新控制及相關(guān)流程以滿足新租賃準(zhǔn)則要求？
稅務(wù)影響：
費(fèi)用確認(rèn)方式的變化可能會影響相關(guān)稅金的實(shí)際支付金額與時間。您是否考慮租賃潛在的納稅影響？
信息系統(tǒng)：
您的系統(tǒng)能否支持新租賃準(zhǔn)則帶來的變化？能否獲取所有必要的信息？能否對租賃實(shí)施監(jiān)控并執(zhí)行持續(xù)的評估？
策略規(guī)劃：
作為出租方，為最大限度減少在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)增加的資產(chǎn)和負(fù)債，您是否考慮需要修訂公司的租賃策略？作為承租方，您是否考慮會重新修訂商務(wù)談判、薪酬績效考核策略？
【勤啟數(shù)智】
德勤助力迎接承租資產(chǎn)“上表”新時代
“小勤人”Smart Leasing方案與德勤自主研發(fā)的系統(tǒng)工具LAP租賃會計(jì)平臺助力新租賃準(zhǔn)則咨詢團(tuán)隊(duì)從專業(yè)培訓(xùn)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、影響分析、協(xié)助溝通、流程梳理、稅務(wù)診斷、系統(tǒng)優(yōu)化、策略實(shí)施等各方面為您提供平穩(wěn)過渡、有效實(shí)施新租賃準(zhǔn)則的系統(tǒng)解決方案。
Smart Leasing：
全名“租賃準(zhǔn)則數(shù)字化解決方案”。德勤審計(jì)與鑒證創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)聯(lián)合新租賃準(zhǔn)則專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，利用德勤的專業(yè)知識和數(shù)字化能力來全方位滿足公司的需求，助其應(yīng)對復(fù)雜的全新挑戰(zhàn)；并通過完善的新租賃準(zhǔn)則一站式服務(wù)，從會計(jì)核算、業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控、及系統(tǒng)實(shí)施和集成等方面全方位助力公司應(yīng)對新租賃準(zhǔn)則實(shí)施。該解決方案的亮點(diǎn)在于有效運(yùn)用了最前沿的人工智能自然語言處理技術(shù)、大數(shù)據(jù)集成及可視化分析技術(shù)、以及德勤財(cái)務(wù)機(jī)器人技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了解決方案的高度數(shù)字化和智慧化。
LAP：
全名LAP“一體化”租賃會計(jì)平臺。為了應(yīng)對租賃準(zhǔn)則對于租賃業(yè)務(wù)的核算精細(xì)化要求，德勤管理咨詢團(tuán)隊(duì)開發(fā)出LAP。通過與企業(yè)合同、采購、報(bào)賬等上游系統(tǒng)銜接，可以自動識別新租賃準(zhǔn)則要求的租賃核算內(nèi)容并進(jìn)行會計(jì)信息轉(zhuǎn)換，最終在系統(tǒng)中生成和輸出相關(guān)結(jié)果。同時它還能與下游ERP或報(bào)告系統(tǒng)集成，幫助公司理清租賃業(yè)務(wù)內(nèi)容，提供規(guī)范化的租賃會計(jì)流程管理服務(wù)。
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