中泰宏觀研報(bào)指出，如果房價(jià)不漲，那么炒房者其實(shí)每天都在虧錢。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價(jià)非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。繼而，研報(bào)進(jìn)一步指出，按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。
我們不能說這份研報(bào)對房產(chǎn)的盈虧分析存在什么樣的問題，從純理論的角度來看，確實(shí)如此，尤其是炒房者，很有可能已經(jīng)出現(xiàn)了虧錢的現(xiàn)象。但是，投資房產(chǎn)，決非能夠從單純的理論推導(dǎo)能夠得出結(jié)論的，而需要考慮更多的社會(huì)因素和現(xiàn)實(shí)情況。
事實(shí)上，如果完全依據(jù)理論推算來分析中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，房價(jià)早就應(yīng)當(dāng)停止上漲了。因?yàn)?，它與居民的購買能力早就不相適應(yīng)，早就出現(xiàn)了背離。但是，房價(jià)依然保持著持續(xù)上漲的勢頭。如果不是調(diào)控力度很強(qiáng)且延續(xù)多年，房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)更大更快的上漲。原因就在于，房價(jià)上漲具有很多非市場因素，無法按照市場規(guī)律運(yùn)行。
從持有房產(chǎn)的情況來看，是不是已經(jīng)到了半數(shù)持有者都在虧錢的階段，顯然不能簡單地用理論的方式推算，還必須充分考慮其他方面的因素。就持有房產(chǎn)的性質(zhì)而言，如果完全是用于居住的，應(yīng)當(dāng)不存在賺錢還是虧錢的問題，至少，賺錢還是虧錢不能用投資回報(bào)率來測算。要知道，房子的首要屬性是居住。正是因?yàn)榫哂芯幼傩?，才能體現(xiàn)出它的價(jià)值。如果脫離了居住，就形不了使用價(jià)值，自然，也就無法產(chǎn)生價(jià)值。只有使用價(jià)值與價(jià)值的統(tǒng)一，才構(gòu)成商品，才能受市場規(guī)律的支配。也就是說，衡量房子賺錢了還是虧錢了，就必須把使用價(jià)值與價(jià)值緊密結(jié)合起來。那么，也就不能簡單地考慮漲價(jià)或者降價(jià)，還要考慮使用的情況，看對生活帶來了怎樣的改變與影響。撇開使用價(jià)值談價(jià)值，意義不大，也很難得出科學(xué)的結(jié)論。
相反，如果持有的房產(chǎn)主要是用于投資和炒作，那么，其使用功能屬性就會(huì)大大減弱，繼而轉(zhuǎn)化成投資功能、炒作功能，其衡量標(biāo)準(zhǔn)，就不是能否給購房者帶來居住方面的價(jià)值，而是投資方面的價(jià)值，是能賺多少錢。如此一來，房子的主要屬性也就被扭曲了。正是因?yàn)榉孔拥木幼傩员慌で秃鲆?，才?dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)了非理性上漲現(xiàn)象，并被過度利用，過度帶來土地收入的增長。這樣，對持有房產(chǎn)者的盈虧情況，就可以更多的從理論的角度來推算。只是，推算的依據(jù)必須更加科學(xué)。有關(guān)方面公布的房價(jià)數(shù)據(jù)，只是一種參考。不同地區(qū)投資房產(chǎn)的情況也不盡相同。熱點(diǎn)地區(qū)投資房產(chǎn)的人肯定會(huì)更多，比重也更大。而熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)上漲的幅度也會(huì)更高，如果單純地用平均數(shù)去推算，結(jié)論是不太科學(xué)的，也是不符合實(shí)際情況的。所謂半數(shù)持有房產(chǎn)者出現(xiàn)虧錢，可能與現(xiàn)實(shí)存在比較大的差距。
從房產(chǎn)的保值增值功能來看，雖然房價(jià)可能已經(jīng)出現(xiàn)了天花板，繼續(xù)大幅上漲的概率非常小。但是，并不排除通脹式上漲的可能。在全球都在推行量化寬松、貨幣發(fā)行量越來越大、市場流動(dòng)性過于寬裕的情況下，如果發(fā)生通貨膨脹，或者價(jià)格上漲幅度較大的現(xiàn)象，房子的保值增值功能，顯然要比錢存放在銀行強(qiáng)。至少，不會(huì)出現(xiàn)明顯貶值。撇開這個(gè)因素考慮持有房子虧錢，也是不現(xiàn)實(shí)的，是存在著缺陷的。
而隨著房產(chǎn)租賃市場發(fā)展速度的加快，未來一段時(shí)間，很有可能是房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展的階段。如果將所持有的房產(chǎn)有效轉(zhuǎn)化成租賃房產(chǎn)，長期持有，對持有房產(chǎn)者來說，很有可能是一轉(zhuǎn)型，一種新的投資渠道和投資方式，會(huì)帶來長遠(yuǎn)利益，形成長期收益，并有效應(yīng)對可能出現(xiàn)的通貨膨脹等。而年輕人住房觀念的轉(zhuǎn)變，也會(huì)給住房租賃市場發(fā)展帶來新的機(jī)遇，產(chǎn)生新的機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，如果住房投資者、炒房者是通過杠桿資金獲得房子所有權(quán)的，那就是另外一回事了。因?yàn)?，杠桿有高有低，而不管高低，一旦被杠桿所控制，只要不出現(xiàn)房價(jià)大漲的現(xiàn)象，就必然會(huì)形成投資虧錢的問題。而這，又恰恰是調(diào)控希望看到的結(jié)果?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”定位很明確，對炒房者和住房過度投資者，就得讓其傾家蕩產(chǎn)。也只有這樣，才能讓炒房者和住房過度投資者知道炒房的后果，從而停止炒房。
從未來趨勢看，房價(jià)還會(huì)漲，但決不是無序地漲，而是依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和市場需求關(guān)系變化以及通貨膨脹因素等有序上漲，且上漲幅度絕對不會(huì)再超過居民收入增長水平，不會(huì)超過經(jīng)濟(jì)增長幅度。否則，就要再使調(diào)控殺手锏。
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