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在澳洲，激烈的競(jìng)爭(zhēng)、飆升的房?jī)r(jià)，正在導(dǎo)致首次購(gòu)房者的平均年齡越來(lái)越高。因此，未來(lái)十年內(nèi)，首次購(gòu)房者的典型年齡將是四十多歲或五十多歲。

如果孩子們從父輩那里接收到可觀的遺贈(zèng)或遺產(chǎn)，他們會(huì)很快成為房產(chǎn)擁有者。但父輩年齡老大了才開(kāi)始買房，不可能留下多少遺贈(zèng)，因此子女的購(gòu)房前景也變得很不樂(lè)觀。

年齡很大了才購(gòu)買第一棟房產(chǎn)，還會(huì)對(duì)生活質(zhì)量與安全保障構(gòu)成不良影響，還不清購(gòu)房貸款的人其健康幸福比不上其他同齡人，而且有很大的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)失去自己的房產(chǎn)。

傳統(tǒng)意義上的澳大利亞本是一個(gè)很少出租房的國(guó)度。然而，隨著擁有自住房的夢(mèng)想越來(lái)越遠(yuǎn)，越來(lái)越多的澳大利亞人開(kāi)始選擇租房。

在1994-5年至2013-14年間，租房居住的澳大利亞人口比例從25.7％增加到了31％。

澳大利亞租房市場(chǎng)比較獨(dú)特。澳大利亞房屋租賃市場(chǎng)嚴(yán)重依賴小型投資者。政府通常會(huì)給這部分投資者提供稅收減免支持，而后者幾乎占據(jù)了澳大利亞私有房屋租賃市場(chǎng)的全部份額。

社會(huì)福利住房（包括各州提供的公共住房、非營(yíng)利性公司以及本地社區(qū)住房服務(wù)商提供的社區(qū)住房）在房屋租賃市場(chǎng)的占比還不到4％，較十五年前超過(guò)5%的比例明顯下滑。

在澳大利亞，有房人的比例持續(xù)下滑。究其原因，澳大利亞房產(chǎn)交易市場(chǎng)，投資者往往占據(jù)多數(shù)。這部分人的投資行為進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致租房市場(chǎng)承壓，使得有房人比例進(jìn)一步降低。

隨著澳大利亞租客人數(shù)逐年上升，租住房屋往往存在質(zhì)量糟糕、不安全，租金太高等問(wèn)題。由于越來(lái)越多的澳大利亞人長(zhǎng)期以來(lái)依賴私有房屋租賃市場(chǎng)，這些問(wèn)題只能變得越來(lái)越突出。

今天《澳洲財(cái)經(jīng)見(jiàn)聞》為您帶來(lái)的是一份全國(guó)性租房調(diào)研報(bào)告的翻譯整理，希望能幫助各位讀者更好地了解租客所面臨的問(wèn)題。

一

誰(shuí)是租客？

可負(fù)擔(dān)能力一直是推動(dòng)澳大利亞租房市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)的主要因素。

盡管受訪者羅列了許多關(guān)于租房的種種緣由，辟如：位置更好（10％）、租金更便宜（8％）、更具靈活度 （8％）或者就是單純的喜歡（3%），但是成本依然是主要因素。事實(shí)上，有半數(shù)以上的租客表示之所以租房是因?yàn)橘I不起房。

房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)能力惡化問(wèn)題也就意味著長(zhǎng)期租房。43%的受訪者租房年限不短于10年。年輕一代的澳大利亞人更是被困在了租房市場(chǎng)。

事實(shí)上，35歲以下的租房人中1/5的租戶租房年限不短于10年。同時(shí)45-65歲的租戶（65%）相對(duì)65歲以上的租戶而言，租期更長(zhǎng)。

由于新州、維州和西澳等州以及主要城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這些地區(qū)租客人數(shù)逐年上升。因此，相比大城市租客（64%），非首府地區(qū)租客租房年限更有可能超過(guò)五年（79%）。

與此同時(shí)，西澳（41％）、維州（40％）和新州（30％）包括悉尼或墨爾本（39%）租房年限短于五年的租客高出昆士蘭（24％）、南澳（22％）或其他州和領(lǐng)地（28%）。這也就表明近期在維州、南澳及大都市（尤其是悉尼和墨爾本），很多澳大利亞人是近期才加入租軍的行內(nèi)。

二

為什么租房？

三

澳大利亞租期有多長(zhǎng)？

大多數(shù)租客（51%）簽署的是一年期固定租房合同。帶小孩的家庭（59%）和通過(guò)房產(chǎn)中介的租客（63%）更有可能簽訂固定租期合同。

五分之一的租戶選擇周期性租房方式（Rolling or periodic lease），11%的租客簽訂的固定租期為六個(gè)月甚至更短。昆士蘭州（17%）和西澳（19%）的租客更有可能簽署上述短期固定租賃合約，而合租者則更有可能選擇周期性租房方式。

