本文系網(wǎng)易原生內(nèi)容中心《熱觀察》欄目出品，每周更新三期。
文|岳瑾雯；編輯|張亮
2008年初，萬科前董事長王石就拋出了一個頗有爭議的論調(diào)：對于那些事業(yè)沒有最后定型，還有抱負、有理想的年輕人來說，40歲之前租房為好。近年來隨著房價攀升導致的購房門檻提高，以及事業(yè)定型年齡的推遲，王石的言論或許一語成讖，租房成為更多人主動或被動的中長期選擇。然而在國內(nèi)的房屋租賃市場上，即使租客們費盡心力與各種人斗智斗勇，當他們到家的一刻依然會意識到自己只是砧板上的魚肉。
1、受房價影響租房價格不斷攀升，上不封頂?shù)淖饨饚缀鹾谋M了租客們對生活質(zhì)量的要求
房屋租賃交易市場的形勢對租客來說并不樂觀。自2015年6月起，上海市房租平均值由年初的每平方米62.7元漲至年末的74.9元，全年漲幅近兩成，閔行、閘北、浦東一些熱門地區(qū)的漲幅高達六成；事實上這種情況可能還會繼續(xù)惡化，隨著房價攀升，房屋租賃收益不斷縮水，在靜態(tài)計算的情況下房主可需要數(shù)十年才能收回成本，因而更急于將房屋脫手，推動租賃市場房源進一步萎縮。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前租賃市場供求比最高可達到1：10，這意味著可能有有10個客戶搶著看同一套房源，推動了租房價格不斷攀升。
與不斷上漲的租金相形見絀的是居民收入水平。2016年2月，上海市租金均價已達到了78.5元/平方米/月，同比上漲24.33%；截至2016年4月底，上海房屋租金價格已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)22個月上漲。然而根據(jù)上海市統(tǒng)計局2016年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海居民人均可支配收入同比僅增長8.5%，收入水平遠不能彌補房價上漲的缺口。這意味著租房族們?nèi)绻辉冈偻孔饫锒噘N錢，他們只能越搬越遠或與更多人分攤房費，與此對應的是生活質(zhì)量的下降。2016年，百度發(fā)布的全國50城上班距離及時間排行榜顯示：上海的平均上班通勤里程已達到18.82公里，平均通勤時間達到51分鐘。而根據(jù)2015年住建部的調(diào)查，由于缺少中小戶型供給，青年人、新市民只能選擇合租，其比例已達50%。更可怕的屢禁不止的群租房，截至2015年10月底，在上海康城住宅小區(qū)的群租戶已達到1601戶， 130平方米的空間最多可以隔出了七八間房。
2、缺少監(jiān)管的房屋租賃市場上“黑中介”層出不窮，僅廈門就有58家房產(chǎn)中介沒有備案
租房市場的旺盛推動者房產(chǎn)中介公司的迅速發(fā)展，發(fā)達國家早已對房屋中介行業(yè)進行了具體的規(guī)定。例如，在美國房產(chǎn)經(jīng)紀人需要持證上崗，沒有房地產(chǎn)執(zhí)照者一律不準從事任何的房地產(chǎn)業(yè)務，遇到糾紛時消費者可向房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會或州房地產(chǎn)局投訴。據(jù)統(tǒng)計，在美國90%的房產(chǎn)經(jīng)紀人都有大學學歷，約70%的買主和賣主都對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務完全滿意。而根據(jù)澳大利亞的相關法律，如果房產(chǎn)中介個人進行了虛假陳述，將被處以100個處罰單位的罰款，約合人民幣75000元，這對于遏制虛假陳述的問題具有很強的震懾作用。
然而國內(nèi)的房地產(chǎn)中介監(jiān)管中卻是亂象叢生。根據(jù)住建部對3萬多名年輕人住房狀況調(diào)查結果顯示：43.8%的租房人在租房過程中遭遇黑中介、欺詐中介費等不良中介行為。而根據(jù)規(guī)定：凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的機構，須自領取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門備案并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書》后方可承接業(yè)務。但事實上，小中介可以通過租借執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書等多種方式逃避備案。即便找到，不備案的處罰等方面無具體文件可依照，公司與中介人員對于行政處罰也并不配合。因此一些中介公司可以在卷款后逍遙潛逃，甚至改名換姓卷土重來。據(jù)報道截至2016年7月，僅廈門就有58家房產(chǎn)中介沒有備案，還有14家甚至沒有營業(yè)執(zhí)照。同樣，中介從業(yè)人員的監(jiān)管也處于無序狀態(tài)。2014年8月國務院印發(fā)的《關于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》中直接取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀人準入類職業(yè)資格，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)門檻進一步降低，中介們毫不顧忌地編造房源，騷擾房東，甚至威脅租客，流動性強的租房中介行業(yè)長期處于無證無監(jiān)管狀態(tài)。根據(jù)上海市消保委調(diào)查顯示，2015年市消保委受理的房產(chǎn)中介服務投訴數(shù)量達到794件，是2012年的近3倍。
