作者簡介
李婧 上海市建緯律師事務(wù)所房地產(chǎn)團隊實習(xí)律師。畢業(yè)于華東政法大學(xué)，目前從事于向住宅商品房項目及其他房地產(chǎn)項目提供非訴及訴訟等法律服務(wù)。接觸的訴訟案件包括房屋租賃合同糾紛、股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。
長久以來，房屋租賃關(guān)系是否穩(wěn)定會對社會安定及經(jīng)濟發(fā)展存在不可小覷的影響。房產(chǎn)中介公司一度在房屋租賃產(chǎn)業(yè)中起到增加產(chǎn)業(yè)活力，促進交易達成的積極作用。近日，不少新聞媒體曝出“黑中介跑路，一夜之間人去樓空”的消息，而且在目前在實務(wù)工作當中，小型房產(chǎn)中介公司申請破產(chǎn)或人去樓空，房東與租客利益均蒙受損失向律師求助的情況也多有發(fā)生。
筆者將此類案件基本情況歸納如下：
房產(chǎn)中介公司與租戶簽訂租賃期限較長的房屋租賃合同，一次性收取租戶整年或半年租金及押金，但是僅支付了房東一到兩個月的短期租金及押金。如此時房產(chǎn)中介公司破產(chǎn)或遇到更加嚴重的經(jīng)營問題，難以繼續(xù)支付房東剩余部分租金。原房東在未收到租金的情況下，試圖解除房屋租賃合同并清出租戶。但是對于租戶來說，已經(jīng)支付過長期租金。此時，房東與租客均受到利益損失，針對房屋的使用權(quán)交割問題不可避免存在矛盾，難以從中調(diào)停，如無妥善處理很容易會出現(xiàn)矛盾激化等問題，影響社會安定。
此類案件中，首先應(yīng)當分析房東與房產(chǎn)中介公司之間的合同關(guān)系，進一步分析房東或房產(chǎn)中介公司與租客的合同關(guān)系。
如房東與房產(chǎn)中介之間存在的是房屋租賃合同關(guān)系，則房產(chǎn)中介公司與租客的關(guān)系應(yīng)當為轉(zhuǎn)租關(guān)系，租客為次承租人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！薄耙虺凶馊送锨纷饨?，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外?！贝祟惽闆r下，出租人如不同意房產(chǎn)中介公司轉(zhuǎn)租給特定租客，可以在知道或者應(yīng)當知道轉(zhuǎn)租發(fā)生的六個月內(nèi)提出異議。次承租人可以通過請求代承租人支付欠付租金和違約金的方式抗辯出租人的合同解除權(quán)，以保留繼續(xù)使用房屋的權(quán)利。
另外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定：“次承租人代為支付的租金和違約金，可以沖抵次承租人應(yīng)當向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償?！?br style="max-inline-size: 100%;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">根據(jù)上述規(guī)定，次承租人在支付超出其應(yīng)付的租金數(shù)額后，有向承租人追償?shù)臋?quán)利。如遇房產(chǎn)中介公司破產(chǎn)等情況，對于租客來說，后續(xù)追償難度較大，超付租金難以追回。
1. 房東與房產(chǎn)中介公司之間委托手續(xù)齊全，委托代理事項明確，形成授權(quán)委托關(guān)系。則房產(chǎn)中介公司與租客之間的房屋租賃合同實質(zhì)為房產(chǎn)中介公司代替房東與租客之間簽署的房屋租賃合同。房東應(yīng)當履行房屋租賃合同出租方之義務(wù)。
2. 房東與房產(chǎn)中介公司形成了表見代理關(guān)系，房產(chǎn)中介公司雖為無權(quán)代理，但是由于其行為，造成了足以使善意第三人相信其有代理權(quán)的表象，法律強制由被代理人承擔(dān)表見代理行為的法律后果。
3. 房東與房產(chǎn)中介公司之間為越權(quán)代理關(guān)系。即房產(chǎn)中介公司的行為超出房東授權(quán)范圍，如房東僅授權(quán)房產(chǎn)中介公司代為尋找租客，房東保留是否與租客簽署合同的決定權(quán)，則房產(chǎn)中介公司與租客簽署合同需要得到房東的事前同意或者事后追認。
風(fēng)險防范
值得注意的是，部分小型房產(chǎn)中介公司采取高價與房東簽訂房屋租賃合同，收取房源，但是低價向租戶租賃房屋。此類房產(chǎn)中介公司的經(jīng)營模式與龐氏騙局類似，存在極大的資金鏈斷裂隱患，一旦資金鏈斷裂，即會發(fā)生上述的案件。
小型房產(chǎn)中介公司在目前的經(jīng)濟情況影響下面臨一定的風(fēng)險和挑戰(zhàn)，應(yīng)當審慎判斷商業(yè)風(fēng)險，誠信經(jīng)營，不要淪為大眾口中的“黑中介”。房東和房客在與房產(chǎn)中介公司簽署房屋租賃合同的時候應(yīng)當盡到合理的注意義務(wù)，重點關(guān)注房產(chǎn)中介公司資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證，房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證明等，盡可能規(guī)避上述風(fēng)險。
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