短期和未有保障的租賃方式也就意味著租房人會(huì)經(jīng)常搬家。 澳大利亞近半數(shù)（51%）租客搬家不少于3次。其中，19%租房不到5年，42%的人未滿35周歲。僅有不到十分之一的人搬家不少于11次。

四

澳大利亞租金是多少？是否可以負(fù)擔(dān)？

繼澳大利亞悉尼位居全球第二 “房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)”的城市之后，在一份最新的全球房租調(diào)查報(bào)告中，悉尼的房租也列入全球房租最貴城市的前十名。

在這份對(duì)比了全球120個(gè)主要城市房租花費(fèi)的調(diào)查報(bào)告中，前三名城市分別是美國(guó)的舊金山、紐約和波士頓，中國(guó)香港緊隨其后。澳大利亞悉尼則創(chuàng)紀(jì)錄地位列全球房租最貴城市第十位，每平方米租賃價(jià)格達(dá)到了每周2.93澳元。

這個(gè)價(jià)格對(duì)于正在找尋宜居租房的家庭來(lái)說(shuō)，他們的年收入需要達(dá)到約9.66萬(wàn)澳元，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)則需年收入達(dá)到約5.1萬(wàn)澳元。這份收入需求根據(jù)城市規(guī)劃部門建議的家庭房屋大小進(jìn)行預(yù)計(jì)的，同時(shí)也涵蓋了租客的房租和生活開(kāi)支。

據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，在澳洲大多數(shù)租房者個(gè)人支付的周租金介于201-400澳元之間（53％）。30％的租客周租金不超過(guò)200澳元，16％的租客周租金超過(guò)400澳元。

例如，市區(qū)的租房人中有49％個(gè)人周租金超過(guò)301澳元，非首府城市地區(qū)租房人中這一比例為1/4。整體而言，42%的租客個(gè)人周租金超過(guò)301澳元。此外，澳大利亞兩大城市——悉尼和墨爾本這一比例高達(dá)55%。 

悉尼是首府城市中租金可負(fù)擔(dān)水平最低的首府城市，其次是霍巴特、布里斯班、阿德萊德，然后是墨爾本和珀斯。大多數(shù)首都城市，整體的租金不可負(fù)擔(dān)水平處于中等程度。但是對(duì)于大部分最低收入家庭而言（40%），幾乎沒(méi)有什么可負(fù)擔(dān)可言。低收入家庭租金支出在家庭收入中的占比介于50%和85％之間。

通常而言，租金與收入成正比。近些年租金一直在漲已經(jīng)不是什么秘密，但是對(duì)每個(gè)人的影響程度不一。

五

找房子

盡管近期報(bào)道出租物業(yè)供過(guò)于求，但是澳大利亞租房市場(chǎng)仍然是“房東市場(chǎng)”。

四分之三的租客認(rèn)為，房客租房競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，62%的潛在租客并不認(rèn)為自己可以講價(jià)、只能有房子就??；同時(shí)，55%的潛在租客擔(dān)心如果想要找到房子，需要付更多的租金。

找到合適的房子（或僅找到房子）可能是一個(gè)困難的過(guò)程。61％的租房者在過(guò)去五年內(nèi)因?yàn)檎曳孔佑龅竭^(guò)問(wèn)題。

根據(jù)近期租客找房子的經(jīng)歷來(lái)看，租房者平均看房5.4套。其中，租客平均要申請(qǐng)3.1套才能租到房子。在這段時(shí)間內(nèi)參與找房的租客中，超過(guò)五分之一的租客因看房時(shí)間不方便而放棄看房；同時(shí)，差不多比例的租客表示，出租房子的圖片或文字說(shuō)明存在不真實(shí)的情況。與此同時(shí)，16％的租客表示看房時(shí)無(wú)法與房東/中介取得聯(lián)系；12％的租客有過(guò)廣告上看房時(shí)間不準(zhǔn)確的經(jīng)歷。

即使租客可以成功看房，依然存在以下種種問(wèn)題：18%的看房人因前面租客依然居住在房子內(nèi)而無(wú)法對(duì)房子進(jìn)行全面考察。12%的看房人因?yàn)槠渌瑫r(shí)參與看房人的因素不能對(duì)房子進(jìn)行全面考察。

六

出租房屋狀況

相當(dāng)一部分租戶（8%）目前正租住在他們認(rèn)為亟待修繕的出租房?jī)?nèi)；相比固定租期租賃合約，選擇周期性租賃的租戶（14%）更有可能租住在亟待修繕的出租房?jī)?nèi)。

相對(duì)維州（6%）和北領(lǐng)地、塔州和首府領(lǐng)地（2%）的租戶，新南威爾士州（10％）和南澳（12%）租住在亟待修繕出租房?jī)?nèi)的租戶占比更高。

