作為一名房東，我經?；燠E于房東群，本地論壇社區(qū)，時不時會看到房東吐槽，自己遇到過各種類型的奇葩租客，比如房間衛(wèi)生搞的臟亂差，損壞物品，天天夜貓子半夜活動，被鄰居投訴......其中最讓房東們頭疼的是，租客以各種理由拖欠房租，不交租金，霸占著房間，也不搬走，更有甚者，租客不僅拖欠房租，偷偷搬走，并且把房間里值錢的家當也“順走”，很多房東碰到這類租客甚是頭疼。

通常大家都會認為租客是弱勢群體，在外面漂泊，但不知當房東也不是輕松的事，一旦遇到奇葩租客，也是各種心煩，有的時候不知道如何怎么辦，特別是遇到耍賴型拖欠租金的租客。答應幾天內給房租，然后沒了消息，你催他，要么人家當沒看見，要么各種理由，你讓他搬走，他死都不搬。

針對各類奇葩租客，特別是拖欠租金的租客，做好以下2點非常關鍵！

第一，問題的預防

這里主要分為2個維度，首先前期租客的篩選，對于租客的工作性質，工作單位，哪里人，緊急聯系人，租住用途等，其次最重要的是租賃合同的簽訂，關于租賃合同中以下幾點一定要特別約定：

①要求租客在合同中寫明他的聯系方式、文書送達地址、工作單位、緊急聯系人等；?

②關于租戶拖欠租金XX多久，合同自動解除，這個時間要明確約定，關于押金的問題，合同中也可做約定，如租客XXX久不繳納房租，押金自動抵扣所拖欠租金部分，多退少補，可以申請違約金，比如超過XXX久不繳納房租，違約金為所拖欠房租的X倍；

另外關于其它可能會出現的奇葩場景，比如:租戶將房屋另做他途，比如自己做二房東，或者將租來的房屋本來說是居住的結果用來開皮包公司等等其它用途，只要房東可以想到的，建議添加到下載的標準租賃合同中，一旦租戶出現以上問題，合同自動解除，同時租客承擔相應的違約責任。

這里敲重點，簽訂紙質合同后，最好自己拍照存檔，以防萬一合同搞丟了，群里看到有的房東說自己合同丟了，不知道怎么辦。

第二，問題出現后：租客拖欠租金，房東應該怎么辦呢？

簡單總結四字“先禮后兵”

1.催租： 租客拖欠租金房東在與租客催租的溝通過程中，無論是電話，還是當面交流，記得錄音，短信或者微信催租，記得截圖保存，（房東先禮的證明，說白了，雖然租客拖欠租金本來不占理，但是作為房東我們要在已經占理的基礎上再再占理）

2. 換鎖： 經過以上交涉，租客仍然不交租金，實在不行就只能換鎖了，

或斷水斷電、換鎖、換指紋、換密碼等）限期讓租客把他的東西拿走，記得與租客溝通期間，彼此的對話全程錄音。

備注：在實踐中，有些房東的水電表都在租客房間內，自己無法停水停電，針對這樣的房屋，建議房東裝個密碼指紋鎖，出現這樣的問題，房東相對也不會那么被動。

這里有個問題：關于租客物品的處置問題，”租客的個人物品”不建議私自清理，私自清理面臨侵權之訴，同時也可能引發(fā)租客的憤怒，容易引起正面沖突，碰上沖動型的租客就得不償失。

雖然從生活上的實踐層面看，即使未來租戶將房東告上法庭，本著誰主張誰就舉證的原則，租客常常很難向法庭證明自己的損失物品究竟是什么?？赡艽嬖诘娘L險：這種簡單粗暴的做法，事后經常引發(fā)房東與租客的肢體沖突。那么如何處置租客的物品更為妥當呢？

因篇幅較長詳情見下篇，再次劃重點，所有的問題，預防更為關鍵: 租客篩選，租約合同的細則簽訂，租約合同的保存。這些問題，房東自己細心用心點也可以。

注：如果房東通過中介找租客，盡量找信用好，大些的中介機構，這樣出現問題之后，也可以積極協助房東解決問題，在群里看到有個房東，說當時通過中介找租客，租客的身份證信息沒留，當時看到這個我也是。。。房東自己也是心大。

也可以借助第三方工具，可以下載E房東APP找租客，被房東投訴過的租客，平臺基本都有標簽記錄，不會被推薦給房東。

另外房東也可以去當地的住房租賃管理服務平臺去投訴（前提是房屋已經備案過哦）

關于如何處置租客的物品更為妥當？因篇幅較長，我放在下篇講，希望大家及時關注~

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