3、保護租客們的房屋租賃備案登記制度難以落實，不僅在租房出現(xiàn)糾紛時幫不上忙，甚至還在租戶的工作、生活及子女入學方面又添了一道枷鎖
住建部2011年2月起施行的《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。”房屋租賃備案要求租賃當事人提供詳細的證明材料，使用主管機關提供的統(tǒng)一合同格式，有利于維護承租人“優(yōu)先購買權”、 “買賣不破租賃”等權利的實現(xiàn)，備案后租戶起碼不用擔心租約期內(nèi)遭遇房東賣房，對房東臨時在租期內(nèi)漲價也有一定的制約作用，避免了由于承租人在不知道所承租的房屋已被抵押的情況下又層層轉(zhuǎn)租帶來的糾紛。
在具體實踐中，辦理備案即需要房東繳納一定稅款，雖然目前各地實行一些減免稅款或免稅政策，但很多房東仍處于怕麻煩或擔心“秋后算賬”等心理不愿配合。與此同時在幾年前，全國多省市就已經(jīng)將房屋租賃登記備案證明作為辦理居住證的必要條件，房屋租賃登記備案證明開始與疾病防治，隨遷子女入學，申領機動車駕駛證，購買限購商品房等政策掛鉤。早在2013年，根據(jù)鄭州市規(guī)定居住在城中村出租房屋的居住證申領人就應提交與房東簽訂的租房合同以及房屋租賃登記備案證明。然而截至2015年7月，鄭州市住宅租賃登記備案戶數(shù)僅為2.3萬戶，住宅租賃的備案率不到兩成。
4、雖然公租房申請條件不斷放寬，但受限于各種條件難改“雞肋”處境。違規(guī)申請人不僅霸占難得的租房福利，還通過出租獲取更高效用的貨幣收益
近年來隨著公租房適用標準被不斷放寬，非戶籍人口也可以申請公租房，這被各地政府視為一項針對外來租房者的福利。但事實上外來者并不能享有和本地戶籍者同樣的待遇，多地仍然將第一次序留給具有項目所在區(qū)戶籍及在工作家庭的申請人，其他租房者需要等第一次序申請家庭全部完成配租后才能瓜分剩余的房源。同時，因目前交付或配租的公租房多數(shù)建在遠郊地區(qū)，在市內(nèi)工作的新畢業(yè)無房職工及靠打零工維生的低收入者受限于通勤成本及配套設施對此顯得并不熱衷。2015年底審計署通報的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市空置的保障房高達30855套，供電、排污、市政道路等配套建設滯后被認為是空置的主要原因。此外，與香港的公共租房只有25%市價的租金相反，大陸地區(qū)的公租房價格普遍在市價的70%-80%左右，單人一居室面積在50平方米左右，加上大部分公租房僅有簡裝，床鋪，衣柜以及電器等均需要租客自行購買，對無家庭租客來說，公租房很可能不如市價實惠。而與此對應，一些位置或條件較好的公租房卻因缺乏監(jiān)管，原住戶通過違規(guī)出租獲得更高效用的貨幣福利。根據(jù)媒體報道，深圳市今年對某小區(qū)的抽查中266戶就查到5家非法承租，而在這之前，深圳市就有公租戶公然將轉(zhuǎn)租廣告放到了地產(chǎn)中介網(wǎng)站上。
5、房屋租賃市場缺乏立法，租戶權益受到侵害時投訴無門，打一場租房官司少則幾個月，多則好幾年
早在德國的魏瑪共和國時期，社民黨就對房東解除房約和提高房租作出了法律限制。1974年聯(lián)邦議會聯(lián)邦政府頒布《租金調(diào)整法》，將原本有使用期限的《租賃保障法》進行大幅度修改，并規(guī)定該法律的時效為永久有效。2001年再度通過了新的租房法。到目前為止，德國立法機關在《民法典》中設單章規(guī)定房就房屋租賃進行具體規(guī)定，并制定了專門的房屋租賃法以及公共福利租房的相關法律。然而至今為止，中國在房地產(chǎn)租賃領域仍沒有相關立法，僅能通過政府不斷變更的政策性法規(guī)進行調(diào)控。
立法空白直接造成消費者投訴無門，維權艱難。在國內(nèi)當房屋租賃出現(xiàn)糾紛時，租客們可能會求助的部門包括住建委，工商局，房管局，居委會，消協(xié)，公安局，房產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)中介協(xié)會，以及一些地方服務中心等，多頭管理的局面下職能界定不清，消費者遇到問題并沒有明確的責任主體，在維權過程中在各部門之間無力奔走。據(jù)公開媒體報道，有62.5%的消費者表示在租房市場中曾有遇到問題投訴無門的窘境。
而在司法實踐中，租客們只能根據(jù)合同法的相關規(guī)定維護自身權益，然而目前國內(nèi)的多數(shù)房屋租賃合同采用中介公司制定的范本或由業(yè)主自擬，部分合同約定籠統(tǒng)模糊，為中介機構設置隱性、歧義條款提供了空間。許多租客在簽合同時對違約條件、違約責任不夠重視，在履約過程中即使自身權益受到損害也難以行使權利。在幾年前，北京、上海、貴陽等地政府曾發(fā)布過租房合同范本，但是合同范本多是僅供簽訂合同時參照所用。而如果打算為租房打一場官司，時間短則3-5個月，如果還有二審則可能拖至1年以上，同時還需考慮期間的律師費，交通費，誤工費以及長期耗費的精力與時間，在損失不超過萬元的情況下，投入的維權成本很可能高于違法成本。
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