只有四分之一的租戶表示現(xiàn)有住房沒(méi)有任何問(wèn)題。事實(shí)上，許多租客遭遇過(guò)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。

安全隱患同樣是一個(gè)主要問(wèn)題。24％的租客表示出租房存在門窗關(guān)閉不嚴(yán)的問(wèn)題。18%的租客表示出租房存在門鎖損壞的問(wèn)題。配套設(shè)施問(wèn)題也很常見(jiàn)。17%的租客表示出租房存在電氣問(wèn)題；同樣比例的租戶有過(guò)關(guān)鍵設(shè)施損壞的問(wèn)題。15%的租客表示出租房存在熱水供應(yīng)的問(wèn)題。

大部分租戶均經(jīng)歷過(guò)一般失修問(wèn)題。超過(guò)五分之一的租客表示房屋存在油漆剝落或瓷磚脫落的問(wèn)題。19%的租客遇到過(guò)防蚊簾缺失的情況；18%的租客表示房子夏熱冬冷，溫控有問(wèn)題。

15%的租戶經(jīng)歷過(guò)熱水供應(yīng)問(wèn)題。然而，蟲(chóng)害是租戶（27%）中最常見(jiàn)的問(wèn)題。

7％的租戶則反映了除上述問(wèn)題以外的其他房屋質(zhì)量問(wèn)題。這部分群體中，最常見(jiàn)的問(wèn)題是戶外設(shè)施維護(hù)問(wèn)題（如：柵欄腐爛、掉落及無(wú)法為房屋主體提供保護(hù)）以及天花板或墻體問(wèn)題（如天花板開(kāi)裂，或墻壁出現(xiàn)裂縫）。

七

與房東和房產(chǎn)中介打交道

雖然許多租客都有遇到過(guò)問(wèn)題，但是并不是所有人都能得到房東或中介的充分或及時(shí)回應(yīng)。

所有租客中，只有不到四分之一的受訪者表示未收到任何有關(guān)修理請(qǐng)求的回復(fù)。同時(shí)，對(duì)于緊急維修， 21％的租客必須等上一個(gè)星期才能得到回復(fù)。對(duì)于非緊急維修，23%的租客表示需要等上一個(gè)月。

租客不僅沒(méi)有得到及時(shí)的回應(yīng)，而且還可能會(huì)遇到以下不利情形：

租客經(jīng)歷過(guò)沒(méi)有通知的情況下房東突然造訪（6%），和未經(jīng)許可的情況下在看房時(shí)隨意拍照（5%）。十分之一的租客表示有過(guò)房東例行檢查安排在不方便的時(shí)間的情況。

租房者面臨的另一個(gè)主要問(wèn)題是可能被房東和中介列入“黑名單”，對(duì)日后找房造成不利影響。

直接通過(guò)房東租賃還是通過(guò)房產(chǎn)中介租賃，租客的經(jīng)歷會(huì)大有不同。通過(guò)房東直接租賃的租客如果有修理需求，75% 的租客會(huì)向房東提出維修要求。而通過(guò)房產(chǎn)中介租賃租客則有85%的人會(huì)向中介提出修理需求。

八

搬家

大多數(shù)租客（68％）搬離上一次出租房均是根據(jù)自身情況主動(dòng)做出的搬家決定，無(wú)論是個(gè)人原因（33％）、工作原因（18％）、還是換大/小房子（12％）、買了自住房（5％）或是搬至更安全的社區(qū)（5%）。

然而，租客搬家的原因也存在以下情況：付不起租金（11％）、避免漲租（9%）、與鄰居或合租人起爭(zhēng)執(zhí)（7％）、與房東有沖突（5％）或因房屋居住狀況太差無(wú)法忍受（6％）。

7%的租房合同終止原因是因?yàn)榉课菀呀?jīng)或打算出售。其他租客接到房主搬家通知中，告知理由（12%）、“沒(méi)有理由”（4％）、或者根本就不告知原因（3%）就要求離開(kāi)。

澳大利亞?wèn)|部地區(qū)，尤其是新州和昆士蘭，租客在沒(méi)有被告知理由、或是無(wú)條件要求離開(kāi)的情況更為普遍。整體而言，8％的租戶有過(guò)至少一次以“沒(méi)有理由”被攆的經(jīng)歷；9％的租戶有過(guò)至少一次未告知理由就被攆的經(jīng)歷。

租戶搬家之前，大部分（60％）人沒(méi)有與房東或中介有過(guò)任何爭(zhēng)議。但是，26％的人就房屋清潔有過(guò)爭(zhēng)議；1/5的租客就押金（Bond）有過(guò)分歧。

九

租房市場(chǎng)歧視現(xiàn)象

一半的租客表示在過(guò)去五年內(nèi)找房子過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)某種形式的歧視。遭到歧視的原因包括：養(yǎng)寵物（23％）、接受政府補(bǔ)助（17％）、年齡（14％）、有小孩（10％）或是單親（7%）。此外，因以下原因受到歧視情況較少發(fā)生，但是依然存在包括：種族（6％）、有押金貸款需要（5％）、性別（5％），殘疾（5％）和性取向（2％）。

整體而言，男性（42％）表示遭受歧視經(jīng)歷少于女性（56％），盡管兩者均可能因性別（5％）受到歧視。

收入狀況對(duì)歧視的影響不一。例如，家庭收入介于70,001至100,000澳元之間的租客（41％）可能性較小，而家庭收入介于100,001至15萬(wàn)澳元的租客（55％）更有可能表示受過(guò)歧視。家庭收入低于3.5萬(wàn)澳元的租戶中有57％的人表示自己曾經(jīng)有過(guò)被歧視的經(jīng)歷。家庭收入介于35,001-50,000澳元的租客中這一比例為62％；家庭收入介于50,001-70,000澳元的租客中這一比例為60％。

但是，租客所經(jīng)歷的歧視本質(zhì)上又有很大不同——低收入群體更有可能面臨因接受政府補(bǔ)助，單親，或是因?yàn)榉N族或殘疾而遭到歧視。收入較高的家庭則更容易因?yàn)橛行『⒑蛯櫸锒艿狡缫?。以前曾與房東或中介就押金產(chǎn)生分歧的租戶（75％）最有可能報(bào)告說(shuō)受到過(guò)歧視。

維州消費(fèi)者事務(wù)廳（Consumer Affairs Victoria）近期調(diào)查了1836位租戶，發(fā)現(xiàn)約有五分之一的租房者在租房過(guò)程中主動(dòng)提價(jià)，其中一半成功獲得了租約。

據(jù)澳洲D(zhuǎn)omain房地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，一些租房者主動(dòng)在租房廣告的要價(jià)上再加價(jià)，以求在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租房市場(chǎng)租下自己中意的房子；還有一些租房者因?yàn)橛袑櫸锘蛘呒彝ブ挥幸环菔杖?，?dān)心在租房競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，所以主動(dòng)提價(jià)。

雖然租房招標(biāo)中的這些現(xiàn)象并沒(méi)有違法，但是房東打算接受的價(jià)錢比租房廣告中的要價(jià)高，可能會(huì)因?yàn)檎`導(dǎo)租房者和提供虛假信息，而觸犯澳洲消費(fèi)者保護(hù)法（Australian Consumer Law）。

租房招標(biāo)會(huì)使得低收入者處于劣勢(shì)，而且租金和租房過(guò)程缺乏透明度會(huì)制造不穩(wěn)定。

“租房一代”（Generation Rent）已經(jīng)成為世界各國(guó)的社會(huì)現(xiàn)象。租客們出生于上世紀(jì)80年代之后，面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)和房產(chǎn)市場(chǎng)催生的貧富差距，只能選擇以租房的形式在城市生活。

無(wú)論在新西蘭、澳大利亞、英國(guó)還是美國(guó)，“租房一代”都成為了熱點(diǎn)話題。

之所以是熱點(diǎn)，因?yàn)樗从沉瞬煌来母?jìng)爭(zhēng)：年老的、富足的有產(chǎn)者處在優(yōu)勢(shì)位置，他們從寬松的貸款條件以及歷史的低房?jī)r(jià)中獲益；年輕的、剛工作不久的整整一代人處在劣勢(shì)位置。他們被驅(qū)逐出房產(chǎn)交易市場(chǎng)，只能暫時(shí)的或永久的活躍在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

當(dāng)前，年輕人是否可以買房，很大程度上取決于他們的父母甚至祖父母在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有過(guò)高杠桿的按揭，如果是老齡化家庭，那么子女很可能已經(jīng)輸在了起跑線上。

有產(chǎn)者的子女最終會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)安排或繼承成為有產(chǎn)者；無(wú)產(chǎn)者的子女如果無(wú)法出人頭地，買房將永遠(yuǎn)停留在空想。

人們討論這個(gè)話題，因?yàn)樽》坎粌H僅是住房，它已經(jīng)成為財(cái)務(wù)安全的基石。在人們傳統(tǒng)觀念中，房子代表著不會(huì)流失的財(cái)富，它提供了經(jīng)濟(jì)保障，意味著可以度過(guò)一個(gè)有尊嚴(yán)的晚年。

狄更斯《雙城記》說(shuō)：“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。…我們的前途擁有一切，我們的前途一無(wú)所有。”這也許是對(duì)租房一代的最好注解。

本文作者：Cynthia高晨曦，Anna陽(yáng)映紅

圖片制作：Chloe Liu

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